Le taux plafond, ou taux de capitalisation, dans l’immobilier est l’un des calculs fondamentaux pour évaluer les propriétés commerciales. Le taux de capitalisation représente le taux de rendement attendu d’un investissement.

Qu’est-ce que le taux de capitalisation ?

Le taux de capitalisation varie d’un marché à l’autre. Il peut être aussi bas que 3 % et aussi élevé que 10 %, selon la ville. Les différents types de propriétés commerciales ont également des taux de capitalisation différents ! Par exemple, le taux de capitalisation moyen dans une même ville peut être de 4 % pour les immeubles multifamiliaux et de 6 % pour les commerces.

Le taux de capitalisation est calculé en divisant le revenu net d’exploitation par la valeur de la propriété.

Taux de capitalisation = Résultat net d’exploitation / Valeur actuelle

Cela signifie que pour deux biens produisant le même revenu net d’exploitation (RNI), le bien dont le taux de capitalisation est le plus faible est évalué plus haut que l’autre.

Un bien immobilier évalué à 10 % de son coût signifie qu’il produit un rendement de 10 % chaque année, voire plus si le bien est financé par un effet de levier.

Ça a l’air génial, non ? Alors, pourquoi tout le monde n’investirait-il pas dans les marchés à 10 % de capitalisation ?

En fait, ce n’est pas aussi génial que vous le pensez. Voici pourquoi vous devriez éviter les marchés à forte capitalisation.

Risque associé à un taux de capitalisation élevé ou faible

Bien que les biens dont le taux de capitalisation est élevé génèrent un cash-flow ou un NOI plus important, ils sont également plus difficiles à vendre. Ceci est dû au fait qu’un taux de capitalisation élevé est associé à des marchés moins populaires. (Pensez à Détroit).

Cela peut paraître surprenant, mais les marchés où les taux de capitalisation sont très élevés sont généralement plus risqués, car la valeur du bien et le revenu net d’exploitation prévu peuvent diminuer à long terme. Au contraire, les biens immobiliers situés dans des marchés chauds comme Los Angeles et New York peuvent être vendus plus facilement, car la demande est plus forte. De nombreuses personnes achètent ou s’installent sur ces marchés, ce qui signifie que la valeur du bien et le revenu net d’exploitation continueront à augmenter.

Un autre inconvénient d’un taux de capitalisation élevé est apparent lors de la valorisation ou du développement. Pour une même augmentation du revenu net d’exploitation, plus le taux de capitalisation est élevé, moins la valeur de la propriété s’apprécie. Cela signifie que la rénovation d’une propriété commerciale dans un marché à taux de capitalisation élevé vous donne des rendements inférieurs. C’est pourquoi on voit plus de construction et de rénovation dans les marchés à faible taux de capitalisation.

Comment utiliser le taux de capitalisation pour analyser les transactions ?

Le taux de capitalisation est une mesure très importante lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier.

Capitalisation boursière

Il s’agit du taux de capitalisation moyen pour ce type de propriété spécifique et cette classe sur le marché. Par exemple, un immeuble multifamilial et un immeuble de bureaux qui sont tous deux de classe B peuvent avoir des taux de capitalisation différents sur le marché.

De même, un immeuble multifamilial de catégorie A a une capitalisation boursière inférieure à celle d’un immeuble multifamilial de catégorie B.

Entrer Cap

C’est le taux de capitalisation que vous utilisez lorsque vous achetez une propriété. Si vous achetez un bien stabilisé, le cap d’entrée devrait être assez proche du cap du marché.

Cependant, si vous achetez un bien sous-performant, le plafond d’entrée peut être beaucoup plus bas que le plafond du marché. Cela s’explique par le fait qu’il y a beaucoup de potentiel non exploité dans un bien sous-performant, et que l’acheteur doit donc payer une prime pour l’obtenir.

Capuchon de sortie

Il s’agit du taux de capitalisation que vous utilisez lorsque vous vendez une propriété. Il s’agit d’une étape cruciale, car elle a un impact considérable sur le prix de vente et donc sur le rendement global.

En général, vous devriez vendre votre bien après l’avoir stabilisé, de sorte que vous pouvez utiliser le taux de capitalisation du marché comme référence. Cependant, il est très important d’augmenter le taux de capitalisation du marché de cinq à dix points de base par an pour votre taux de capitalisation de sortie.

Par exemple, si la capitalisation boursière est de 5 % au moment où vous achetez l’immeuble, supposez que vous vendrez à 5,25 ou même 5,5 % dans cinq ans. Cela permet de tenir compte d’un éventuel ralentissement économique à l’avenir. Vous voulez être conservateur et supposer que le marché va baisser ou ralentir.

Comment trouver des données fiables sur les taux de capitalisation

Il existe quatre façons principales d’accéder aux données sur le taux de capitalisation :

1. Vous pouvez trouver les enquêtes sur les taux de capitalisation de la base de données CBRE ici.
2. Les données historiques sont également disponibles gratuitement sur LoopNet. Vous pouvez effectuer une recherche par type de propriété.
3. CoStar est également un excellent outil, mais il n’est pas gratuit.
4. Vous pouvez également vous adresser à un gestionnaire immobilier ou à un courtier local.

Quelles que soient les ressources que vous décidez d’utiliser, je vous encourage à utiliser deux points de référence différents ou plus. Il est plus précis d’utiliser la moyenne de deux sources de données différentes, en particulier pour un élément comme le taux de capitalisation, qui est difficile à déterminer.

Enfin, n’oubliez pas d’effectuer une analyse de sensibilité sur la base de différents taux de capitalisation de sortie lorsque vous effectuez votre analyse. Bonne chance !