Il existe de nombreux concepts importants à prendre en compte, tant dans votre entreprise que lors de la vérification préalable, mais l’un d’entre eux se démarque des autres par son importance et son impact.

Qu’est-ce qu’un coût irrécupérable ?

Au cas où vous auriez dormi en classe affaires, un article de la Britannica le définit comme suit : « Un coût qui a déjà été engagé et qui ne peut être récupéré. » L’argent est parti (sauf dans le cas d’un dépôt) et ne devrait avoir aucune incidence sur vos décisions à venir.

Il y a un certain nombre de coûts qui peuvent faire partie de votre diligence raisonnable. Il s’agit notamment de l’inspection de votre maison, de l’évaluation, du temps, des inspections supplémentaires et, en Caroline du Nord du moins, de votre dépôt de diligence raisonnable.

Si vous identifiez un élément préoccupant et que vous ne parvenez pas à obtenir l’accord du vendeur, vous avez une décision difficile à prendre : Est-ce que je mords la balle et vais de l’avant ? Ou est-ce que je me retire de l’affaire?

Le sophisme des coûts irrécupérables vous fait croire que vous devez aller de l’avant en raison du temps et de l’argent que vous avez déjà investis. C’est pourquoi il est considéré comme un sophisme ! La véritable réponse à cette question dépend de la question de savoir si l’affaire est encore bonne ou non, indépendamment de l’argent dépensé jusqu’à présent.

C’est dans cet esprit que je partage avec vous deux exemples de propriétés pour lesquelles j’ai choisi d’abandonner l’affaire malgré les 2 000 dollars dépensés pour la vérification préalable.

Exemple 1 : Duplex MLS

Il me regardait fixement – avec un bel extérieur, un intérieur en bon état, et un terrain supplémentaire pour démarrer. Ce beau duplex était là, sur le site MLS, à me narguer !

Le vendeur l’a listé pour 179 000 $, et j’ai signé un contrat pour 160 000 $. Tout était en marche. Mon dossier était en cours de traitement, l’évaluation était terminée, et l’inspecteur était en route.

Afin de comprendre le reste, laissez-moi vous expliquer brièvement l’affaire.

C’était une bonne affaire, mais elle comportait un certain risque : Je m’éparpillais beaucoup en concluant sans partenaire, et ma récupération de liquidités ne viendrait pas du refinancement mais plutôt de la vente de la parcelle de terrain vacante. (Contrairement à BRRRR, acheter, vendre un terrain, louer, répéter – BSLRR -, cela ne sonne pas très bien).

En raison de ce risque supplémentaire, cela ne vaudrait la peine que si j’obtenais un excellent rendement de mon argent. Avec ce qui semblait n’être que des réparations mineures, ce duplex semblait pouvoir atteindre cet objectif.

Jusqu’à présent, les nouvelles étaient bonnes, et je me sentais bien au fur et à mesure que les petites victoires s’accumulaient. J’étais sous contrat pour $19K en dessous du prix demandé, et l’évaluation est arrivée à $165K.

Ce qui a mal tourné

Alors que je marchais dans l’aéroport d’Atlanta, j’ai reçu un appel de mon agent. L’inspecteur a identifié un problème majeur avec les packs de gaz (unités de chauffage et de refroidissement). Ils semblaient fuir dans la maison lorsque le chauffage était activé et devaient être remplacés avant d’accueillir des locataires. Cela a entraîné une dépense en capital de 10 000 $.

Bien que ce ne soit pas un montant énorme, pour cette transaction, c’était un chiffre très important qui faisait baisser le rendement en dessous de ce qui me convenait. Nous sommes donc allés voir le vendeur et lui avons expliqué que j’aimais la propriété et que je voulais la conclure, mais seulement s’il remplaçait les deux blocs de gaz ou s’il accordait un crédit de 10 000 $.

Ils étaient prêts à travailler avec moi, mais seulement jusqu’à 5 000 $. J’ai apprécié la démonstration de bonne volonté et l’effort pour travailler ensemble, mais voici la chose la plus importante : je savais ce qui fonctionnait pour moi. Cela ne marchait pas.

C’était aussi simple que cela.

J’avais investi 500 dollars dans un dépôt non remboursable, 550 dollars dans l’inspection et 600 dollars dans l’évaluation (l’ordre des opérations était une erreur de 600 dollars de ma part). Ce sont tous des coûts irrécupérables que je ne récupérerai jamais (à l’exception du dépôt qui aurait été appliqué à la clôture), ils n’ont donc pas été pris en compte dans ma décision.

Nous sommes partis, sans jamais regarder en arrière, et c’était une décision fantastique que je suis extrêmement reconnaissant d’avoir prise.

Exemple 2 : Quad en gros

Avance rapide de deux mois, et nous sommes prêts à sonner la nouvelle année. Je venais de conclure un autre duplex et je suis tombé sur un quadruplex hors marché qui avait l’air bien sur le papier.

Mon partenaire et moi avons trouvé cette propriété par l’intermédiaire d’un grossiste le soir du Nouvel An. Cette propriété comprenait une parcelle de terrain assez importante, et le quad était auparavant une ancienne ferme. Nous avons conclu le contrat à 140 000 dollars, le vendeur assurant le financement à hauteur de 120 000 dollars pendant un an.

Heureusement, le grossiste n’a pas exigé de dépôt non remboursable sur cette affaire, et nous avons été plus malins sur notre séquence. Nous avons programmé une inspection de la maison en premier, avec l’intention d’effectuer une évaluation de l’objet après le retour du rapport d’inspection. (Vous voyez, j’apprends de mes erreurs).

Après avoir vu la propriété, mon partenaire et moi étions déjà un peu méfiants à l’égard de l’affaire. La conversion en quadruple était de mauvaise qualité, les unités semblaient avoir besoin d’une bonne quantité de travaux, les locataires étaient difficiles, et ce ne serait pas une affaire facile. Les chiffres semblaient bons, mais nous étions prudents.

Ce qui a mal tourné

L’inspecteur de la maison a confirmé que notre mise en garde était bien placée.

Il n’a pu se rendre que dans quelques unités (certains locataires étaient malades – c’était au début de COVID-19), mais dans les unités et le sous-sol qu’il a pu évaluer, il a identifié un certain nombre de problèmes potentiels avec la plomberie, le toit, l’isolation du grenier et, surtout, l’électricité.

Je fais régulièrement appel à cet inspecteur en raison de son approche pragmatique. Il m’a appelé après coup et m’a dit que je ne devais rien faire tant que je n’avais pas, au minimum, fait évaluer la réparation par un électricien.

Avec tous les problèmes qu’il a trouvés, nous avons estimé les réparations à environ 30 000 $. Ceci avant la réhabilitation proprement dite, qui coûterait 20 000 $. Le vendeur était prêt à négocier, mais il n’était disposé qu’à baisser le prix, plutôt que d’accorder un crédit ou de faire les réparations lui-même. Par conséquent, l’acompte, les réparations et la remise en état nous auraient coûté 80 000 dollars en espèces.

Cela s’est avéré trop pour mon partenaire et moi sur une affaire dont nous étions déjà prudents. Alors que cela aurait pu être possible avec un prêt de réhabilitation auprès d’un prêteur d’argent dur, l’apparition de COVID-19 a poussé beaucoup d’entre eux à suspendre leurs prêts, donc cette option s’est tarie.

En fin de compte, nous avons pris la décision de faire marche arrière. Nous avons appelé le vendeur et mis fin à l’affaire à l’amiable, en lui expliquant la situation et le fait que cela n’avait aucun sens pour nous. Heureusement, pour cette propriété, le seul argent que nous avions dépensé était pour une inspection – un prix d’enfer pour nous sauver d’une mauvaise affaire !

Conclusion

La diligence raisonnable est d’une importance capitale, tout comme la compréhension des coûts irrécupérables. J’aurais pu continuer à avancer sur l’une ou l’autre des affaires en raison du temps, de l’argent et des efforts investis jusque-là. Si je l’avais fait, je me serais retrouvé avec deux transactions différentes très risquées qui ne répondaient pas à mes critères, simplement parce que j’ai été la proie de l’erreur des coûts irrécupérables.

N’ayez pas peur de faire marche arrière !

Connaissez votre situation financière, sachez quels sont vos critères pour une bonne affaire, et n’hésitez pas à vous retirer. Si l’affaire n’a pas de sens, prenez du recul. Il y en aura une autre.

Qu’est-ce qui vous a décidé à vous retirer d’un marché ?

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