Examinons les raisons pour lesquelles les investisseurs immobiliers passent de l’investissement dans une famille unique à l’investissement dans une famille multiple.

Je veux commencer par mon histoire.

J’ai commencé dans le secteur en 2009, alors que les choses n’allaient pas très bien. En 2013, j’ai pu passer de la construction à l’investissement dans les maisons individuelles.

J’ai acheté ma toute première propriété sans sortir d’argent de ma poche. J’avais en fait des fonds négatifs sur mon compte bancaire – j’ai trop retiré d’argent et je n’étais tout simplement pas intelligent financièrement. Et mon score de crédit n’était même pas enregistré quand vous le sortiez.

J’avais une tonne d’excuses pour expliquer pourquoi l’achat de biens immobiliers n’était pas possible, mais j’ai heureusement pu trouver quelqu’un qui complétait mes faiblesses. C’est ainsi que j’ai pu acheter ma première affaire – et j’ai pu obtenir jusqu’à 150 familles individuelles à un moment donné !

Puis, la gestion de toutes ces propriétés à Indianapolis et à Dayton, dans l’Ohio, est devenue très lourde. Alors, j’ai pris du recul pour décider : Où est-ce que je veux être à long terme ?

Et c’était tout simplement le plus logique de se tourner vers le multifamilial. C’était en 2017.

Voilà donc les raisons qui, à mon avis, sont les raisons pour lesquelles les investisseurs doivent faire le saut – et pourquoi je l’ai fait en fin de compte. Et il y a plusieurs avantages à franchir le pas.

En voici quelques-unes.

Les avantages de passer de l’immobilier unifamilial à l’immobilier multifamilial

1. Gagner du temps

Le premier avantage est simplement le gain de temps. J’ai pu aller jusqu’à 150 familles individuelles, et c’était beaucoup en termes de gestion.

De plus, lorsque je repense à l’acquisition de mon premier immeuble de 46 appartements, le temps que j’ai passé à le faire était beaucoup moins important que celui que j’ai consacré à 46 familles individuelles. Je pense certainement avoir obtenu un meilleur retour sur investissement avec l’actif multifamilial. Il s’agissait d’un seul acheteur, d’une seule transaction, alors qu’avec les 46 maisons individuelles, il s’agissait de plusieurs transactions ponctuelles, voire deux ou trois à la fois. Mais cela représentait beaucoup de transactions et de volume.

2. Plus de contrôle

Le second est un contrôle accru. Ce que j’entends par plus de contrôle, c’est qu’un grand nombre d’immeubles multifamiliaux sont régis par le NOI, c’est-à-dire le revenu net d’exploitation. Les acheteurs qui viennent acheter cet actif le considèrent comme une entreprise. Donc, pour vous, en tant qu’opérateur, si vous êtes en mesure d’augmenter ce revenu net d’exploitation, il y a une corrélation directe avec la valeur que vous êtes en mesure d’en tirer.

Dans le cas d’une maison individuelle, on se dit souvent : « celle d’en face vaut ceci, donc c’est la valeur de ma propriété ». La VRA est fortement pondérée par des propriétés comparables dans la région, par opposition au RCI.

Donc, il y a ça sur le fait d’avoir plus de contrôle.

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3. Economies d’échelle

Et le dernier, mais non le moindre, qui est de loin l’un de mes préférés, est celui des économies d’échelle.

J’ai récemment acheté 156 unités. C’est le plus grand nombre d’unités à ce jour. Je me sens bien à ce sujet, mais le travail difficile est encore plus à venir.

Mais avec cela, j’ai 156 unités en un seul endroit et je peux avoir un gestionnaire sur place, ainsi que plusieurs techniciens d’entretien. C’est un contraste frappant avec l’époque où j’avais toutes ces familles isolées qui étaient éparpillées un peu partout.

À l’époque, je devais envoyer un agent d’entretien là-bas, un autre là-haut, et dans toute la ville. Lorsque vous avez tout en un seul endroit et que vous faites autant de rénovations, vous êtes en mesure d’acheter vos produits en gros, vos matériaux – et vous êtes en mesure d’obtenir une remise.

Les immeubles d’appartements de taille moyenne à grande offrent de nombreux autres avantages. La gestion est beaucoup plus efficace.

Voilà donc les raisons pour lesquelles je vois les investisseurs de maisons individuelles se tourner vers les maisons multifamiliales et pourquoi il est tellement plus avantageux de se trouver dans cet espace.

Pourquoi pensez-vous que les investisseurs font ce changement ? Êtes-vous passé au multifamilial ? Pourquoi ou pourquoi pas ?

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