Le rebond du marché immobilier américain est un château de cartes prêt à s’écrouler. Les flippers doivent tenir compte de l’évolution de l’environnement lorsqu’ils modélisent leurs prochains investissements flip.

Avant que tous les acquéreurs de biens immobiliers ne se jettent dans les commentaires et n’expliquent pourquoi j’ai tort et comment l’acquisition de biens immobiliers est une activité locale, je veux juste exposer les raisons pour lesquelles je pense que les prix de l’immobilier sont en passe de connaître un deuxième effondrement, au niveau national et régional.

Les raisons du Château de cartes

J’aimerais souligner quelques statistiques :

Les nouveaux prêts hypothécaires sont garantis par le gouvernement, et il est peu probable que son estimation s’approche de 91,6 %. Et pourtant, c’est le chiffre réel au premier trimestre, selon les données de Inside Mortgage Finance.

En ce qui concerne la FHA et la VA, les acomptes requis sont minuscules par rapport aux normes conventionnelles, allant de 0 à 5 %. Selon un récent rapport de la FHA, l’acompte moyen exigé pour les prêts hypothécaires assurés au cours du premier trimestre était d’un peu plus de 4 %. La catégorie statistique plutôt effrayante de la VA appelée « No Down Payment » indique que près de 90 % de ses prêts immobiliers bénéficient normalement de ce statut.

Le logement a également été « soutenu par les faibles taux hypothécaires et l’amélioration du sentiment des acheteurs potentiels », pour citer le témoignage du 22 mai au Congrès du président de la Réserve fédérale, Ben Bernanke, qui a joué un rôle proactif dans ce domaine. Grâce à son programme agressif d’achat de nouvelles dettes hypothécaires, la Fed de Bernanke a contribué à faire baisser les taux d’intérêt hypothécaires à des niveaux jamais vus depuis 100 ans.

De plus, les taux d’intérêt hypothécaires augmentent. Au cours de la semaine qui s’est terminée le 6 juin, le taux hypothécaire fixe à 30 ans a atteint 3,91 %, soit sa cinquième hausse hebdomadaire consécutive, selon Freddie Mac, après avoir atteint son niveau le plus élevé en un an la semaine dernière. C’est 18 % de plus que le taux record de 3,31 % établi en novembre 2012 et près de 17 % de plus que le taux de 3,35 % enregistré au début du mois de mai. Le taux fixe à 15 ans a également dépassé les 3 %, pour atteindre 3,03 %.

Comment les tendances du marché pourraient-elles affecter l’industrie du logement à l’avenir ?

Par rapport à il y a un mois, l’augmentation se traduit approximativement par 30 dollars supplémentaires par mois pour chaque tranche de 100 000 dollars de dette accumulée. Si les taux continuent leur ascension, les prêts hypothécaires deviendront plus chers.

L’accessibilité financière actuelle dépend presque entièrement de la faiblesse des taux d’intérêt, et il ne fait aucun doute que les taux vont commencer à augmenter au cours des prochaines années », affirme Stan Humphries, économiste en chef de Zillow, « ce qui aura un effet indéniable sur la demande de logements, car les acheteurs devront dépenser une plus grande partie de leurs revenus pour acheter une maison. La valeur des maisons devra soit rester stagnante pendant que les revenus rattrapent leur retard, soit, très probablement, baisser sur certains marchés. Ce sera notamment le cas sur certains marchés qui ont connu une forte appréciation de la valeur des maisons. »

Les demandes de refinancement sont la première chose que la hausse des taux affecte. Les demandes de refinancement ont chuté ces dernières semaines, enregistrant une baisse de 15 % (après prise en compte du Memorial Day) la semaine dernière par rapport à la semaine précédente, selon la Mortgage Bankers Association. Les demandes de prêts hypothécaires ont également commencé à diminuer, avec une baisse de 11,5 % par rapport à la semaine précédente.