De par leur nature même, les investisseurs immobiliers sont créatifs. Nous sommes toujours à la recherche de moyens de créer et d’ajouter de la valeur, qu’il s’agisse de rénover une maison délabrée ou d’augmenter les loyers d’un complexe d’appartements. Une technique créative moins connue pour ajouter de la valeur à une grande propriété est la subdivision du terrain. En gros, cela crée de « nouveaux » terrains que vous pouvez ensuite vendre, construire ou louer. Ces nouveaux lots augmentent la valeur du terrain et peuvent sérieusement améliorer votre retour sur investissement.

Lorsque vous prononcez le mot « lotissement », la plupart des gens évoquent des images de grandes étendues de logements de type banlieue. Oui, les grands ensembles immobiliers sont effectivement un type de lotissement, mais il en existe des formes beaucoup plus simples, faciles à gérer même par l’investisseur immobilier le plus novice… avec quelques réserves.

Premièrement : Bien que rentable, la subdivision d’un terrain n’est pas toujours facile. Il peut également être coûteux, avec beaucoup de frais initiaux. Malgré ces problèmes, tout investisseur doit comprendre ce qu’est le lotissement et comment il fonctionne afin qu’il puisse faire partie de sa boîte à outils immobilière. Assurez-vous simplement de vérifier les règles et les lois de votre juridiction locale – chaque état et chaque ville sont différents.

Qu’est-ce que la subdivision d’un terrain ?

Le lotissement est assez simple. Il s’agit de prendre une parcelle ou un terrain et de le diviser en deux ou plusieurs parcelles de terrain.

Un lotissement peut concerner des parcelles de terrain dont la taille varie de quelques centaines de mètres carrés à des centaines d’hectares. Un lotissement peut concerner une seule nouvelle parcelle ou des centaines. Cependant, les États-Unis ne disposent pas d’une définition juridique standard du « lotissement ». Si vous envisagez de subdiviser un terrain, vous devrez examiner les règles locales.

Par exemple, dans le Tennessee, toute division de terrain de plus de cinq acres n’est pas considérée comme un lotissement… sauf si vous êtes dans le comté de Shelby, où la norme tombe à quatre acres. Et si vous installez des routes ou des services publics, la taille n’a pas d’importance.

Vous voyez comment les choses peuvent se compliquer ? Oui, la division d’un terrain peut se faire très facilement, mais une simple subdivision n’est pas toujours légale. En général, il suffit de rédiger une description légale des deux parcelles, d’enregistrer un acte au palais de justice local et de soumettre un certificat de titre pour diviser le terrain. Mais faites attention aux règlements et aux ordonnances de votre juridiction en matière de lotissement, ainsi qu’aux restrictions de l’acte de propriété qui peuvent affecter vos plans. Si vous sautez les étapes nécessaires, le service de la construction vous mettra à la porte lorsque vous demanderez un permis.

Pourquoi lotir ?

En général, les gens subdivisent leur terrain pour pouvoir en vendre une partie. Vous souhaitez peut-être lotir un terrain pour votre famille, afin qu’elle puisse vivre à proximité. Ou peut-être souhaitez-vous obtenir plus de lots pour un développement résidentiel ou commercial.

Quelle qu’en soit la raison, les lotissements créent de nouvelles parcelles de terrain. C’est pourquoi les gens font des lotissements.

Comment lotir un terrain (légalement)

Avant de rêver de subdiviser, vérifiez votre zonage local. Vous cherchez la taille minimale des lots. Vous ne pouvez pas subdiviser une terre zonée pour des lots d’un acre minimum en lots de 10 000 pieds carrés. Pour ce faire, il faut procéder à un rezonage, ce qui est une toute autre affaire.

Certaines propriétés ne remplissent pas les conditions techniques pour un rezonage. Cela ne signifie pas nécessairement la fin de vos ambitions ! Demandez une dérogation ou une exemption de zonage – après tout, même le gouvernement fait parfois des exceptions.

En supposant que vous soyez autorisé à lotir, le processus exact dépend de votre juridiction locale et de la complexité de votre projet. Pour un lotissement relativement simple, par exemple la division d’un lot de deux acres en deux lots d’un acre, il vous suffira probablement de faire dessiner, approuver et enregistrer un plan au palais de justice. Vous devrez probablement aussi payer des frais de demande, qui varient en fonction des lois locales.

Qu’est-ce que le lotissement ?

Qu’est-ce qu’un plan, vous demandez-vous ? Même pour les projets simples, vous devrez faire appel à des professionnels tels qu’un arpenteur, un conseiller en environnement, un architecte et un ingénieur civil pour vous assurer que votre projet se déroule comme prévu. N’oubliez pas que plus vous fournirez d’informations, plus votre projet de lotissement aura de chances d’être approuvé. Ces professionnels créeront un plan de lotissement – un terme sophistiqué pour désigner une carte ou un plan de lotissement dessiné par un arpenteur ou un ingénieur. Votre plan de lotissement décrira le lotissement (ou les lots) que vous voulez créer à partir de votre parcelle de terrain. Chaque juridiction impose ce qu’un plan de lotissement doit montrer, comme les rues ou les services publics – encore une fois, il faut connaître les règles locales.

Et si votre lotissement n’était pas si simple ? Que diriez-vous de diviser 10 acres en 20 lots ou de construire de nouvelles rues et d’installer des services publics ?

En général, vous commencez par un plan préliminaire. Les autorités locales ou le conseil de planification examineront votre projet et l’approuveront ou demanderont des modifications.

Après l’approbation, vous passerez à l’examen technique des plans de construction et d’infrastructure de votre proposition de lotissement, couvrant tout, des schémas de drainage aux égouts, en passant par la conception des rues et la construction des services publics. Cette étape nécessite des plans détaillés conçus et dessinés par un ingénieur agréé, ce qui n’est pas à la portée de l’investisseur immobilier moyen.

Vous nivelez ensuite le terrain, construisez les routes et installez les services publics. Après la construction, vous soumettez un plan final décrivant vos lots pour approbation et enregistrement au palais de justice. Après l’enregistrement, vous pouvez enfin commencer à vendre des lots ou à construire des maisons ou des bâtiments.

Combien coûtera votre projet de lotissement ?

Au minimum, vous avez besoin d’un levé et d’un plan. Attendez-vous également à payer des frais de demande et d’enregistrement. Un lotissement très simple peut être réalisé pour moins de 2 000 $, mais c’est rare. La plupart des lotissements nécessitent l’installation d’un certain type de services publics, et beaucoup d’entre eux nécessitent également la construction de routes. Pensez-y : Comment le nouveau terrain sera-t-il alimenté en eau ? Et comment accédera-t-on à la parcelle ?

En outre, vous pouvez être confronté à des frais d’impact, tels que les frais d’impact sur les écoles. Ces frais peuvent s’élever à des dizaines de milliers de dollars par lot, en fonction de votre juridiction. Malheureusement, vous devez payer tous ces coûts avant de vendre des lots et d’obtenir un rendement sur votre argent.

Les maux de tête à surveiller en cas de subdivision surprise

Les investisseurs immobiliers intelligents doivent se familiariser avec les problèmes courants des lotissements. Gardez un œil sur ces problèmes.

• Terrain brut: L’aménagement d’un terrain non viabilisé relève généralement de la réglementation sur le lotissement. Engagez un géomètre ou un ingénieur local qui connaît bien la réglementation locale pour vous guider.
• Propriétés avec « lot supplémentaire »: Si vous achetez une propriété avec un « lot supplémentaire » attaché, ne supposez pas que ce « lot supplémentaire » est légal ou immédiatement constructible. Vérifiez qu’il a été correctement subdivisé avant de construire une autre propriété.
• Les vieux quartiers de la ville: Ici, vous pouvez rencontrer des lots anciens et non conformes. Cherchez à savoir quand ces lots ont été créés – si cette date est antérieure à l’adoption des règlements de lotissement, votre lot bénéficie probablement de droits acquis. S’ils ont été créés après la promulgation et qu’aucun plan n’a été enregistré, il se peut que le lotissement soit illégal.
• Échanges de terrains: Ne pensez pas qu’un petit échange de terrain permet d’échapper aux règlements de lotissement. Échanger la propriété de votre allée de 3 mètres contre 100 mètres carrés du terrain de votre voisin pour le stationnement peut être étonnamment compliqué. Ne vous contentez pas d’enregistrer les actes et de penser que tout est OK – vérifiez auprès de votre bureau local des codes.
• Auditions publiques. Les voisins n’aiment pas vos plans ? Si la législation locale exige une audience publique pour tout changement de zonage, ils peuvent s’y opposer. C’est pourquoi il est si important de s’assurer que tous les voisins directement concernés par vos plans entendent parler de vos intentions de votre part. La gestion communautaire est une partie importante de la diligence raisonnable : Y a-t-il quelqu’un qui pourrait être mécontent que vous subdivisiez votre terrain ? Envisagez de leur parler directement.

Comme vous pouvez le constater, la subdivision d’un terrain est rarement rapide ou facile. L’approbation peut prendre de quelques semaines pour un lotissement relativement simple à des années pour des lotissements plutôt complexes dans des juridictions où les règles d’aménagement sont nombreuses. Cependant, malgré les coûts et le temps que cela implique, le lotissement peut être assez rentable, et il vaut donc souvent la peine d’y consacrer du temps et de l’argent.

Avez-vous de l’expérience en matière de subdivision de terrains ?

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