Il semble que beaucoup d’entre nous découvrent le« rêve américain »de l’accession à la propriété à un très jeune âge, et pour certains, ce rêve peut rester en nous.

Lorsque je travaillais dans la vente de biens immobiliers et en tant qu’entrepreneur, mon objectif ultime était de posséder BEAUCOUP de biens immobiliers. Plus on est de fous, plus on rit !

Je ne veux pas être un Scrooge, mais je commence à remettre en question le principe selon lequel « posséder plus est mieux ». La propriété est-elle vraiment le seul, ou même le meilleur, moyen de gagner de l’argent en investissant dans l’immobilier ? Ou existe-t-il de meilleurs moyens ?

Contrôle et propriété

En vieillissant et, je l’espère, en devenant plus sage, je me demande si la meilleure façon d’investir dans l’immobilier est de toujoursacheter et conserver des propriétés, avec toute la gestion et l’entretien que cela implique. Ou existe-t-il de meilleures façons d’investir qui soient tout aussi efficaces et efficientes, avec moins de risques ? La propriété est-elle vraiment le rêve que nous poursuivons ou s’agit-il plutôt de contrôle ?

Aujourd’hui, je m’engage sur la voie du contrôle de plus d’actifs que je n’en possède. D’autant plus qu’à l’approche de la retraite, je suis toujours à la recherche de meilleurs moyens de simplifierma vie et mes investissements.

Voici quelques-unes des façons dont vous pouvez mélanger la propriété « pure » avec d’autres moyens de contrôler les transactions.

Trusts

Bien sûr, il est plus logique de posséder certaines choses, comme les actions de l’entreprise que vous dirigez. Mais il y a beaucoup de choses que l’on peut contrôler sans les posséder et dont on peut profiter des avantages sans les risques qu’elles comportent.

Prenez les fiducies, par exemple. Détenir des biens immobiliers au sein d’un trust pourrait être la structure d’entité parfaite pour un investisseur, car « vous » n’en êtes pas propriétaire (c’est le trust qui l’est). Et vous n’êtes même pas le fiduciaire ou le bénéficiaire, mais vous pouvez quand même être le gestionnaire et contrôler les comptes bancaires. En d’autres termes, le trust assume les risques liés à la propriété tandis que vous conservez le contrôle effectif des actifs détenus par le trust.

Comme je l’ai toujours dit, « La meilleure forme de protection des actifs est de ne rien posséder. »

Propriété fractionnée

Une autre bonne façon d’investir dans l’immobilier sans prendre trop de risques est de ne posséder qu’une partie de l’opération.

Par exemple, vous pouvez détenir la majorité des parts (et le contrôle), mais faire appel à un partenaire à revenu élevé ou à valeur nette élevée pour signer le financement de votre opération (par exemple, appartements, maisons mobiles, logements étudiants, etc.)

Alors, pourquoi seraient-ils prêts à faire cela ? Eh bien, si vous avez trouvé l’affaire, effectué lesrénovations à valeur ajoutée et assumé la responsabilité de la gestion et de l’entretien de la propriété, ils peuvent être plus qu’heureux de faireleur part en signant le prêt pour une belle part de propriété avec peu ou pas de travail.

Un autre moyen qui me vient à l’esprit est d‘investir passivement, généralement pour obtenirun rendement préférentiel avec ou sans hausse, dans une société ou un fonds qui investit dans l’immobilier. Cela peut prendre de nombreuses formes. Certains fonds d’investissement ont des avantages fiscaux (par exemple, l’amortissement), comme les fonds d’appartements, et d’autres n’ont pas beaucoup d’avantages fiscaux, comme les fonds de billets, de privilèges fiscaux ou de hard money.

Même le fait d’être un prêteur privé est un excellent moyen d’investir indirectement dans l’immobilier, sans une tonne de travail ou de risque, d’ailleurs.

Contrôle sans propriété

Outre la gestion d’une fiducie, les options constituent le deuxième grand moyen de contrôler un bien immobilier sans en être propriétaire. Par exemple, l’option de location-sandwich est l’exemple même de la possibilité de tirer parti d’une affaire dont vous n’êtes même pas propriétaire.

Supposons que vous trouviez une propriété que vous pouvez louer pour 700 $/mois avec un dépôt de 1 000 $ pendant trois à cinq ans, avec l’option de l’acheter à un prix inférieur au prix demandé (c’est-à-dire le prix de vente moins une commission, offrant, par exemple, 75 000 $ sur un prix demandé de 80 000 $). Ensuite, vous pouvez faire demi-tour et le vendre avec une option de location avec option d’achat à un acheteur/locataire pour, disons, 950 $/mois avec un dépôt de 3 000 $ et une option d’achat dans deux ou trois ans pour 95 000 $.

Faites en sorte que le vendeur s’occupe des réparations de plus de 300 dollars et que le nouveau locataire/acheteur répare tout ce qui ne dépasse pas 300 dollars, et vous aurez probablement un coup de maître.

L’inconvénient d’un tel accord ? Dans le pire des cas, vous rendez le bien au vendeur à la fin du contrat.

Le contrôle par la propriété

Cela dit, il est également possible d’associer le contrôle à la propriété d’une manière qui comporte très peu de risques. L’achat d’une propriété« sous réserve » de l’hypothèque en est un parfait exemple. Comme le prêt sur le bien que vous reprenez n’est pas à votre nom, votre risque est très limité.

Bien que le prêteur puisse appeler le prêt, le plus grand risque serait que vous ayez beaucoup d’argent immobilisé dans une rénovation ou que vous ne puissiez pasliquider le bien assez rapidement. Si vous disposez de suffisamment de réserves ou d’un accès au capital, cela peut ne pas être un problème.

Il est temps d’être créatif !

La liste des stratégies permettant de contrôler (et de tirer profit) d’un bien immobilier sans en être le propriétaire est longue. Ne vous contentez pas de ce qui se fait couramment ou de ce qui vous est déjà familier.

Quelles sont vos stratégies préférées pour atténuer ou limiter les risques lorsque vous investissez dans l’immobilier ? Rêvez-vous de propriété ou de contrôle ?

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