Investir dans l’immobilier n’est pas tout rose, malgré ce que les médias sociaux vous font croire. Quand je regarde ma carrière d’investisseur immobilier, à certains moments, j’aurais préféré les trois T (locataires, toilettes et termites) à ce que j’ai dû affronter.

Lorsque vous êtes dans le jeu depuis suffisamment longtemps, la question n’est pas de savoir si une situation cauchemardesque qui ébranlera votre confiance en matière d’investissement se produira, mais plutôt de savoir quand elle se produira.

Comment allez-vous le gérer ? Comment allez-vous devenir un meilleur investisseur grâce à cette expérience ?

Personnellement, j’apprécie les histoires peu glorieuses sur les difficultés des investisseurs. Pourquoi ? Eh bien, je peux raccourcir mon chemin vers la croissance en évitant quelques pièges en cours de route !

Et vous apprenez que presque tous les défis recèlent une opportunité.

Vous trouverez ci-dessous quelques problèmes auxquels j’ai été confronté au cours de ma carrière d’investisseur. Certains de ces problèmes étaient des erreurs qui m’ont fait frémir. D’autres sont des problèmes que j’ai essayé d’atténuer de mon mieux, mais qui se sont soldés par un échec. Enfin, il y a deux ou trois situations qui m’ont fait penser à une catastrophe naturelle.

Je vous expliquerai comment je me suis retrouvé dans ces situations, comment j’y ai fait face et comment mon investissement s’en trouve amélioré aujourd’hui.

Mes 10 pires cauchemars en matière d’immobilier

1. Locataires

Il y a deux ans, nous avons eu une expulsion à notre première location hors de l’État. Nous avons loué à un couple de fiancés, qui sur le papier semblait solide. Cependant, les choses se sont gâtées juste après : elle a fait emménager son père, puis elle a perdu son emploi, et enfin son financement a quitté la ville.

Nous avons fait de notre mieux pour travailler avec la locataire sur un plan de paiement, puis nous lui avons proposé un échange de clés contre de l’argent pour éviter une expulsion et l’aider à entrer dans sa prochaine propriété. Cependant, après deux mois de non-paiement, rien ne fonctionnait et nous avons entamé la procédure d’expulsion.

Ce que j’ai appris : Maintenant, je fais respecter chaque bail à la lettre. Ce n’est pas parce que je n’ai pas de cœur et que je veux garder la caution du locataire ou que je ne veux pas travailler avec les gens. Je le fais pour honorer la relation légale que nous avons établie avec les locataires. Nous sommes ensemble dans un contact mutuel.

2. Toilettes

Demandez à n’importe quel investisseur, et je parie qu’il a une histoire de toilettes à partager. Le scénario le plus courant est probablement celui d’une fuite lente qui a causé des dommages considérables aux planchers et aux cloisons sèches (peut-être même de la moisissure). Mon histoire de toilettes est un peu différente.

Tout simplement, les toilettes n’ont pas été installées correctement pendant la rénovation et le clapet est resté grand ouvert – une réparation de 50 dollars en 10 minutes. Cependant, la maison est restée inoccupée pendant quatre mois durant les travaux et la saison hivernale. Pour aggraver le problème, la compagnie d’électricité a transféré les services publics au mauvais propriétaire.

Malheureusement, il a fallu quatre mois pour découvrir le problème de transfert et que la fuite se produisait avant que l’eau ne soit coupée. Imaginez mon choc en recevant une facture d’eau de plus de 5 000 $ !

Ce que j’ai appris : Désormais, j’appelle la compagnie des eaux immédiatement après la fermeture pour vérifier le transfert du compte et inscrire chaque maison au programme d’alerte local. De cette façon, s’il y a un problème, la compagnie d’eau a la permission du propriétaire de couper les services publics immédiatement, et je peux transmettre l’alerte au gestionnaire immobilier rapidement, afin qu’il puisse travailler sur le processus.

Je sais aussi maintenant que la plupart des municipalités ont un « laissez-passer » unique pour un scénario comme celui-ci et qu’elles vous aideront à réduire considérablement votre facture (ne vous attendez pas à ce que le processus soit rapide). C’est très pratique lorsque vous avez une fuite lente que votre locataire ne signale jamais.

3. Ravageurs

J’ai récupéré un projet BRRRR qui était infesté de ratons laveurs (ce qui en fait une telle affaire !). Le réhabilitateur précédent ne savait pas comment (ou ne voulait pas payer) pour atténuer les petits gars à fourrure. Mon équipe savait comment s’en occuper.

Cependant, comme le dit David Greene, « les ratons laveurs aiment faire la fête ». Ainsi, lorsque mon couvreur a laissé le soffite hors de l’avant-toit du toit parce qu’il était pressé pendant une tempête de pluie, les ratons laveurs ont vu cela comme une invitation bienvenue à faire la fête dans le grenier pendant deux jours au cours du week-end (endommageant la chambre principale récemment rénovée).

Ce que j’ai appris : Désormais, je demande à l’entrepreneur général de faire le tour de la propriété à la fin de la semaine pour remédier à ce genre de problèmes. Cette étape de responsabilisation incite l’équipe de construction à remédier aux problèmes qui pourraient survenir. J’obtiens également une copie de l’assurance de l’entrepreneur, afin qu’il soit facile de faire une réclamation si des problèmes surviennent.

4. Catastrophe naturelle

Il y a deux ans, certaines parties de Kansas City ont connu une quantité incroyable d’inondations dans les rues en raison de fortes pluies. Cette situation a été aggravée par le vieillissement de l’infrastructure d’évacuation des eaux de la ville, ce qui a entraîné des refoulements de l’évacuation des sous-sols dans quatre de mes maisons à la fois.

Ce que j’ai appris : Bien que je n’aie pas pu faire grand-chose pour éviter cette situation (à part ne pas acheter les maisons), j’ai maintenant une étape dans ma liste de contrôle de diligence raisonnable pour enquêter sur les problèmes de drainage de la ville et souscrire une assurance supplémentaire pour les propriétés qui pourraient être touchées.

De plus, je ne transforme pas l’espace du sous-sol en espace habitable dans ces maisons afin de limiter les dommages matériels. Je m’assure également que mon gestionnaire immobilier recueille et maintient à jour les polices d’assurance locative de tous les locataires.

5. Aménagement paysager

L’année dernière, j’ai conclu l’achat d’une propriété et j’ai fait une remise en location au vendeur pendant 72 heures pour lui donner le week-end pour déménager. Le dernier jour de la relocation, une importante tempête de verglas a éclaté, et l’arbre dans la cour s’est cassé sous le poids de la glace et a atterri sur l’abri du voisin.

Malheureusement, compte tenu de la structure du contrat de location, je n’ai pas eu accès à la propriété, sous quelque forme que ce soit, avant qu’ils ne déménagent. C’est mon erreur !

Ce que j’ai appris : Après m’être fait piquer trois fois par des relocations (celle-ci étant la pire), je propose maintenant des clôtures flexibles et des règlements rapides pour que la police d’assurance du vendeur reste intacte jusqu’à la prise de possession. Si je devais faire une reprise de loyer, je m’assurerais d’avoir un accès immédiat à 100 % de la propriété après la clôture pour commencer les réparations extérieures et régler tout problème majeur de santé et de sécurité.

6. Zonage des inondations

L’année dernière, je vendais une de mes propriétés à Indianapolis. Au cours de la recherche de titres, on a découvert que la maison se trouvait désormais dans une zone inondable. J’étais déconcerté !

Je n’aurais pas pu obtenir un prêt conventionnel si la maison se trouvait dans une zone inondable… n’est-ce pas ? Bien sûr, je suis retourné aux documents d’achat originaux et j’ai découvert que le vendeur avait demandé une exemption au programme d’inondation de la FEMA, ce qui lui permettait de retirer la certification d’inondation de la maison. C’était une phrase enfouie dans un document juridique de plusieurs pages qui nécessitait une loupe pour être lu.

Cette exemption a toutefois expiré ou ne m’a pas été transférée. Ce qui a fait de cette situation un cauchemar, c’est que j’avais deux propriétés locatives à vendre quelques jours seulement après cette vente.

Ce que j’ai appris : Heureusement, j’ai pu rétablir l’exemption et vendre la propriété sans la désignation d’inondation. Maintenant, je demande tous les documents de clôture trois jours à l’avance, afin de pouvoir lire tous les documents juridiques ennuyeux (même les plus petits) et de tout interroger.

J’ai également appris que vous pouvez demander à la FEMA de supprimer la désignation d’inondation d’une maison.

7. Mauvais entrepreneur

À un moment ou à un autre de votre carrière d’investisseur, vous rencontrerez forcément de mauvais acteurs, qu’il s’agisse de votre entrepreneur, de votre grossiste ou de votre gestionnaire immobilier. Vous risquez de vous faire surprendre lorsque quelqu’un qui faisait un travail remarquable pour vous laisse maintenant son travail se dégrader.

Le point de rupture pour moi s’est produit avec un entrepreneur général auquel mon ancien gestionnaire immobilier faisait régulièrement appel. Pour résumer, sur les 30 000 $ de travaux de rénovation de la propriété, j’ai dû en refaire près de 15 000 $, car nous avons découvert que les prises de courant, la plomberie et les finitions cosmétiques avaient été mal installées (ou pas du tout).

La goutte d’eau qui a fait déborder le vase, c’est lorsque nous avons découvert que le nouveau toit avait été mal posé et qu’il avait provoqué une fuite qui avait emporté l’unité de chauffage, de ventilation et de climatisation. Leur ai-je demandé de garantir leur travail ? Bien sûr ! L’ont-ils fait ? Non.

Le système d’inspection de mon gestionnaire immobilier avait échoué (et le mien aussi).

Ce que j’ai appris : Dans l’immobilier, la construction et la gestion des biens sont deux domaines vitaux qui font ou défont votre investissement. Aujourd’hui, j’ai changé d’équipe de gestion immobilière (embauche lente, licenciement rapide). Si je passe toujours par mon gestionnaire immobilier pour la plupart des travaux de construction de mes projets, je m’adresse désormais directement à l’entrepreneur général.

Je demande également une copie de leur assurance pour l’avoir dans mes dossiers, afin de pouvoir facilement déposer une plainte en cas de besoin.

8. Perdre de l’argent

L’année dernière, je me suis associé à un projet de flip haut de gamme (ce qui n’est pas dans mes habitudes d’investissement). Notre accord de coentreprise était solide comme le roc et nous avons tout partagé à 50/50 (ce qui a rendu les calculs super faciles). Cette partie-là, nous l’avons bien faite.

Notre erreur est que nous n’avons pas évalué la concurrence dans le quartier pour vraiment comprendre où investir notre budget de construction pour obtenir le meilleur prix. Notre grand « manque » était simple… comment orienter la cuisine dans la maison.

Ce que j’ai appris : Une fois que nous avons atteint le marché des ventes et réalisé notre erreur, nous avions quelques options :

1. Refaire la cuisine selon les normes de nos concurrents, gonfler notre budget de 40 000 $, prolonger le délai de construction et espérer atteindre le seuil de rentabilité pendant la saison de vente actuelle.
2. Réduire nos pertes et trouver un acheteur qui voulait faire ce travail lui-même.
3. Continuer avec notre plan actuel et espérer que quelqu’un l’aime comme il était.

Les mots de J Scott résonnaient dans ma tête : « Là où les flippers ont des problèmes, c’est qu’ils choisissent de suivre la vague vers le bas. »

La saison des ventes d’été touchant à sa fin et les ventes de biens haut de gamme étant molles, nous avons opté pour l’option n° 2, car c’était le délai le plus court pour sortir du projet et nous pouvions satisfaire nos investisseurs en les rendant complets à temps. Même si nous avons tous les deux perdu un peu d’argent, nous avons acquis une grande richesse de connaissances, et ce plan de sortie nous a permis à tous les deux de passer à d’autres projets où nous avons plus que compensé la différence.

9. et 10. l’imprévisible

Et puis, il y a les aléas de la vie dont vous ne pouvez pas imaginer qu’ils vous arriveront, comme un décès sur votre propriété (dans mon cas, il s’agissait d’une mort naturelle) ou un bus qui tombe sur le toit de votre propriété (je serais heureux de vous en parler autour d’une bière ou d’un thé un jour).

Conclusion

Si vous essayez de contrôler tout ce qui pourrait mal tourner, ce F-E-A-R vous empêchera d’avancer.

Et bien que vous ne puissiez pas contrôler toutes les situations cauchemardesques qui se présenteront dans le domaine de l’immobilier, il y a quelques choses que vous pouvez faire dès maintenant pour atténuer vos inconvénients :

1. Mettez en place des systèmes pour appliquer ce que vous avez appris et éviter de répéter les mêmes erreurs. N’oubliez pas que les listes de contrôle (comme les listes de contrôle de diligence raisonnable) sont des systèmes !
2. Investissez pour préserver le capital et créer des flux de trésorerie, afin de ne pas être obligé de vendre.
3. Prévoyez des réserves d’argent pour les choses folles que vous ne pouvez pas prévoir.
4. Constituez une excellente équipe pour vous aider à faire face à toutes les situations (et entretenez des relations solides avec elle). Cette équipe devrait comprendre
   • un gestionnaire immobilier (qui peut s’occuper de la construction ou la sous-traiter)
   • Agent immobilier/grossiste (au cas où vous devez déplacer rapidement une propriété)
   • Agent/courtier en assurances (pour le cas où un arbre ou un bus tomberait sur votre propriété).
   • Prêteur (pour vous aider à trouver des options pour conclure ou non des transactions)
   • Avocat (les lettres d’avocats peuvent faire des merveilles)
   • un expert-comptable (pour vous aider à considérer les « pertes » comme une nouvelle opportunité).

Quels sont vos pires cauchemars en matière d’immobilier ? Qu’est-ce qui vous a mis dans cette situation, comment y avez-vous fait face, et quel système ou personne avez-vous mis en place pour éviter que cela ne se reproduise ?

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