Les partenariats commerciaux sont omniprésents, surtout lorsque l’on observe les investisseurs et les entreprises les plus prospères. L’idée d’un partenariat est simple : Trouver quelqu’un dont les intérêts et les objectifs correspondent aux vôtres, utiliser les forces de chacun pour compléter les faiblesses de l’autre, et réussir d’une manière que vous ne pourriez peut-être pas atteindre seul.

Pour un nouvel investisseur, cela peut sembler décourageant ou insensé pour plusieurs raisons :

• « Pourquoi quelqu’un voudrait-il investir avec moi ? »
• « Je ne veux pas renoncer à une partie du marché. »
• « Je ne veux pas m’engager avec une seule personne. »
• « Les partenariats sont réservés aux grandes entreprises ou aux investisseurs avisés. »

le co-animateur Brandon Turner parle souvent des trois piliers fondamentaux nécessaires à la réalisation d’une transaction. Il appelle cela le delta du deal. Vous devez avoir l’accord, vous devez avoir l’argent, et vous devez avoir l’énergie nécessaire pour le réaliser.

Il est essentiel que vous soyez très clair sur ce que vous fournissez et ce que vous recherchez. Si vous pouvez trouver quelqu’un qui apporte la ou les pièces manquantes, vous pouvez vous associer sur un marché. Oui, vous renoncerez à une partie de l’affaire d’une manière ou d’une autre, mais en échange, vous gagnerez de l’expérience et décrocherez une affaire que vous n’auriez peut-être pas été en mesure de traiter seul.

Types de partenariats

Je vais décomposer cela en quatre catégories clés de partenaires :

1. Partenaire actif
2. Partenaire financier sous forme de prêt
3. Partenaire financier à base d’actions
4. Syndication

Il ne s’agit pas nécessairement d’une liste exhaustive, et il y a certainement des chevauchements entre certaines d’entre elles, mais elle constitue un bon point de départ. J’examinerai chacune d’entre elles et apporterai quelques précisions, mais n’oubliez pas de consulter les cinq considérations à la fin.

1. Partenaire actif

Je considère qu’un partenariat actif est un partenariat dans lequel les deux parties apportent leur contribution à l’opération, que vous soyez un nouvel investisseur associé à un investisseur plus expérimenté ou que vous cherchiez simplement à collaborer avec un autre investisseur qui complète vos compétences.

En tant que débutant, c’est une excellente option si vous disposez d’un peu d’argent et si vous êtes en mesure d’apporter votre contribution. Vous pouvez trouver un partenaire expérimenté qui vous donne la possibilité de participer à l’affaire avec un certain capital et de travailler côte à côte avec lui pour voir comment tout se passe.

Cela vous donne une excellente occasion de travailler avec un investisseur expérimenté et d’apprendre de lui, et pour vos efforts, vous obtenez une sorte de participation dans l’opération.

Si vous avez déjà réalisé quelques transactions, vous pouvez également vous associer à une personne de votre niveau. Vous contribuez chacun aux trois piliers et travaillez main dans la main tout au long du processus. Vous pouvez vous partager équitablement les finances et travailler ensemble sur l’ensemble du projet, ou vous pouvez avoir l’expérience nécessaire pour vous occuper de la réhabilitation tandis que votre partenaire s’occupe de la gestion de la propriété.

Quelle que soit la méthode choisie, il s’agit d’un excellent moyen de combiner vos ressources et d’atténuer partiellement votre risque en travaillant main dans la main avec un autre investisseur.

2. Partenaire financier sous forme de prêt

Si vous pouvez apporter l’affaire et l’agitation dans la relation, tout ce dont vous avez besoin est l’argent. Vous voulez trouver quelqu’un qui a un capital à faire fructifier, et ensuite vous avez besoin de l’affaire et de la capacité à lui donner un retour sur ce capital.

Une façon d’y parvenir est de structurer votre partenariat comme un prêt. Il peut s’agir d’un prêt à long ou à court terme, dans lequel votre partenaire « joue à la banque » à la place d’une hypothèque à long terme ou fournit un financement temporaire à court terme pour un achat ou une rénovation jusqu’à ce que vous puissiez vous refinancer par une dette à plus long terme.

L’objectif du prêt détermine les conditions. Il s’agit d’un puissant multiplicateur pour votre entreprise, qui vous permet généralement de conclure plus rapidement qu’avec un financement traditionnel et qui vous permet d’effectuer des achats qui ne seraient pas admissibles à un financement bancaire (c’est-à-dire des propriétés en mauvais état).

En définitive, le prêt comporte un certain nombre de conditions, certaines facultatives et d’autres obligatoires.

Termes requis

• Montant du prêt – Quel montant allez-vous emprunter ?
• Durée du prêt – Pendant combien de temps allez-vous emprunter l’argent ?
• Taux d’intérêt – Quel taux allez-vous leur payer pour leur argent ?
• Rapport prêt-valeur (RPV) – Quel pourcentage du prix d’achat vous prête-t-on ?
• Structure de paiement – Effectuez-vous des paiements d’intérêt seulement et ensuite un paiement de ballon ? Remboursez-vous le capital et les intérêts chaque mois ? Reportez-vous tous les paiements jusqu’au versement d’un ballon à la fin ?
• Garantie – Quelle est la garantie du prêt que le prêteur peut prendre si vous ne payez pas ?

Conditions facultatives

• Frais/points – Exigent-ils des frais ou des points (un point représente 1 % du prêt) à l’avance ?
• Pénalité de remboursement anticipé – Y a-t-il une pénalité si vous remboursez le prêt par anticipation ?
• Clauses de prolongation – S’il s’agit d’un prêt à court terme, existe-t-il une option de prolongation à la fin du prêt ? Quel en est le coût ?

Il ne s’agit là que de quelques-unes des conditions et en aucun cas d’une liste exhaustive. Travaillez avec votre prêteur privé pour parvenir à un accord, puis avec un avocat pour rédiger le contrat.

N’oubliez pas qu’il s’agit d’un prêt que vous allez devoir rembourser. Il peut s’agir d’un outil puissant, mais vous devez tenir compte des frais de portage et avoir une stratégie de sortie. C’est donc une excellente opportunité pour un BRRRR ou un flip, si vous avez besoin de fonds à court terme jusqu’à un refinancement ou si le partenaire est prêt à fournir des fonds à long terme. Mais soyez très prudent si vous utilisez ce type de partenaire et de prêt pour une opération à long terme sans stratégie de sortie !

3. Partenaire financier à base d’actions

Comme le titre l’indique, il s’agit d’un partenariat dans lequel votre partenaire fournit l’argent en échange d’une participation dans l’opération, au lieu de traiter les fonds comme un prêt à court terme. Ce type de partenariat peut s’avérer extrêmement avantageux pour vous et votre partenaire en maximisant votre rendement en espèces (COCROI ) tout en offrant un rendement intéressant à votre partenaire.

Il existe de nombreuses façons de structurer ce type de partenariat, et tous les aspects de l’accord doivent être pris en considération. Quelle est la contribution initiale de chaque partenaire ? Quel pourcentage de l’opération recevra-t-il ? Les flux de trésorerie et les capitaux propres sont-ils répartis de la même manière ? Qui est responsable de la prise en charge des dépenses supplémentaires, et comment cette prise en charge est-elle répartie ? Comment les recettes ou les pertes sont-elles réparties en cas de vente ou de refinancement ?

Tous ces termes doivent être explicités et pris en compte lors de la présentation de l’opération à un partenaire potentiel. Dans de nombreux cas, vous pouvez considérer que c’est comme si vous vendiez à votre partenaire une action à dividende ou une obligation. Il fait un investissement initial, reçoit un paiement de dividendes (flux de trésorerie) et perçoit des gains en capital lorsque vous vendez et réalisez votre bénéfice.

Vous vous demandez peut-être : « Pourquoi voudrais-je renoncer à une partie de mon contrat ? » Prenons l’exemple suivant : une transaction de 250 000 $ qui produit 500 $ par mois de flux de trésorerie, dans laquelle vous versez 10 % de l’acompte et obtenez 15 % de la transaction. Cela semble horrible, non ?

Jetons un coup d’œil !

Votre position de 15% vous donne un COCROI de 18%, et votre partenaire obtient 11,3% pour son seul apport en capital. Pas mal, non ?

Et c’est une part du partenariat bien inférieure à celle que je serais prêt à accepter ! Vous pouvez voir comment le fait de renoncer à une participation dans une affaire peut être extrêmement avantageux pour vous et votre partenaire.

4. Syndication

Je ne vais pas me lancer dans la syndication car je ne suis absolument pas un expert en la matière. Sachez simplement que la syndication est considérée comme une valeur mobilière et est donc soumise aux règles et réglementations de la SEC. Assurez-vous d’effectuer un nombre important de recherches et de consulter un avocat avant de vous lancer dans une syndication.

5 secrets pour des partenariats réussis

La compréhension des différentes structures vous donne une certaine souplesse dans la manière de conclure des affaires, ce qui vous permet de vous développer plus rapidement que si vous vous attaquiez à tout seul. Cela dit, je recommande de tenir compte de quelques éléments clés dans tout partenariat.

1. Bonnes relations

Vous devez établir des relations commerciales durables avec vos partenaires, et non des contrats ponctuels. Cela signifie que vous devez vous assurer que vos conditions sont attrayantes pour votre partenaire et que vous ne devez absolument PAS profiter d’une personne qui ne connaît pas l’immobilier.

Votre réputation est essentielle, et la dernière chose que vous voulez faire est de détruire cette réputation en recherchant un meilleur rendement au détriment d’une relation d’affaires.

2. Des termes clairs

Quel que soit le partenariat, veillez à rédiger des conditions très claires qui traitent des différents résultats et aspects de la relation. Qui est responsable de quoi ? Quand et à quelle fréquence êtes-vous payé ? Quelle est la stratégie de sortie ? Peu importe depuis combien de temps vous connaissez la personne ; établissez les conditions et mettez-les dans un contrat afin qu’il n’y ait pas d’émotion.

3. Source de financement et exigences

Tenez compte de votre source de financement et de vos exigences. Si vous faites appel à une banque pour un prêt immobilier, celle-ci aura souvent (toujours pour un prêt hypothécaire conventionnel conforme) des exigences spécifiques quant à la source des fonds de votre mise de fonds. Ils doivent soit :

1. être sur votre compte depuis deux mois, ou
2. Venant d’une personne qui est aussi sur le prêt.

Pour qu’un partenaire financier puisse fonctionner s’il ne veut pas figurer sur le prêt, vous devez souvent utiliser un produit de prêt commercial ou non conforme dans lequel les fonds ne doivent pas répondre à ces exigences.

4. N’ayez pas peur de demander

Si vous avez des questions sur les partenariats par rapport à la syndication, parlez-en à un avocat. La dernière chose que vous voulez, c’est qu’un partenariat tourne mal parce que vous avez formé une syndication de manière inappropriée et sans le savoir.

5. Planifier pour tous les résultats

Parlez à votre partenaire de ce qui se passera si l’affaire n’est pas conclue. La diligence raisonnable est un moment critique où une somme d’argent importante peut changer de mains pour des évaluations, des inspections, des visites d’entrepreneurs, etc. Que se passe-t-il si l’affaire n’est pas conclue ? Qui est responsable de ces fonds ? Assurez-vous d’avoir un plan !

Allez-y

Comme la plupart des choses dans l’immobilier, il n’y a pas de formule ou de manière unique de faire les choses. Il faut se lancer et trouver la solution ! Jusqu’à présent, toutes mes transactions, sauf une, ont été conclues avec des partenaires, et cela a été un puissant multiplicateur dans mon activité.

Si vous trouvez une bonne affaire, vous pouvez en définir les termes d’une manière qui soit avantageuse pour toutes les parties. Par conséquent, abordez vos négociations de partenariat avec un esprit ouvert et travaillez ensemble pour conclure l’accord.

Comment avez-vous utilisé les partenariats dans votre entreprise ?

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