De nombreux investisseurs immobiliers, en particulier ceux qui suivent une stratégie d’achat et de détention, utilisent des SARL pour protéger et gérer leurs biens d’investissement. Une fois qu’une SARL est établie, les investisseurs peuvent acheter, emprunter et gérer leurs propriétés par l’intermédiaire de la SARL. La principale raison pour laquelle les investisseurs utilisent des SARL est de protéger leurs actifs et de limiter leur responsabilité personnelle dans le cas où un procès serait intenté en rapport avec l’une de leurs propriétés.

Outre la limitation de la responsabilité, l’utilisation de la SARL présente d’autres avantages, allant de la facilité d’administration aux avantages fiscaux. Un inconvénient potentiel des SARL est la restriction des possibilités d’emprunt. Lorsqu’il s’agit d’emprunter par l’intermédiaire d’une SARL, les prêteurs considèrent et traitent les prêts aux SARL un peu différemment de ceux qu’ils accordent aux particuliers.

Comment les SARL sont traitées différemment

La plus grande différence lorsque vous empruntez par l’intermédiaire d’une SARL est que vous ne pourrez pas obtenir de prêts garantis par le gouvernement (par exemple, FHA, VA, etc.) pour acheter des biens d’investissement. Pourquoi ? Les prêts hypothécaires garantis par l’État sont généralement destinés à aider les consommateurs à acheter leur résidence principale, et non des biens d’investissement.

Si vous détenez un immeuble de placement en votre nom personnel (et non via une SARL), vous pouvez obtenir un prêt « conforme » (Fannie Mae et Freddie Mac) sur votre bien. Mais il y a des limites au nombre de propriétés que vous pouvez financer par cette voie.

Bien que vous ne puissiez pas obtenir un prêt garanti par le gouvernement ou un prêt conforme pour les immeubles de placement par le biais de votre SARL, vous pouvez toujours obtenir un prêt auprès de prêteurs conventionnels. Soyez simplement prêt à garantir personnellement le prêt et à soumettre beaucoup de documents. Pourquoi ? Une SARL nouvellement créée n’a pas de crédit établi ni d’historique de revenus.

Par conséquent, le prêteur examinera votre crédit personnel et vos antécédents en matière de revenus pour qualifier votre entreprise (SARL) pour un prêt, et exigera que vous signiez une garantie personnelle. Dans ce cas, la SARL vous protège de toute responsabilité, mais vous êtes personnellement responsable du prêt.

Autres options d’emprunt

Il se peut que vous trouviez qu’essayer de suivre la voie du prêteur conventionnel est tout simplement trop désagréable avec toute la paperasse et l’exigence d’une garantie personnelle. Dans ce cas, voici quelques options pour emprunter par le biais de votre SARL.

Prêteur commercial/de portefeuille

En supposant que les chiffres de l’affaire soient solides, vous pouvez obtenir un prêt par le biais d’un prêteur commercial/de portefeuille. La plupart des prêteurs commerciaux/de portefeuille exigeront toujours une garantie personnelle sur le prêt, en particulier lorsque l’entité commerciale n’a pas de crédit établi. Cependant, ils peuvent faire preuve d’une certaine souplesse et être disposés à travailler avec vous si vous avez des antécédents de transactions réussies ou si vous êtes prêt à racheter le prêt.

Parfois, un immeuble de placement, comme dans les situations de prêt commercial, suffira s’il dispose d’un cash-flow suffisant et de baux signés par les locataires avant l’obtention du prêt.

Prêteurs d’argent dur

Oui, les taux sont susceptibles d’être plus élevés que les prêts conventionnels, mais les conditions seront probablement plus souples, car les prêteurs de hard money se concentrent davantage sur le bien en garantie lui-même que sur l’emprunteur.

Conseils pour emprunter par l’intermédiaire d’une SARL

Quel que soit l’organisme auprès duquel vous empruntez, il est judicieux de prendre des mesures le plus tôt possible pour établir un historique de crédit solide pour votre SARL. Plus tôt vous le ferez, plus tôt vous pourrez vous affranchir de l’exigence de garantie personnelle. Voici quelques-unes des façons dont vous pouvez établir un crédit et des antécédents prouvés pour votre SARL :

• Établissez des lignes de crédit qui évolueront avec la SARL. Au début, vous devrez utiliser votre crédit ou celui du dirigeant de la SARL pour obtenir une autorisation sous le nom de l’entreprise. Mais cela peut permettre d’établir un crédit pour votre SARL si vous utilisez l’EIN ou le numéro d’imposition de la société.
• Mettez une propriété libre et claire dans votre LLC pour donner à la LLC quelques actifs. Cela permet à la SARL d’avoir des
  
  garantie appartenant à la SARL pour garantir les prêts. Cette stratégie fait courir un risque à ce bien, mais si vous êtes un emprunteur responsable, le risque de perdre ce bien sera très faible.

Conclusion

Si vous envisagez d’emprunter par le biais de votre SARL, assurez-vous de connaître les conditions requises et, si possible, d’établir un historique de crédit et des antécédents prouvés avant d’avoir besoin du prêt.

Quelle a été votre expérience en matière d’investissement par le biais d’une SARL ? Quels conseils ajouteriez-vous ?

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