Il y a un vieux dicton russe qui dit quelque chose comme ça :

Quand deux hommes se disputent, l’un est forcément un imbécile, et l’autre un âne !

Moralité : alors que le fou discute de choses qu’il ne connaît pas et ne comprend pas, l’âne sait parfaitement qu’il a raison, mais il discute quand même avec le fou.

Ceux d’entre vous qui me connaissent bien savent que je ne suis jamais un imbécile. En effet, je sais beaucoup de choses – c’est la bonne nouvelle. La mauvaise nouvelle, si vous choisissez de la voir de cette façon, est représentée par le syllogisme suivant :

Prémisse majeure : Lorsque deux hommes se disputent, l’un est toujours un imbécile, tandis que l’autre est un âne.

Prémisse mineure : Ben Leybovich sait beaucoup de choses, mais discute toujours ; par conséquent…

Conclusion : Ben Leybovich doit être un con !

A cela, je réponds, que diable… quelqu’un doit bien le faire. Je pourrais aussi bien prendre la balle. En gros, comme je le vois, tant que je vous enseigne quelque chose, je me dis que j’ai le feu vert pour être un con toute la journée (et deux fois le mardi, quand mes articles sortent) !

Eh bien, c’était mon introduction, vous tous. Vous en pensez quoi ? Je suis plutôt content de moi, en fait. Et ce qui a été dit jusqu’ici n’est rien en comparaison de ce qui va suivre…

Intro prolongée

La semaine dernière, un de mes bons amis, Serge S., m’a appelé. Je ne veux pas dire que cela est en soi quelque chose de spécial, car Serge et moi parlons trois fois par jour. Deux fois par jour, Serge m’appelle pour me dire d’arrêter de juger tout le monde, et une fois par jour, il m’appelle pour me dire que j’ai raison et me demander mon avis. Haha !

Que Dieu me vienne en aide si je mens, vous tous…

Ce qui suit est une transcription de la conversation n°3 d’il y a environ une semaine :

Serge : Vous n’arrêtez pas de leur dire d’arrêter d’acheter des porcs à 30 000 $, et vous obtenez beaucoup de soutien dans la section des commentaires de la part de personnes qui sont là depuis un certain temps, mais les nouveaux venus continuent d’argumenter. Pourquoi n’écrivez-vous pas simplement un article et ne leur montrez-vous pas le cumul des dépenses d’investissement, et comment ils vont dépenser tout le cash-flow qu’ils pensent avoir…

Moi : Mec – ils pensent déjà que je suis un con. Je sais que j’ai raison. Tu sais que j’ai raison. Qui se soucie de ce qu’ils pensent – comme si j’avais le temps. S’ils veulent acheter des porcs, qu’ils achètent des porcs. Ça s’appelle l’école des coups durs…

Serge : Mec – Je vais créer la feuille de calcul pour que tu n’aies pas à le faire. Tout ce que tu dois faire, c’est écrire un article autour de ça. Les gens doivent connaître la réalité de ces chiffres !

Moi : Bien, mais nous aurons 200 commentaires sur celui-ci. Tu ferais mieux de nous aider avec les réponses…

Serge : OK – je le ferai.

Et donc, mesdames et messieurs – mettez de côté vos sentiments et votre intuition. Dans cet article, Serge et moi allons vous montrer les chiffres qui se cachent derrière l’énoncé de la vérité : N’achetez pas de porcs à 30 000 dollars dans l’Ohio (ou ailleurs) – Vous perdrez de l’argent ! C’est une vérité impartiale que votre fournisseur clé en main ne vous dira pas.

Il y a deux façons de regarder les chiffres

L’un des moyens est ce que nous appelons le pro forma. Il s’agit d’une sorte d’instantané dans le temps, dans lequel vous mettez les chiffres sur la page et supposez qu’ils seront les mêmes à l’avenir, et que rien ne changera jamais.

L’autre façon d’analyser la propriété est de comprendre que ce n’est pas parce qu’une chose a l’apparence qu’elle a aujourd’hui qu’elle aura la même apparence demain. Nous pouvons aborder de nombreux points sous cette rubrique, mais celui sur lequel Serge et moi voulons nous concentrer aujourd’hui est le CapEx – les dépenses d’investissement qui permettent de remplacer les composants vieillissants de la propriété physique.

À propos de la dépréciation

Je suis sûr que vous avez souvent entendu parler de dépréciation . Le contexte dans lequel il est le plus souvent utilisé est celui des amortissements sur papier des revenus des biens à revenu ; l’amortissement est considéré comme un avantage fiscal que le fisc nous accorde.

Il est important de comprendre que la raison pour laquelle l’IRS nous offre cet abri est qu’il comprend, contrairement à de nombreux investisseurs, que les biens vieillissent et se déprécient, ce qui signifie qu’au fil du temps, nous, en tant que propriétaires, devons améliorer les éléments qui se sont dépréciés au-delà de leur durée de vie utile.

La présomption de l’IRS, qui est logique et raisonnable, mais que la plupart des investisseurs ne comprennent pas, est que les propriétaires mettent de côté de l’argent qui sera déployé à l’avenir pour couvrir les éléments de la liste CapEx. Pour cette raison et pour nous encourager à être des propriétaires responsables, l’IRS nous permet d’amortir et d’économiser des impôts aujourd’hui (et espérons-le, d’économiser cet argent !).

Oui, en effet, les choses vieillissent vraiment et doivent être remplacées. Et finalement, l’enveloppe de la structure elle-même est si vieille et présente tant de déficiences fonctionnelles par rapport aux attentes du consommateur moderne (obsolescence fonctionnelle) qu’il devient pénible d’investir dans des composants parce qu’après avoir dépensé suffisamment d’argent pour mettre la chose à niveau, votre investissement en capital est supérieur à la valeur marchande de la maison – obsolescence financière !

Cela constitue la fin de la route pour une propriété, et cela définit un PIG ! Sinon, pourquoi pensez-vous que le marché a décidé qu’une maison ne vaut que 30 000 $ ? Allez – il s’agit d’un SFR 3/1 de 1 100 pieds carrés, qui, aux prix d’aujourd’hui, a une valeur de remplacement d’au moins 110 000 $, et pourtant le marché a décidé qu’il ne valait que 30 000 $ – bonne chance avec ce calcul !

« Ça n’a pas d’importance… »

Voici ce que vous dites. Cela n’a pas d’importance parce que vous achetez pour (ce sont les mots à la mode) le cash-flow, et à une base si basse, vous ferez de l’argent à tour de bras chaque mois…

Eh bien, regardons ça :

Éléments amortissables et régularisation annuelle

Voici un tableau que Serge a établi et que j’ai complété :

Comme vous pouvez le voir, dans la première colonne, nous énumérons les éléments amortissables ; je suis sûr que nous en avons oublié un certain nombre, mais c’est un bon début.

Dans la colonne 2, nous indiquons le nombre d’années de la vie utile d’un article. Cela provient de notre expérience personnelle de propriétaire de plusieurs unités pendant une décennie. Le HUD et l’IRS ont leurs tableaux, mais en les examinant, il devient évident que leurs chiffres ne sont que des coups de poignard dans le vide. Nous pensons que nos chiffres sont beaucoup plus « vrais » que ceux de la réalité.

Il est également important de noter que ces chiffres de durée de vie utile varient un peu en fonction de l’emplacement et du climat. Par exemple, en Californie ou dans certaines parties de l’Arizona, un toit en asphalte peut devoir être remplacé tous les 10 ans en raison de la chaleur extrême, alors que dans le Midwest, le même toit peut durer 23 ans. Il en va de même pour le système de chauffage, de ventilation et de climatisation. Cependant, les taxes foncières et les frais d’assurance en AZ ne représentent qu’une fraction de ce qu’ils sont en OH, de sorte que les choses s’équilibrent au fil des ans.

Dans la colonne 3, nous indiquons l’accumulation annuelle pour chaque poste et, en bas, le cumul. Il s’agit du montant que vous devez mettre de côté en prévision du remplacement de chaque article à la fin de sa vie utile.

Et dans la dernière colonne, nous montrons la répartition mensuelle.

Ce tableau initial part du principe qu’il s’agit d’un logement de type SFR et qu’il s’agit d’un bien de classe B, qui attire les locataires de classe B. Ne tournons pas autour du pot : la durée de vie d’un équipement est d’autant plus courte qu’il est utilisé de manière intensive, et les locataires de classe C, et surtout D, en prendront probablement moins soin que ceux de classe B et A. Dans un autre tableau, nous procédons à des ajustements pour refléter ce fait.

En outre, dans un appartement, tout peut être plus ou moins cher, et nous procédons également à ces ajustements ci-dessous. Plus d’informations à ce sujet dans un instant…

Enfin, ce tableau suppose que vous partez d’un équipement tout neuf et que l’accumulation des coûts de remplacement est basée sur la durée de vie complète de cet équipement. Il est important de le noter, car cela n’a pas d’importance si vous effectuez une rénovation « à l’épreuve des locataires ». De toute évidence, si les appareils électroménagers sont censés durer 8 ans et que vous commencez avec un ensemble d’appareils vieux de 5 ans, vous devrez constituer des réserves de remplacement à un taux beaucoup plus élevé pour être prêt à les déployer dans 3 ans, et cela peut vraiment s’accumuler rapidement. En outre, si vous héritez d’appareils vieux de 20 ans, il est probablement judicieux de disposer de la totalité du coût de remplacement dès le premier jour !

Cette logique s’applique à tous les éléments de la liste.

Comme vous pouvez le constater, l’attente raisonnable en matière de coûts de remplacement semble être d’environ 257 $/porte par mois pour une maison unifamiliale de classe B. Cela signifie que si vous voulez être un propriétaire raisonnable, vous devez mettre de côté cette somme d’argent chaque mois afin d’être prêt à l’éventualité de remplacer des articles si nécessaire. Et bien que l’on puisse discuter de ce montant toute la journée, la plupart des propriétaires raisonnables et expérimentés de maisons individuelles concéderont que ce montant sera très certainement supérieur à 200 $ par mois.

Gardez à l’esprit qu’il ne s’agit pas de votre budget d’entretien et de réparation ; il s’agit de dépenses d’investissement (CapEx), qui constituent (ou devraient constituer) un poste totalement distinct dans votre souscription de dépenses.

Qu’est-ce que cela signifie ?

Eh bien, créons un pro forma pour une maison ancienne typique dans un marché médiocre de l’Ohio ; un endroit comme ma ville natale de Lima, ou Toledo, ou Dayton, ou Cleveland, ou Cincinnati, ou Columbus, ou n’importe quel endroit. Supposons qu’il s’agisse d’un achat entièrement en espèces, et disons simplement que vous êtes local et que vous allez vous autogérer.

• Coût : 30 000
• Loyer : 700 $/mois
• Taxes/assurance : 200 $/mois
• Vacance de poste : 10 % (70 $)
• Entretien : 10 % (70 $)

Avec ces seuls coûts, en supposant un achat au comptant et aucune dépense de gestion, le pro forma indique un flux de trésorerie de 360 $/mois, soit 4 320 $/an. Sur une base annuelle, cela semble assez bon, avec un taux de rentabilité de 14,4 %.

Soustrayons maintenant les coûts de remplacement CapEx :

• Coût : 30 000
• Loyer : 700 $/mois
• Taxes/assurance : 200 $/mois
• Vacance de poste : 10 % (70 $)
• Entretien : 10 % (70 $)
• Remplacement du CapEx : 257

Ce qui vous reste, c’est 103 $ par mois de FC, ce qui, sur une base annualisée, constitue un RCC de 4,12 % pour l’achat de 30 000 $. Pas très bon !

Mais nous n’avons pas fini, car si vous n’êtes pas local, votre pro forma ressemble à ceci :

• Coût : 30 000
• Loyer : 700 $/mois
• Taxes/assurance : 200 $/mois
• Vacance de poste : 10 % (70 $)
• Entretien : 10 % (70 $)
• Remplacement du CapEx : 257
• Gestion : 10% ($70)

Et maintenant, votre CF réelle, après avoir versé de l’argent pour les remplacements, s’élève à 33 $/mois – 1,3 % de RCC.

Et ceci en supposant que vous démarrez avec un équipement flambant neuf et que vous pouvez bénéficier d’une durée de vie complète pour accumuler les coûts de remplacement. Vous savez que ce n’est pas réaliste. Pourquoi ? Parce que le remplacement de tous ces équipements coûte plus cher que ce que vous avez payé pour la maison !

Vous avez acheté un cochon qui va vous saigner à blanc. Si vous êtes au moins local et pouvez faire le travail vous-même, alors ce que vous avez acheté est un travail, mais il y a une chance raisonnable que vous puissiez construire quelques FC. Si vous êtes de l’AC et que vous achetez clé en main, ce qui signifie que vous ne pouvez pas faire le travail au prix coûtant et que vous devez payer pour la gestion, même en supposant une base de locataires de classe B, vous ne pouvez pas faire de l’argent avec des loyers de 700 $/mois – point. C’est juste des maths, vous tous.

Un dernier point à ce sujet : Nous n’avons même pas inclus le coût de la réhabilitation initiale, le coût de la réhabilitation au détail lorsque vous êtes prêt à vendre, les frais juridiques des inévitables expulsions et le roulement constant. Nous n’incluons pas non plus les frais de location de votre gestionnaire immobilier, qu’il vous facturera très certainement. C’est une pratique normale. Je vous le dis, c’est le gouffre – les frais de gestion de 10% ne coûtent jamais 10% ; au moins 12%, les gars. Je sais, j’ai vu les chiffres.

Classe C

Ce que vous devez comprendre, c’est qu’il n’y a pas de miracles dans ce domaine. Dans l’Ohio, un SFR à 30 000 $ est, par définition, au mieux une classe C. Le marché le dit. C’est le marché qui le dit ; sinon, vous payeriez 70 000 $. Et dans ce cas, vous pouvez vous attendre à devoir le transformer plus souvent, à ce que les transformations coûtent plus cher et à devoir remplacer les équipements plus tôt que ne l’indique le tableau ci-dessus !

Cela étant dit, le tableau ci-dessous ajuste les dépenses d’investissement à la hausse de 15 % pour la classe C et de 25 % pour la classe D. Faites le calcul des flux de trésorerie :

Qu’en est-il des appartements ?

Les appartements peuvent offrir certains avantages, comme un toit commun, moins de fenêtres, une superficie réduite et une gestion pratique. Mais le taux de rotation est également plus élevé. Les appartements dont les loyers moyens sont inférieurs à 500 $ et dont les locataires sont de classe C ont une probabilité très faible de générer des liquidités. Cela n’a rien à voir avec le prix d’achat. La plupart de ces bâtiments, Serge et moi ne les prendraient pas gratuitement car ils ne sont que des passifs à long terme.

Souscription à l’IRR

Le taux de rendement interne est une mesure qui permet de suivre les flux de capitaux, tant à l’entrée qu’à la sortie, et de les multiplier pour ajuster le retour sur investissement qui en résulte en fonction du coût d’opportunité et du temps. Je n’ai pas l’intention d’être précis à ce sujet ici ; j’ai déjà écrit à ce sujet ailleurs. Mais je tiens à souligner que pour souscrire au TRI, il est nécessaire de prévoir tous ces mouvements de capitaux, du début à la sortie. La distribution de liquidités au moment de la cession représente 80 % de ce qui détermine le TRI. Les 20% restants sont les dépenses d’investissement.

Réflexion : Chaque fois que vous voyez une proposition d’investissement qui représente votre retour sur investissement prévu en termes de cash on cash (CCR) uniquement et qui ne fait aucune représentation du TRI, une ou plusieurs des choses suivantes sont nécessairement vraies à propos de la société/personne qui propose l’opportunité d’investissement :

1. Ils ne sont pas assez sophistiqués pour souscrire à un TRI. Ils vivent et meurent par le CCR, auquel cas ce n’est qu’une question de temps avant qu’ils ne meurent et ne vous entraînent avec eux.
2. Ils ciblent les investisseurs qui ne sont pas assez sophistiqués pour s’attendre à une souscription au TRI. Faites-vous partie de ceux-là ?
3. Ils n’ont pas projeté tous les flux de trésorerie et n’ont pas garanti la sortie – c’est tout simplement stupide. Ils croient vraiment et vous vendent le message que la sortie n’a pas d’importance parce que vous achetez pour le cash-flow – ce qui, après avoir lu jusqu’ici, vous savez maintenant que c’est un pet dans le vent, parce que si vous tenez trop longtemps, le CapEx vous tuera !
4. Ils savent que le TRI va s’effondrer parce que la sortie semble trop confuse, mais ils vous proposent quand même l’investissement.

Supposons que le n°4 ne soit jamais vrai. Mais cela nous laisse avec les 3 autres options de la liste, dont aucune n’est bonne… je dis ça comme ça. Êtes-vous dans l’un de ces investissements ?

Quand vous achetez un cochon, quelque chose est vrai. Si vous prenez la peine de regarder, vous découvrirez que cette maison était évaluée à 30 000 $ il y a vingt ans ; elle était également évaluée à 30 000 $ il y a dix ans ; elle est évaluée à 30 000 $ aujourd’hui ; et vous aurez de la chance de la vendre à ce prix-là quand vous serez prêt. Nous le savons ; Serge et moi avons acheté des cochons avant de réaliser ce qu’est le jeu !

Cela signifie que vous n’obtenez aucune aide par rapport aux capitaux propres réalisés lorsque vous vendez, ce qui réduit votre TRI et nécessite un flux de trésorerie incroyablement fort, stable et croissant chaque année. Malheureusement pour vous, le CapEx ne laissera pas cela se produire…

Félicitations – vous avez acheté un cochon !

Conclusion

N’achetez pas de cochons à 30 000 $ dans l’Ohio ou ailleurs, à moins que vous ne soyez du coin, que vous les gériez vous-même et que vous cherchiez un sacré boulot ! En raison de rien de plus que ce nombre CapEx, il faut un minimum de 1000 $ / mois de loyer pour même commencer à penser à la trésorerie SFRs, et vous n’obtenez pas cela pour 30.000 $ …

Serge et Ben ont terminé maintenant. N’hésitez pas à discuter – nous avons l’habitude d’être des ânes…

(Note de la rédaction : nous republions cet article pour que certains de nos membres les plus récents puissent s’exprimer).

C’est à votre tour de donner votre avis : Êtes-vous d’accord ? Pas d’accord ? Vous avez des chiffres qui prouvent le contraire ?

Débattons-en dans la section des commentaires ci-dessous !