Alors, vous pensez que vous voulez être un investisseur immobilier ?
En tant qu’agent, environ 50 % de ma clientèle est constituée d’investisseurs, et j’écris donc beaucoup sur les investisseurs et les aspirants investisseurs. Je dis à toute personne intéressée de commencer par en apprendre le plus possible sur le sujet. Et ensuite, d’avoir une conversation honnête avec soi-même.
Êtes-vous sûr d’avoir fait suffisamment de recherches ? Avez-vous ajusté vos dépenses ? Ou parlé avec un prêteur? Connaissez-vous les paramètres applicables ? Avez-vous des attentes réalistes en ce qui concerne votre marché ?
Tous ces éléments doivent impérativement être pris en compte. Je ne cherche pas à rendre les investissements rébarbatifs, mais j’essaie de vous aider à comprendre ce qu’ils sont et ne sont pas.
Et voici une chose fondamentalement plus importante que tout autre chose en matière d’investissement : le temps, c’est de l’argent.
L’obsession de la métrique(cash on cash, taux de capitalisation, 1%, 2%, etc.) submerge souvent les investisseurs, les aveuglant sur la réalité que le plus grand ennemi est le temps. En d’autres termes, si vous abandonnez une transaction pour atteindre un certain indicateur, vous risquez de perdre gros.
Supposons que vous vous retiriez d’un marché conclu au début du printemps sur une propriété de 300 000 dollars. Vous vouliez que le prix soit inférieur de 5 000 à 10 000 dollars à celui auquel le vendeur était prêt à le vendre.
Mais de façon réaliste, dans un marché chaud, il y a de fortes chances que d’ici l’été, vous ayez récupéré ce coût en appréciation. À Denver, par exemple, nous avons vu des augmentations de 6 à 8 % d’une année sur l’autre, et vous auriez presque certainement connu la même chose dans les 365 jours suivants.
En fait, pour une maison dont le prix est correct, vous pourriez gagner en moyenne entre 18 000 et 24 000 dollars d’ici l’année prochaine, à moins que vous ne décidiez de vous retirer parce que le vendeur n’est pas disposé à respecter vos critères.
La même situation montre à quel point il est important de connaître son marché. Et il est aussi très important de savoir où vous en êtes dans la vie.
J’ai créé un groupe d’investissement exclusivement féminin ici dans le Colorado. J’ai deux investisseurs qui gravitent autour des propriétés du Midwest (Oklahoma et Ohio, plus précisément). Même si l’appréciation n’est pas aussi forte là-bas, elles gagnent 500 $ par mois grâce à des locataires à long terme. Cela les intéresse car ils sont proches de la retraite et ont besoin de cet argent.
Par ailleurs, sur un marché comme Denver ou Colorado Springs, les prix de l’immobilier sont montés en flèche. Les loyers ont augmenté, c’est certain, mais il est difficile, voire irréaliste, de dégager 500 dollars de cash-flow avec une location à long terme.
Mais si un investisseur prévoit de conserver une propriété pendant les cinq prochaines années, il va de soi qu’elle s’appréciera. Et finalement, elle pourrait être rentable parce que les loyers dépasseraient l’hypothèque. Entre-temps, vous devrez peut-être payer 100 à 200 dollars de votre poche, mais quelqu’un d’autre paiera la majeure partie de votre hypothèque et/ou réduira considérablement votre loyer.
La recherche de l’appréciation est-elle une course folle ? Peut-être. Mais vous pouvez regarder la santé d’une ville et faire quelques hypothèses.
Par exemple, même si les acheteurs ont un peu plus de pouvoir à Denver, la ville possède encore toutes les caractéristiques d’un endroit où la valeur des maisons augmente : beaucoup d’argent provenant de l’étranger, une diversité d’industries (c’est-à-dire les soins de santé, le tourisme, les technologies et la marijuana) et une main-d’œuvre très instruite.
Je sais, je sais. Suggérer un investissement qui n’est pas rentable est une hérésie, mais comme pour la plupart des activités financières (ahem, le marché boursier), entrer tôt dans le processus est la clé du succès financier à long terme.
Ce qui ne fonctionne pas aussi bien, c’est de renoncer encore et encore parce que vous craignez de ne pas avoir trouvé l’affaire parfaite.
Avez-vous déjà laissé tomber une affaire imparfaite et l’avez-vous regretté ?
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Les bases de l'investissement immobilier
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