Si vous êtes novice en matière d’investissement immobilier, vous vous sentez peut-être dépassé et vous vous demandez comment choisir les biens à acheter. Idéalement, vous aimeriez avoir une idée des investissements les plus rentables avant de vous lancer – et vous le pouvez !

Le calcul du taux plafond, ou taux de capitalisation, est sans conteste le meilleur point de départ, en particulier pour les investisseurs immobiliers.

Qu’est-ce qu’un taux de capitalisation ?

La définition du taux de capitalisation est le rendement annuel des opérations qu’un investisseur s’attendrait à recevoir pour un certain actif sur un marché spécifique à l’heure actuelle si l’actif devait être acheté pour toutes les liquidités.

Un taux plafond permet d’indiquer le taux de rendement que les investisseurs peuvent s’attendre à générer sur un immeuble de placement.

Bien qu’il existe plusieurs façons d’estimer la valeur d’un immeuble de placement, de nombreuses options populaires sont insuffisantes, car elles ne tiennent pas compte d’éléments importants tels que les dépenses d’investissement, l’entretien différé, les facteurs du marché ou les conditions d’emprunt. C’est pourquoi le taux plafond doit être l’un de vos principaux outils d’analyse des loyers.

Cependant, il est important de reconnaître que le taux plafond a ses limites. Par exemple, il ne tient pas compte de la valeur temporelle de l’argent et des flux de trésorerie futurs, de l’effet de levier du compte et d’autres facteurs. Il est également quelque peu ambigu dans la mesure où il n’existe pas de chiffres concrets pour les « bons » et les « mauvais » taux de capitalisation. Le taux de capitalisation est plutôt un bon moyen de comparer rapidement un investissement à un autre dans le contexte d’un marché immobilier spécifique, dans le but de déterminer lequel produira un meilleur retour sur investissement (ROI).

Comment calculer le taux de capitalisation

Vous êtes à une réunion immobilière locale, et quelqu’un vous présente une offre hors marché.

« Ça ne durera pas longtemps. Son prix est fixé pour la vente. Vous feriez mieux de sauter dessus ! » disent-ils.

Cela semble génial. Mais est-ce vraiment une bonne affaire ? C’est ici que vous commencez votre évaluation.

La formule de taux de capitalisation la plus utilisée est simple :
Taux de capitalisation = Revenu net d’exploitation (RNI) / Valeur de marché actuelle.

Vous pouvez également inverser cette formule pour calculer n’importe laquelle des autres variables.

Vous voulez savoir ce que vous devez payer pour une propriété ?
Revenu net d’exploitation / Taux de capitalisation = Valeur

Vous êtes curieux de savoir quel sera votre revenu net ?
Valeur x taux de capitalisation = revenu net d’exploitation (RNI)

Gardez à l’esprit dans ces calculs de taux de capitalisation que :

• Le revenu net d’exploitation (RNI) est le revenu annuel généré par le bien immobilier, qui peut être calculé en déduisant les dépenses d’exploitation associées au bien, y compris les coûts de maintenance et d’entretien, ainsi que les impôts fonciers.
• La valeur marchande actuelle fait référence à la valeur de la propriété selon les taux actuels du marché.

Alors que certains calculs du taux de capitalisation utilisent le prix d’achat au lieu de la valeur marchande actuelle, cette version a ses limites en ce qui concerne les propriétés anciennes dont les prix d’achat sont très bas, ainsi que les propriétés héritées (où le prix d’achat serait nul).

Le taux de capitalisation comme mesure du risque

Le taux de capitalisation peut également être considéré comme un moyen d’estimer le risque. Un taux de capitalisation plus élevé implique généralement une perspective de retour sur investissement plus faible et donc un niveau de risque plus élevé, alors qu’à l’inverse, un taux de capitalisation plus faible peut signifier une meilleure évaluation et donc un niveau de risque plus faible.

Alors, vaut-il mieux opter pour un investissement à moindre risque (taux de capitalisation plus faible) ou pour un investissement à plus haut risque (taux de capitalisation plus élevé) qui pourrait avoir un meilleur potentiel de retour sur investissement ? Malheureusement, comme pour la plupart des décisions d’investissement, la réponse n’est pas tranchée. Elle dépend plutôt des objectifs d’investissement personnels, de la tolérance au risque et de nombreux autres facteurs. En raison de ces facteurs, il est important de considérer le taux plafond comme un aspect parmi d’autres lors de l’évaluation d’un bien immobilier à investir.

Exemple de taux de capitalisation

Par exemple, si un vendeur demande 600 000 $ pour un appartement de 10 unités et que le revenu net d’exploitation (RNI) est de 30 000 $ par an, votre calcul ressemblera à ceci :

$30,000 / $600,000 = .05 = 5%

Cela représente un taux de capitalisation de 5 %. Cela serait considéré comme un prix élevé et un taux de capitalisation faible par rapport aux normes historiques pour la plupart des actifs sur la plupart des marchés.

Vous pouvez décider de ne pas payer 600 000 $. Vous décidez plutôt de réaliser un rendement annuel de 7 % (ou taux de capitalisation) sur votre bien locatif, et vous achetez au comptant.

Combien devez-vous payer ? Il suffit d’introduire les chiffres appropriés pour déterminer la valeur :

$30,000 / .07 = $428,571

Remarquez que le passage d’un taux de capitalisation de 5 % à un taux de capitalisation de 7 % représente une grande variation de prix, de 600 000 $ à 428 571 $. Le dénominateur de cette équation entraîne une grande fluctuation du résultat.

En d’autres termes, une petite variation du taux de capitalisation peut entraîner une variation importante de la valeur.

Notez également que ce n’est pas parce que le revenu net d’exploitation (RNI) annuel est de 30 000 $ que vous en retirerez autant. Il peut y avoir des dépenses en capital et d’autres éléments à prendre en compte, notamment le service de la dette si vous contractez un emprunt.

Le principal et les intérêts d’un prêt de cette taille pourraient s’élever à quelques milliers de dollars par mois, ce qui pourrait absorber la majeure partie de vos liquidités. Mais si c’est vrai, pourquoi recourir à l’endettement de toute façon ?

Eh bien, on peut choisir cette voie parce que l’utilisation de l’effet de levier peut permettre d’acheter plus de biens pour la même somme d’argent. Et cela peut également multiplier la plus-value reçue sur un bien.

Bien que je sois investisseur dans l’immobilier commercial depuis des années, je suis encore parfois surpris lorsque je calcule le pouvoir de la dette en ce qui concerne l’augmentation de la valeur des fonds propres d’un projet.

Qu’est-ce qu’un bon taux de capitalisation dans l’immobilier ?

Jusqu’à la fin des années 1990, les investisseurs considéraient un taux de capitalisation d’environ 10 % comme la référence pour les actifs commerciaux dans leur ensemble. Aujourd’hui, les taux de capitalisation moyens pour les investissements immobiliers multifamiliaux et autres se situent entre 4 % et 7 %, et 10 % semblent être un lointain souvenir.

L’afflux massif de capitaux à la recherche de transactions multifamiliales a fait chuter les taux de capitalisation à des niveaux historiquement bas, ce qui signifie que les prix sont à des niveaux historiquement élevés. Vous vous familiariserez avec ce qu’est un bon ou un mauvais taux de capitalisation local lorsque vous commencerez à rechercher et à évaluer les transactions.

Historique des taux de capitalisation des logements multifamiliaux aux États-Unis

Le graphique ci-dessous montre les taux de capitalisation des grands immeubles multifamiliaux de 2002 à 2018. Gardez à l’esprit qu’il s’agit de transactions importantes, et que ces grands acteurs peuvent souvent supporter des taux de capitalisation plus comprimés que ceux que vous souhaitez envisager.

Les moyennes ci-dessus incluent des biens plus récents et plus stabilisés que ceux que vous envisagez d’acheter, ce qui signifie que vous prendrez probablement plus de risques, plus de maintenance et de réparations potentielles, et un risque d’inoccupation plus élevé. Tout cela se traduit par un taux plafond plus élevé (prix plus bas) pour votre transaction.

Dans vos évaluations, vous pouvez aussi vous rendre compte rapidement que les estimations des courtiers concernant les taux de capitalisation diffèrent des taux de capitalisation réels. Les courtiers basent parfois le taux de capitalisation sur un compte d’exploitation pro forma (théorique), ce qui signifie qu’ils calculent ce que le bien rapportera une fois que vous l’aurez acheté (à un prix gonflé et en mettant en œuvre vos magnifiques changements de marketing et de gestion).

Vous pouvez tirer vos propres conclusions, mais je vous recommande de vous fier davantage aux performances passées (ce qui est) qu’aux projections futures (ce qui pourrait être). Il est facile de se laisser berner à cet égard. Soyez prudent.

Cela dit, si vous pouvez apporter des modifications définitives à un actif pour en améliorer rapidement le revenu, cela peut constituer un facteur compensatoire.

Par exemple, ma société Wellings Capital a acquis une communauté de 125 unités de maisons en rangée en 2017. Nous savions que les dépenses d’eau et d’égouts étaient plus de 100 % trop élevées.

Grâce à notre processus de diligence raisonnable, nous avons découvert les coupables. Pour améliorer la situation, nous avons prévu d’installer des compteurs d’eau sur chaque unité, de réparer les fuites (provenant de vieux abattants de toilettes et de piscines), puis de refiler les factures d’eau aux locataires.

Nous pensions que cela réduirait de moitié notre facture d’eau, ajoutant environ 10 % à notre revenu net. Nous avons pris ces mesures après l’acquisition et il s’avère que nous avions raison.

Autres méthodes d’analyse des propriétés

Comme je l’ai mentionné précédemment, il existe plusieurs autres façons d’évaluer les propriétés avant d’investir. Je vais décrire brièvement trois des plus courantes et expliquer certains de leurs défauts.

1. Prix unitaire

Cette option est populaire pour sa simplicité. L’investisseur débutant moyen peut rapidement comparer des appartements à 50 000 dollars par unité à d’autres à 90 000 dollars. Et de nombreux investisseurs ont une idée du coût des appartements nouvellement construits (généralement plus de 100 000 $ par unité tout compris).

Mais cette méthode ne tient pas compte de plusieurs des facteurs les plus importants en matière d’investissement immobilier, tels que les revenus, les dépenses, l’entretien différé et les autres besoins en dépenses d’investissement.

Le voisinage et l’économie ne font pas non plus partie de l’équation. Dans l’ensemble, il s’agit d’une mauvaise façon d’évaluer la valeur d’une propriété multifamiliale.

Est-ce que 50 000 dollars par unité (ou par porte) est une bonne affaire dans votre ville ? Est-ce que 150 000 $ par porte est une mauvaise affaire ?

Il est possible que 50 000 dollars soient une mauvaise affaire, ou que 150 000 dollars soient une excellente affaire ! Il y a beaucoup d’autres choses que vous devez savoir avant de porter ce jugement.

2. Multiplicateur de loyer brut (GRM)

Lorsque j’ai commencé à investir dans l’immobilier, j’ai entendu dire que c’était une bonne méthode d’évaluation de la valeur des biens locatifs. Le GRM est simplement le prix du bien divisé par le loyer annuel brut.

Supposons donc qu’une propriété multifamiliale de 30 unités soit évaluée à 1,5 million de dollars et que le loyer annuel brut soit de 243 000 dollars.

Le GRM serait :
Prix / Loyer annuel brut = Multiplicateur de loyer brut
$1,500,000 / $243,000 = 6.2

Un courtier peut vous dire que c’est une bonne affaire parce que la GRM « normale » sur votre marché est de 7 ou plus. Mais pas si vite !

Le GRM ne tient pas compte des dépenses, de l’entretien différé, des facteurs du marché (comme l’offre et la demande) et du type de propriété. Le GRM suppose également que vous connaissez le revenu brut exact de cette propriété et des autres propriétés comparables sur le marché. En réalité, il est difficile d’en être certain.

Les courtiers essaieront souvent d’utiliser le loyer potentiel brut en cas d’occupation complète et sans concession. Cependant, tout chiffre autre que le loyer brut réel rend le ratio insignifiant. Je ne suis pas un fan de la GRM.

3. La règle du un pour cent

J’ai entendu parler de cette règle avant même d’envisager d’acheter une propriété. Cette règle empirique stipule que le loyer par unité doit représenter au moins 1 % du coût par unité.

Une propriété dont le prix est de 75 000 $ par unité devrait donc se louer au moins 750 $ par unité. Il s’agit peut-être de la mesure la plus connue sur Main Street. Mais comme ceux qui précèdent, je ne l’utiliserais pas (sauf comme estimation préliminaire lorsqu’on entend parler pour la première fois d’une propriété à vendre).

La règle du 1 % peut indiquer que le prix du bien est conforme aux prévisions de revenus, mais pas beaucoup plus. Ce ratio ne vous dit rien sur les dépenses d’exploitation, l’entretien différé, les dépenses d’investissement nécessaires ou les conditions d’endettement. Il ne vous aidera pas à déterminer si ce bien sera une bonne source de revenus pour vous.

Ainsi, comme vous pouvez le constater, tous ces outils sont des instruments de mesure quelque peu défectueux. C’est pourquoi je vous propose d’adopter l’utilisation du taux plafond comme l’un de vos principaux outils d’analyse.

Pourquoi utiliser le taux de capitalisation

Le taux de capitalisation est une meilleure mesure d’évaluation que le prix unitaire, le GRM et la règle du 1 %, car.. :

• Il comptabilise à la fois les recettes et les dépenses.
• Il reflète l’offre et la demande d’un type d’actif particulier dans un lieu donné à un moment donné.
• Il reflète la catégorie de l’actif (les nouveaux taux de la catégorie A sont souvent inférieurs d’environ un point à ceux de la catégorie B).
• Il peut avoir un lien avec le taux d’intérêt de la dette.
• Il s’agit d’une métrique standard largement utilisée par la plupart des opérateurs, des investisseurs et des courtiers.

Il y a beaucoup à dire sur le taux plafond. Cet article pourrait certainement être beaucoup plus long. Pour conclure, je vais donc répondre brièvement à quelques questions courantes sur les taux plafond.

Questions fréquemment posées sur les taux de capitalisation

Q : Le taux de capitalisation peut-il devenir si bas que l’actif ne sera plus rentable ?

R : Attention, cela peut arriver, surtout si vous avez recours à l’endettement et si vous êtes en concurrence avec les gros bonnets des villes principales. Vous pouvez le calculer vous-même en prenant en compte le flux de trésorerie net, y compris le service de la dette, l’entretien différé et les améliorations nécessaires des immobilisations.

Q : Pourquoi une société de placement immobilier ou une compagnie d’assurance-vie achèterait-elle un actif à un taux de capitalisation de 3 à 4 % ?

R : Certains investisseurs institutionnels achètent pour le cash ou avec une faible dette, et ils aiment la stabilité et la prévisibilité de l’achat dans les villes principales ou les villes passerelles comme New York, Boston, L.A. et San Francisco. Ces actifs ont une valeur subjective supplémentaire en raison de leur emplacement et de la régularité de la demande. Ces acheteurs peuvent supporter des rendements faibles en échange de la stabilité et de l’appréciation probable. Je vous recommande de ne pas jouer dans leur bac à sable.

Q : Un taux de capitalisation élevé est-il toujours une bonne affaire ?

R : Si vous entendez parler de la vente d’une propriété à un plafond de 10, cela peut sembler être une excellente affaire. Mais vous obtenez ce pour quoi vous payez. Il y a probablement une raison pour laquelle la vente est si bon marché. Peut-être que le compte d’exploitation est mal présenté. Il s’agit peut-être d’une propriété de classe C ou D dans une zone à forte criminalité (et peut-être à haut risque). Il y a peut-être des risques environnementaux ou d’autres raisons pour lesquelles le vendeur veut s’en débarrasser rapidement. Acheteur, prenez garde !

Q : J’ai entendu dire que le taux plafond est ce qu’il est. Vous pouvez agir sur le revenu, mais pas sur le taux de capitalisation dans la formule de calcul de la valeur (revenu / taux de capitalisation = valeur). Est-ce vrai ?

R : Bien que cela soit souvent vrai, il existe des tactiques qui peuvent être utilisées pour comprimer les taux de capitalisation de certains types d’actifs dans certaines situations. Nos fonds Wellings Capital sont investis auprès d’opérateurs qui ont des stratégies et des antécédents prouvés d’achat d’actifs (comme les installations de self-stockage) à des propriétaires familiaux ; ils apportent des améliorations significatives au marketing, aux opérations et aux revenus qui en résultent ; et vendent à des REIT ou à d’autres acheteurs institutionnels. En procédant ainsi, ces opérateurs ont été en mesure de réaliser une compression significative du taux de capitalisation lors de la vente de ces actifs. Il en résulte une appréciation substantielle des actifs et une croissance presque incroyable des capitaux propres, en conjonction avec une utilisation prudente de l’effet de levier.