Ma façon préférée d’acheter de l’immobilier en ce moment est le financement par le vendeur (mais cela ne signifie pas que je ne veux acheter de l’immobilier que de cette façon.) Je suis également un fan de la vente de biens immobiliers par le biais du financement du vendeur (également connu sous le nom de « owner carry »). Pendant un marché déprimé, je crois fermement à l’effet de levier lorsqu’il s’agit d’acheter – mais à un moment donné, il faut aussi envisager de vendre. Lorsqu’il s’agit de vendre des biens immobiliers en portant du papier, cela peut être très amusant.

Examinons donc une possible vente avec financement du vendeur que j’envisage :

Le Condo à deux chambres

J’ai récemment acheté un appartement de deux chambres à coucher à Las Vegas, entièrement en espèces, pour un montant d’environ 65 000 dollars après déduction de tous les frais de clôture (ce qui est pénible car il y a deux ans, j’aurais pu l’acheter pour peut-être 40 000 dollars ou moins). Néanmoins, c’est toujours un bon investissement – car au moment où je tape ces lignes, j’ai un locataire qui cherche à emménager dans cet appartement pour 695 $. Appelons cela un retour sur investissement de 7,5 %. Ce n’est pas  » époustouflant « , mais j’attends que ce condo atteigne 150 000 $ un de ces jours.

Quoi qu’il en soit, compte tenu de ce que je sais du marché de Vegas – où il est très difficile de trouver des stocks – j’ai commencé à penser à « ce qui se passerait si je retournais cette propriété en la finançant par le vendeur ».

Bien que je déteste absolument vendre mes biens immobiliers trop tôt, avant qu’une autre super-bulle n’arrive, je pourrais l’envisager si je peux récupérer la majeure partie de mon capital investi.

Quelles sont mes conditions ? Je veux vendre cet appartement à 90 000 $ par le biais d’un financement du vendeur et je veux que l’acheteur verse un acompte de 50 % tandis que je porte le reste des 45 000 $ à 8 %, avec un amortissement sur 30 ans et un paiement libératoire sur 3 ans.

Suis-je trop ambitieux ? Probablement. Mais qui s’en soucie ? Dans ce marché fou, tout est permis. De plus, j’ai maintenant un locataire pour 695 $ par mois, donc je peux me permettre de tenir bon et de demander un peu plus.

Ce qui pourrait se passer

Et que se passe-t-il si je trouve un acheteur ?

En gros, je récupèrerais environ (pour les besoins de l’étude de cas, ignorons les frais de clôture pour ne pas compliquer les choses) 45 000 $, ce qui fait que mon investissement total dans la propriété est de 20 000 $. Entre-temps, j’aurais maintenant un billet de 45 000 $ qui me rapporterait 330,19 $ par mois, ce qui n’est pas très loin des 405 $ par mois que je recevrais si j’avais un locataire, moins les dépenses normales.

En effet, si je la vendais, je n’aurais plus à me soucier de dépenses telles que l’entretien, les impôts fonciers, l’assurance et autres charges de propriétaire. Il me suffirait d’attendre un chèque dans le courrier.

Quel est le rendement si je réalise ce plan ? Mon investissement de 20 000 $ me rapportera 3 962,33 $ par an, ce qui signifie que j’aurais un rendement de 19,81 % sur mon argent. J’ai un gain en capital de 25 000 $, ce qui n’est pas déraisonnable étant donné que la plupart des propriétés financées par le vendeur sont vendues à un prix supérieur à celui du marché.

Mais que faire si ces 20 000 dollars de capital sont toujours importants pour moi et que je veux les déployer ? Pourquoi ne pas vendre ce prêt de 45 000 dollars à quelqu’un d’autre ? Si j’ai un ami qui a de l’argent qui traîne et n’a rien à faire, pourquoi ne pas lui vendre le billet, même avec une remise ? Supposons que je vende ce prêt à mon ami pour 40 000 $ au lieu de 45 000 $, il pourra gagner 3 962,33 $ par an avec un investissement de 40 000 $, soit 9,91 % par an, ce qui est bien mieux que les CD ou le marché boursier. Pendant ce temps, je viens de récupérer 40 000 $, ce qui porte mon bénéfice à 20 000 $.

Oui, je viens de revendre cette maison pour un profit supplémentaire de 20 000 $. Maintenant, si l’acheteur de cette copropriété ne paie pas, mon pote peut saisir l’acheteur et récupérer la copropriété. Pas trop mal, hein ?

L’avantage pour l’acheteur

Quel est l’intérêt pour l’acheteur ? Eh bien, il y a deux options.

1.) Premièrement, l’acheteur peut mettre le locataire à la porte et y vivre. Le coût de la vie dans la copropriété, qui est de 330,19 $ de paiement plus 145 $ de HOA plus 100 $ d’assurance et de taxes serait proche de 575 $, ce qui est moins cher que le loyer de 695 $. En outre, l’acheteur obtient de posséder tout le potentiel d’appréciation future. Enfin, l’acheteur peut réellement acheter une maison, ce qui est assez difficile à faire à Las Vegas. De plus, l’acheteur a pu emprunter l’argent sans avoir à passer par une banque ou à faire passer son crédit au crible. Cela pourrait convenir à quelqu’un qui a récemment décidé de laisser sa propriété en saisie ou en vente à découvert parce qu’il a acheté quelque chose de mauvais au milieu des années 2000.

2.) L’acheteur pourrait laisser le locataire en place et percevoir les 695 $ par mois, ce qui lui permettrait de réaliser un profit de 405 $. En soustrayant le paiement, il obtient un flux de trésorerie mensuel d’environ 75 $. Ce n’est pas beaucoup, mais au moins l’acheteur n’a pas à faire de paiements et attend simplement que la maison s’apprécie.

Disons que si la maison est montée à 150 000 $, l’acheteur aurait gagné beaucoup plus d’argent parce qu’il n’a mis que la moitié du capital requis. Le pouvoir de l’effet de levier permettrait à l’acheteur d’obtenir environ 60 000 $ d’un investissement de 45 000 $. Si l’acheteur avait payé comptant pour acheter l’appartement à 70 000 $, par exemple, il aurait fait plus d’argent, mais aurait obtenu un rendement inférieur en termes de pourcentage.

Dans ce cas, les deux parties peuvent gagner.

Évidemment, demander un acompte de 50 % est peut-être un peu trop optimiste. Mais ce n’est qu’un point de départ pour vous permettre de réfléchir à la manière dont vous souhaitez vendre votre propriété.

En attendant, je vais continuer à poster ça sur Craigslist tous les jours et voir si quelqu’un mord.