Chaque fois que des personnes mal informées parlent du marché immobilier, elles semblent croire que le premier de chaque mois, nous roulons dans l’argent. Dans nos rêves ! Oui, vous pouvez gagner beaucoup d’argent dans l’immobilier, mais ce n’est pas ce que vous devez viser chaque mois – et ce n’est pas à cela que sert votre argent de location.

Si vous cherchez à investir dans une propriété locative, vous ne devez pas vous préoccuper de la somme que vous pouvez potentiellement gagner. Vous devez plutôt vous demander comment assurer un flux de trésorerie régulier pour couvrir vos coûts. Votre cash-flow est la somme d’argent que vous percevez des locataires chaque mois. Votre cash-flow libre est ce qu’il vous reste une fois que vous avez déduit vos coûts (hypothèque, assurance, impôts, entretien, etc.). Bien qu’un montant substantiel de cash-flow libre soit en fin de compte l’objectif de tout investisseur immobilier, la seule chose qui compte au départ est de maintenir un cash-flow suffisant pour se maintenir à flot !

Je vous explique ci-dessous comment faire et pourquoi c’est vital pour votre réussite.

Les flux de trésorerie sont indispensables

Vous avez besoin de liquidités. Tout bien immobilier coûte de l’argent, que ce soit simplement pour couvrir l’hypothèque ou pour effectuer des travaux d’entretien. Il est donc essentiel que vous disposiez de liquidités sur votre compte qui pourront être utilisées pour ces dépenses. En particulier, il est important de garder à l’esprit que vous ne pouvez jamais prévoir quand une chaudière va se briser ou un tuyau va éclater, il est donc toujours conseillé d’avoir une sorte de fonds de prévoyance. Dans la plupart des cas, cependant, avec de bons locataires dans vos propriétés, vous serez en mesure de couvrir ces coûts en utilisant le loyer de leurs propriétés chaque mois. C’est le système idéal pour les débutants, qui n’ont pas à s’inquiéter de gagner plus d’argent dans leur travail pour couvrir ces coûts.

Il est très important pour votre premier investissement que vous vous assuriez que votre loyer couvre vos coûts! Si vous vous retrouvez avec une propriété non louable ou à moitié vide, vous n’obtiendrez pas un flux de trésorerie mensuel suffisant pour vous permettre de couvrir vos paiements hypothécaires. Vous finirez par perdre de l’argent car, quel que soit le taux d’occupation, les hypothèques doivent toujours être payées, l’assurance doit être maintenue à jour et les travaux d’entretien doivent toujours être effectués.

C’est pourquoi je vous recommande d’obtenir des conseils lorsqu’il s’agit d’acheter votre premier bien locatif. En demandant à quelqu’un d’expérimenté de vous parler des options qui s’offrent à vous, du marché local et de votre potentiel de cash-flow, vous serez mieux à même de prendre une décision éclairée sur le bien que vous avez choisi. Je prêche depuis des années maintenant que les investisseurs doivent être plus patients, mieux épargner et n’acheter qu’avec du cash et sans hypothèque. Oui, c’est le chemin le plus long et le plus lent vers la richesse, mais il est beaucoup plus sûr.

N’oubliez pas que l’immobilier vous rend ce que vous investissez. C’est un travail difficile que d’être propriétaire, mais si vous êtes dévoué, ingénieux, avisé et responsable, vous constaterez des rentrées d’argent régulières. Vous devez être un bon propriétaire tout autant que vous avez besoin de bons locataires dans votre propriété. Si vous n’avez pas le temps de vous consacrer à cet aspect de l’activité immobilière, engagez un gestionnaire immobilier pour le faire à votre place ou achetez par l’intermédiaire d’une société clé en main. Un propriétaire fiable et communicatif est comme de la poussière d’or, et les locataires le savent. Si vous voulez vous assurer des locataires à long terme, faites-leur savoir que vous serez là pour eux autant qu’ils (et leur argent) seront là pour vous. Sans locataires, vous n’aurez pas de liquidités, et sans liquidités, vous êtes foutu.

Choisir les loyers plutôt que les bénéfices forfaitaires

Les biens locatifs sont la meilleure option si vous cherchez à produire un flux de trésorerie mensuel élevé. L’achat d’un bien immobilier ne vous procure qu’un bénéfice unique, certes important. Si vous achetez une maison pour la vendre (flip), vous consacrerez du temps et de l’argent à l’améliorer pour la revendre, puis, une fois qu’elle est vendue, vous devez recommencer. C’est un cycle sans fin et, même si vous pouvez gagner beaucoup d’argent en faisant cela, c’est un travail éreintant et une tâche que la plupart des gens ne sont pas prêts à accomplir. Les locations, en revanche, offrent un moyen plus facile et plus cohérent d’obtenir des rentrées d’argent mensuelles. Et à long terme, elles se transformeront elles-mêmes en capitaux propres.

Nombreux sont ceux qui choisissent d’investir leur argent dans un bien immobilier locatif avant leur retraite, dans le but de recevoir une injection mensuelle de liquidités. Si vous investissez judicieusement, un bien immobilier locatif peut constituer un pécule confortable pour vos années d’or. Mais n’oubliez pas que le plus important est de trouver de bons locataires, fiables et dignes de confiance. Être propriétaire est un travail difficile et prend beaucoup de temps. Si cela ne vous dérange pas d’utiliser une partie de vos liquidités, il peut même être intéressant d’engager un gestionnaire immobilier, bien que la plupart des gens soient capables de gérer seuls une ou deux propriétés locatives. Quelle que soit la façon dont vous choisissez de mener votre activité immobilière, que vous ayez une ou dix propriétés, l’aspect le plus important est que vous avez la garantie d’un flux de trésorerie mensuel qui couvre vos coûts et, espérons-le, vous laisse beaucoup d’argent disponible.

Et vous vous rappelez que j’ai mentionné comment une propriété locative peut mener à l’équité ?

Les flux de trésorerie entraîneront des gains à long terme

Il faudra peut-être un certain temps pour que cela se concrétise, mais c’est vrai. Une fois que vous vous serez établi et que vous aurez trouvé des locataires réguliers et fiables dans votre propriété locative, votre flux de trésorerie vous permettra de réaliser des bénéfices. Pour ce faire, il est important d’investir judicieusement, d’avoir des coûts d’entretien faibles et un taux d’occupation élevé, mais c’est possible. Alors, comment les flux de trésorerie peuvent-ils devenir un gain à long terme ?

Si le loyer de vos locataires couvre tous les coûts de l’hypothèque et de l’entretien de l’immeuble, vous rachetez chaque mois votre propriété à la banque. Par conséquent, si, à l’avenir, vous devez ou voulez vendre, vous aurez la garantie d’une somme d’argent importante. L’essentiel est toutefois de conserver votre bien le plus longtemps possible.

Le remboursement mensuel de l’hypothèque grâce aux revenus de vos locataires est un moyen sûr de réaliser des bénéfices à terme. Plus vous gardez le bien longtemps, plus l’hypothèque sera réduite à la fin, plus l’appréciation du bien lui-même sera élevée, et plus l’injection de liquidités sera importante si vous vendez finalement. Et si vous décidez de ne pas vendre, vous pouvez léguer le bien à vos héritiers, soit avec une petite hypothèque, soit en pleine propriété pour qu’ils en fassent ce qu’ils veulent. Je vous suggère d’envisager de rembourser l’hypothèque dès que possible, ce qui vous laissera un revenu mensuel important.

Au bout d’un certain temps, avec de bons investissements et un certain nombre de locataires, il devrait vous rester un revenu passif important chaque mois – votre « cash-flow libre ». Votre encaissement mensuel – une fois que l’hypothèque, l’assurance, les réparations et les vacances sont supprimées – devrait vous laisser une somme d’argent décente si vous avez investi judicieusement. Eneffectuant des contrôles d’entretien réguliers, vous devriez minimiser la fréquence des réparations d’urgence. Et si vous avez investi dans l’habillage de la maison, vous serez également en mesure de demander des loyers plus élevés.

Conclusion

Une citation que j’ai inventée il y a quelque temps va comme suit : « Si le cash est roi, alors le cash flow est reine, et le financement pourrait être le paysan. » Soyez très prudent lorsque vous utilisez l’effet de levier. Si vous ne le faites pas correctement, vous risquez de saigner votre portefeuille à blanc et de générer un revenu passif nul. Veillez à n’ajouter à votre portefeuille que des biens qui correspondent à votre objectif final et à la situation que vous souhaitez atteindre à long terme. Soyez très patient et choisissez chaque propriété avec soin. À mon avis, il n’y a qu’un seul objectif final que tous les investisseurs immobiliers devraient avoir – gagner suffisamment de revenus passifs pour compléter vos frais de subsistance et vous permettre, à vous et à vos proches, de vivre le style de vie que vous désirez tous.

Comment considérez-vous les flux de trésorerie ? L’utilisez-vous de préférence à d’autres paramètres ? Pourquoi ou pourquoi pas ?

Faites-le moi savoir dans un commentaire !