Il y a quelque temps, je me souviens avoir parlé à un ami qui voulait acheter une propriété. Il était nerveux – ce serait sa première maison. Il voulait savoir comment découvrir d’éventuels privilèges sur la maison qu’il envisageait d’acheter.

Il ne voulait pas avoir de surprises – un privilège donne à une autre partie un droit légal sur la propriété lorsqu’elle est vendue. C’est pourquoi il devait faire preuve de diligence raisonnable. Les privilèges peuvent entraver votre capacité à vendre votre bien à l’avenir et leur résolution peut vous coûter très cher. Apprendre à effectuer une recherche de privilèges sur une propriété est une compétence essentielle pour les investisseurs.

Qu’est-ce qu’un privilège sur les biens ?

Avant d’entrer dans les détails de la recherche de privilèges, il est important de savoir ce qu’est un privilège. Il ne s’agit pas de simples droits. En bref, un privilège est une créance financière placée par une personne ou une entreprise, qui vous empêche de vendre le bien jusqu’à ce qu’elle reçoive les paiements qui lui sont attribués.

Il existe deux types de privilèges qui peuvent être placés sur une propriété. Un privilège volontaire est un privilège que le propriétaire accepte, comme une hypothèque. Le placement d’un privilège volontaire sur la propriété fait généralement l’objet d’un contrat et n’a pas d’incidence négative sur la propriété, son titre ou la capacité du propriétaire à transférer le titre.

Un privilège involontaire est généralement placé sur une propriété en raison d’obligations impayées, comme une facture d’impôts ou une facture de travaux de rénovation, parfois appelée privilège du mécanicien. Ce sont les privilèges qui affectent votre capacité à vendre facilement une propriété – et qui sont également plus difficiles à supprimer du registre public.

Lorsque le privilège sur une maison est payé, le créancier a été satisfait. Il voulait le paiement – une fois qu’il l’a obtenu, il peut supprimer le privilège. (Le supprimeront-ils ? Bonne question. J’en parlerai plus tard).

Bien que le titre puisse être transféré sans que tous les privilèges soient payés, la plupart des acheteurs au détail n’achèteront pas la propriété sans titre clair. Il est certain qu’aucun prêteur n’approuvera l’achat.

Types de privilèges

Il existe un certain nombre de privilèges différents qui peuvent être placés sur une propriété. Les types les plus courants sont :

• Privilèges fiscaux. Si vous ne payez pas vos impôts, le gouvernement fédéral, l’État ou les autorités locales peuvent placer un privilège sur votre propriété. Cela ne concerne pas seulement les impôts fonciers – un privilège peut être placé si vous ne payez pas vos impôts.
• Privilège hypothécaire. Ces privilèges courants sont placés sur toute propriété ayant une hypothèque.
• Le privilège du mécanicien. Vous n’avez pas payé les travaux de rénovation de votre maison ? Les entrepreneurs ont le droit de placer ce privilège sur votre propriété, ce qui garantit qu’ils seront payés si vous tentez de vendre ou de refinancer.
• Privilège sur jugement. Si vous êtes partie à un procès, que vous perdez et que vous ne pouvez pas payer les dommages, ce privilège peut être placé sur votre propriété.

Recherche de privilèges sur les biens : Comment puis-je savoir s’il y a des privilèges sur une propriété ?

Vous vous demandez comment effectuer une recherche de privilèges immobiliers ? La réponse est assez simple, car les privilèges font partie des archives publiques. Dès lors que vous connaissez l’adresse du bien, vous pouvez savoir s’il est grevé de privilèges. Voici vos options de recherche :

• Effectuez une recherche sur le site Web du bureau de l’enregistreur, du greffier ou de l’évaluateur du comté. Il vous suffit de connaître le nom du propriétaire et/ou l’adresse pour accéder aux registres de propriété.
• Rendez-vous en personne au bureau de l’enregistreur, de l’évaluateur ou du greffier du comté. En général, les personnes qui travaillent dans ces bureaux sont très serviables et peuvent même vous donner des conseils si vous avez besoin d’aide.
• Contactez une société de gestion de titres. Les représentants de titres peuvent être extrêmement utiles à bien des égards, notamment pour repérer les privilèges. Je vous conseille vivement d’intégrer un bon représentant en titres à votre équipe d’investisseurs.

Comment retirer un privilège satisfait

Un privilège volontaire, comme une hypothèque, n’entache pas votre titre. Le prêt du vendeur est remboursé à la table de clôture, et le privilège est libéré pendant le processus de clôture.

Les détenteurs publics de privilèges involontaires, tels que les privilèges fiscaux ou les privilèges de l’IRS, devraient vous envoyer automatiquement une mainlevée de privilège une fois la dette payée. Si vous ne la recevez pas dans les 30 à 60 jours suivant le paiement final, contactez-les pour savoir quand vous pouvez vous attendre à la recevoir.

Le titulaire d’un privilège de mécanicien ou d’une pension alimentaire pour enfants peut ne pas être conscient de son obligation de lever le privilège ou peut avoir l’impression qu’il sera automatiquement levé. Idéalement, vous devriez subordonner le paiement final à la signature d’une renonciation au privilège.

Les libérations de privilèges doivent être notariées pour que le comté les accepte. Avec un petit détenteur de privilège, comme un entrepreneur, envisagez de le rencontrer dans une banque pour effectuer le paiement final. Demandez à votre banque d’authentifier la levée de privilège, puis soumettez-la au bureau d’enregistrement du comté pour que le privilège soit supprimé de votre propriété.

Assurance titres et recherche de titres de propriété

Si vous obtenez un prêt hypothécaire sur votre propriété, votre prêteur vous demandera de souscrire une police d’assurance titre de prêteur. Celle-ci protège ses intérêts en cas de litige sur le titre. La police du prêteur ne protège que le prêteur, et non le propriétaire du bien. Les acheteurs doivent souscrire une assurance titre de propriétaire pour leur propre couverture.

La police d’assurance titre – qu’il s’agisse de celle du prêteur ou de celle du propriétaire – n’intervient qu’après une recherche approfondie du titre effectuée par la société de titres. Une fois la recherche effectuée, une police est rédigée. La recherche doit permettre de trouver tous les privilèges sur la propriété, et la police d’assurance protège contre la plupart des privilèges non trouvés, tels que les héritiers non déclarés, les erreurs ou omissions dans le transfert de l’acte, ainsi que les faux.

L’assurance titres est un peu différente de la plupart des polices d’assurance. Les autres polices d’assurance vous protègent contre des problèmes futurs – l’assurance automobile couvre les dommages et les pertes en cas d’accidents potentiels, par exemple. L’assurance titres vous protège contre des événements passés qui n’ont en fait rien à voir avec vous personnellement.

Faites de la recherche de privilèges sur les biens une partie de votre diligence raisonnable

Les nuages sur le titre de propriété apparaissent de manière inattendue. Souvent, le nuage est une surprise pour le vendeur, surtout s’il n’a pas souscrit d’assurance titre lorsqu’il a acheté la propriété.

Même si les vendeurs ont souscrit une assurance titre, il se peut qu’elle ait manqué des nuages précédents. Les registres informatisés des comtés sont encore assez récents.

Mais tout le monde n’est pas toujours honnête à 100 %. Le vendeur essaie de vendre la propriété, il peut donc commodément « oublier » ces taxes impayées. Faire confiance mais vérifier est la meilleure solution.

Une recherche rapide de privilèges sur une propriété peut vous apporter la tranquillité d’esprit dont vous avez besoin. Si vous trouvez un privilège sur un bien que vous souhaitez acheter, il peut s’agir d’une bonne raison de ne pas procéder à l’achat – ou, au minimum, d’engager un avocat pour vous aider à déterminer si le bien peut être acheté libre et clair.

Avez-vous effectué une recherche de privilèges immobiliers ? Qu’est-ce que cette recherche vous a appris ?

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