Il est facile de se laisser submerger par la quantité de données disponibles lorsqu’on évalue un marché immobilier. Les sources médiatiques créent des listes telles que « Les 10 meilleurs marchés locatifs » pour simplifier les statistiques, mais il arrive parfois que vous examiniez un marché spécifique et que vous souhaitiez l’évaluer par vous-même. Comment devez-vous vous y prendre ?

En tant que fournisseur de services clés en main et investisseur immobilier depuis plus d’une décennie, je sais comment passer en revue les données pour déterminer si une région est mûre pour l’investissement. Voici quatre indicateurs auxquels je donne du poids lorsque j’évalue un marché.

Remarque : je tiens à préciser que lorsque j’évalue un marché, je le fais en ayant à l’esprit mon entreprise clé en main. Il est donc important pour moi de comprendre ce que seront les rendements sur ce marché à la fois pour mon entreprise, qui transforme les maisons, et pour nos clients, qui seront propriétaires des maisons en tant que propriétés locatives à long terme).

Comment choisir les meilleurs marchés pour l’investissement immobilier ?

Dépréciation des biens

Il est impératif de comprendre si, en moyenne, la valeur des maisons sur le marché que vous envisagez de considérer augmente ou diminue au fil du temps.

Nous n’avons pas besoin d’un graphique en forme de crosse de hockey. En fait, des pics ou des creux énormes dans l’appréciation d’un bien immobilier peuvent être le signe d’un marché volatile et doivent vous faire réfléchir. Mais une approche historique vous aidera à identifier comment le marché s’est comporté au fil du temps et à prédire comment il se comportera à l’avenir. Minimiser le risque est le but du jeu, donc un marché avec des pics et des creux importants indique un risque plus élevé pour votre investissement.

Si la location à long terme est l’une de vos stratégies de sortie pour les propriétés de ce marché, vous voulez une appréciation régulière de la propriété au fil du temps. Il est normal qu’il y ait de petites baisses – les marchés immobiliers, dans l’ensemble, sont cycliques et connaîtront ces baisses. Mais la ligne de tendance augmente-t-elle à un rythme régulier ? Si c’est le cas, c’est un atout pour continuer à investir dans cette région.

NeighborhoodScout.com est une ressource utile pour obtenir des statistiques sur les marchés immobiliers. C’est un excellent point de départ pour suivre l’évolution de la valeur des propriétés.

Frais de propriété moyens

Lors de l’évaluation, vous devez comprendre les dépenses associées à une propriété moyenne dans le marché que vous envisagez. Additionnez le capital, les intérêts, l’assurance et les taxes, et comparez ce montant à la valeur de la maison.

Assurez-vous de prendre note des taxes, car il s’agit d’un chiffre qui échappe à votre contrôle et qui a un impact direct sur le flux de trésorerie net que vous pouvez tirer de la propriété. Vous aurez toujours des taxes, même lorsque la propriété sera entièrement payée. Elles ne disparaîtront pas.

En règle générale, les taxes doivent représenter entre 1 et 1,5 % de la valeur de la maison.

Âge, style et valeur après réparation

Celle-ci sera davantage adaptée à votre stratégie d’investissement spécifique. En fonction de ce que vous recherchez, vous devez vous assurer que le marché que vous évaluez dispose d’un grand nombre de propriétés de ce type.

Ma société essaie d’acheter des maisons à Kansas City qui ont été construites après 1940. Ainsi, lorsque j’évalue un marché, je cherche toujours à savoir si ce marché compte beaucoup de propriétés construites à cette époque.

Vous devez savoir clairement ce que vous recherchez avant d’évaluer un marché. Cela vous permettra d’être précis quant aux types de maisons que vous souhaitez voir le plus souvent. Cela comprend le style de maison que vous voulez (qu’il s’agisse d’une maison unifamiliale, multifamiliale, d’un ranch, d’un duplex ou autre) et le prix auquel vous voulez que la maison se situe après la rénovation (VRA).

Emploi

Il est très important de comprendre qui vit sur le marché et ce qui les pousse à venir sur le marché (et à y rester). L’un des principaux facteurs est l’emploi. C’est aussi l’un des principaux facteurs qui incitent les gens à rester.

Pour ces raisons, il est bon de savoir quel est le taux d’emploi sur le marché que vous évaluez. Vous pouvez trouver cette information auprès du Bureau of Labor Statistics (BLS.gov). Comparez ce taux à la moyenne nationale pour vous faire une idée de la situation générale de votre marché.

De plus, je recommande de donner la préférence aux marchés dont l’emploi dépend de plusieurs industries. Quels sont les plus gros employeurs de la ville, et combien de personnes emploient-ils ?

Faites vos recherches. Wikipedia est en fait un bon point de départ pour cette information, bien que je recommande de vérifier toute information provenant de cette source avec d’autres sources fiables.

Le fait de n’avoir qu’un seul grand moteur d’emploi dans une ville est préoccupant. Pensez à ce qui pourrait arriver si quelque chose changeait dans leur industrie principale et qu’elle ne soit plus une source d’emploi viable pour les locaux. Trouvez un marché avec un ensemble diversifié d’industries et plusieurs entreprises connues, attrayantes et en pleine croissance, et vous serez dans une bien meilleure situation.

À Kansas City, où ma société investit, nous bénéficions de cet indicateur qui joue en notre faveur. Avec Cerner, Garmin, Sprint, H&R Block, Hallmark et d’autres grands employeurs dans divers secteurs, il n’est pas étonnant que les résidents continuent d’affluer dans notre ville.

C’est le moment de partir

L’évaluation d’un marché dépend surtout de la compréhension de vos objectifs et de vos besoins par rapport à ce marché. Je vous recommande vivement de mettre vos objectifs par écrit, de les partager avec votre entourage et de comprendre les conditions spécifiques du marché dont vous avez besoin pour réussir.

Commencez par les indicateurs que j’ai mentionnés dans cet article, et vous serez sur la bonne voie pour comprendre si une zone particulière vous convient.

Quels autres facteurs recommanderiez-vous de prendre en compte lors du choix d’un marché pour investir ?

Partagez dans la section des commentaires ci-dessous.