Dans le domaine de l’investissement immobilier, l’analyse est l’alpha et l’oméga pour de nombreux investisseurs et futurs investisseurs. Dans les réunions, sur les forums et dans le monde réel, les investisseurs dans leur ensemble sont obsédés par la meilleure feuille de calcul, le meilleur outil ou la meilleure personne pour « analyser » une propriété à investir.

Oui, l’analyse est vitale pour réussir un investissement, surtout dans l’immobilier. Ce qui me dérange, c’est l’importance qui lui est accordée et le type d’analyse effectuée. Le type d’analyse que je vois si souvent consiste simplement à entrer des chiffres donnés dans une feuille de calcul super complexe qui, en réalité, ne fait que des mathématiques de base.

Ce que beaucoup ne voient pas, c’est que tout le monde peut faire ce type d’analyse. Il existe littéralement des centaines de feuilles de calcul en ligne qui permettent la même analyse d’un bien d’investissement. Souvent, on télécharge la feuille de calcul, on y entre les revenus et les dépenses d’un bien immobilier et on obtient un chiffre pour le cash-flow, la valeur, le COC, le ROI, le IRR ou tout ce que l’on peut demander.

L’analyse en tant que produit de base

Ce type d’analyse est un produit de base. Littéralement, n’importe qui peut le faire s’il possède un ordinateur. Le dictionnaire Merriam-Webster définit une marchandise comme suit : un bien ou un service dont la grande disponibilité entraîne généralement une réduction des marges bénéficiaires et diminue l’importance de facteurs (comme le nom de la marque) autres que le prix. Tout comme pour les autres produits de base, l’analyse est essentielle au processus dans lequel ils sont impliqués. Mais comme le dit la définition, lorsqu’elle est largement disponible, elle diminue l’importance des facteurs.

Je crois que la créativité est plus importante que l’analyse. Que vous achetiez des maisons individuelles ou de grands complexes d’appartements, si vous vous contentez de prendre les chiffres réels, de les insérer dans une feuille de calcul et de dire : « Voilà ce que vaut la propriété, et je veux l’acheter pour [70 %, 80 %, 90 %] de ce chiffre », vous serez toujours surenchéri par quelqu’un qui voit une opportunité qui n’apparaît pas sur la feuille de calcul que tout le monde peut créer.

La concurrence ne cessant de s’intensifier dans la plupart des stratégies d’investissement immobilier, l’affirmation ci-dessus devient de plus en plus vraie. C’est à ce moment-là que vous décidez de croiser les bras, de faire la moue, de vous asseoir sur le banc de touche et de vous plaindre que « c’est trop difficile de trouver une bonne affaire ». C’est le moment de lire entre les lignes des feuilles de calcul et d’examiner les propriétés d’une manière qui a échappé aux autres. En faisant preuve de créativité, vous pouvez voir l’opportunité de valeur qu’une feuille de calcul ne peut communiquer.

Exemple n° 1 : la maison dont le sous-sol est bloqué

Un exemple simple de ceci est une propriété que j’ai récemment achetée – une maison de 900 pieds carrés, 2 lits, 1 salle de bain. Cette maison est restée sur le marché pendant très longtemps parce que sa cuisine était tellement obsolète sur le plan fonctionnel. Il n’y avait aucun moyen apparent de remédier à la cuisine en raison des contraintes de taille de la maison et du plan d’étage limitant l’expansion.

Les propriétaires de la maison avaient un réfrigérateur dans la cuisine, mais il bloquait complètement la porte du sous-sol. Pour entrer dans le sous-sol, il fallait sortir le réfrigérateur, ouvrir la porte, puis le remettre en place une fois qu’on avait terminé. Cela faisait de la lessive, qui se trouvait au sous-sol, un cauchemar.

Tous les investisseurs savaient que cette maison exigerait un loyer ou un prix de vente bien inférieur à celui de toutes les autres maisons similaires du quartier en raison de cette obsolescence fonctionnelle. Heureusement, grâce à des lentilles créatives, nous avons pu voir que l’escalier du sous-sol pouvait simplement être dévissé et tourné à 180 degrés pour faire de ce qui était un placard la nouvelle entrée du sous-sol. Cela a libéré suffisamment d’espace pour permettre l’installation d’un réfrigérateur, d’un lave-vaisselle et d’armoires supplémentaires dans la cuisine. J’ai pu obtenir la propriété à un bon prix et avec quelques changements mineurs, j’ai pu faire de cette propriété un investissement fantastique. Cela semble si simple une fois que c’est fait, mais d’une manière ou d’une autre, beaucoup d’investisseurs ont regardé la propriété, ont fait les calculs et l’ont laissée partir.

Exemple n° 2 : le complexe d’appartements avec une opportunité créative

Un exemple à plus grande échelle de la créativité supérieure à l’analyse a été l’achat récent par notre entreprise d’un complexe de 42 appartements. Nous avons réussi à faire accepter notre offre par rapport à plusieurs soumissionnaires grâce à l’opportunité créative que nous avons vue dans l’immeuble et que les autres ont manquée. Au cours de notre visite, grâce à notre expérience en tant que contractant, nous avons réalisé que les conduites d’eau étaient acheminées individuellement vers chaque unité pour les lignes chaudes et froides, avec leurs propres chauffe-eau dans les unités. Le propriétaire payait une facture d’eau de 29 000 $ par an.

Au cours de la vérification préalable, nous avons découvert qu’il ne nous coûterait que 200 à 250 dollars par unité pour installer des sous-compteurs d’eau à lecture sans fil dans chaque unité. Cela nous permettrait de facturer toute l’eau aux résidents, ce qui est une pratique courante dans la région. Les loyers étant légèrement inférieurs à ceux du marché, nous étions convaincus que l’ajout de la facture d’eau aux résidents ne ferait pas fuir tout le monde. Enfin, nous avons constaté auprès d’autres grands investisseurs de la région que la consommation totale d’eau diminue de 30 % lorsque les locataires sont responsables du coût de l’eau. Cela signifie que vous réduisez vos dépenses de X, mais que vous n’augmentez le coût de la vie des résidents que de 70 % de X.

En plus de l’opportunité du compteur divisionnaire, il y avait 8 salles de lavage communes de 10′ x 13′ dans le complexe. Seules quatre d’entre elles étaient utilisées, et les autres étaient vides, verrouillées, et le propriétaire actuel n’a jamais eu la clé.

Pendant le contrôle préalable, nous avons interrogé chaque résident et lui avons demandé : « Qu’est-ce qui améliorerait votre expérience de vie ? ». Un grand nombre de résidents ont demandé un espace de stockage supplémentaire, qui n’était pas disponible. Nous leur avons alors demandé : « Si une unité de stockage de 30 pieds carrés était disponible dans l’immeuble pour 29 dollars par mois, la loueriez-vous ? ». De nombreux résidents ont répondu par l’affirmative. Cela signifie que les anciennes buanderies inutilisées pourraient être transformées en unités de stockage à louer. Quatre salles ne servaient à rien dans l’état actuel des choses, il suffisait donc de dépenser 500 à 800 dollars pour faire construire des unités de stockage de base dans chacune d’elles. Les quatre autres viendraient plus tard.

Enfin, chaque unité était équipée d’un lave-linge et d’un sèche-linge, mais la laverie automatique était la seule option que les résidents pouvaient louer. Le propriétaire actuel a déclaré qu’ils ne louaient pas de laveuses et de sécheuses individuelles « parce que les résidents feraient une brassée avec une seule chemise dedans, et le coût de l’eau ne vaudrait pas le loyer que vous recevriez ».

Après l’année qu’il faudra pour que tous les résidents soient équipés de compteurs d’eau, nous aurons l’occasion, la deuxième année, de retirer la laverie automatique des parties communes, de remplir ces pièces avec des rangements et de commencer à louer des laveuses et des sécheuses individuelles pour chaque unité.

Conclusion

Ce processus prendra plus de 24 mois. Pendant tout ce temps, nous n’augmenterons jamais les loyers d’un centime. Comme nos loyers ne représentent que 17 % du revenu médian des ménages, nous sommes certains que, même avec ces dépenses supplémentaires facultatives, nos résidents ne dépasseront pas leurs moyens. Grâce à cela, la valeur de notre propriété devrait augmenter de près de 425 000 dollars.

C’est pourquoi je dis maintenant que l’analyse des feuilles de calcul est un produit de base. Il s’agit de mathématiques de base que tout le monde peut faire. Il existe des feuilles de calcul gratuites en ligne qui permettent d’insérer les revenus et les dépenses dans les emplacements appropriés pour obtenir une valeur. La vraie valeur d’un investissement vient de la créativité entre ces lignes pour forcer la valeur. Il s’agit de voir une valeur qui est passée inaperçue pendant des années et de l’exposer.

L’analyse est importante, mais elle n’est pas la panacée. La véritable valeur se trouve entre les lignes. Prenez le temps de voir la propriété pour ce qu’elle peut être. C’est là que vous ajouterez de la valeur et augmenterez le rendement.

Investisseurs : Comment trouvez-vous les affaires que personne d’autre ne voit ? Quelle est la dernière affaire que vous avez conclue et que les autres investisseurs n’ont pas vue ?

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