À ce stade, vous avez probablement une idée de la diligence raisonnable. Si ce n’est pas le cas, consultez mon « Ultimate Guide to Due Diligence » (Guide ultime de la diligence raisonnable), où vous trouverez des exemples de la manière dont la diligence raisonnable peut être appliquée correctement et de ce qui se passe lorsqu’elle échoue.

Une fois le processus établi, vous pouvez commencer à utiliser toutes les informations que vous avez recueillies à votre avantage, par exemple pour renégocier.

Le processus de diligence raisonnable

Tout d’abord, voici la liste de contrôle de la diligence raisonnable que j’aimerais faire entrer dans la tête de chaque nouveau venu :

• Diligence préalable à l’offre
  1. Analyse de la zone
  2. Valeur et estimation financière
  3. Estimation de la réhabilitation
• Diligence raisonnable post-acceptation
  1. Diligence raisonnable physique
  2. Diligence raisonnable financière
  3. Diligence juridique
  4. Inspections
• Reclassement (si nécessaire)
• Décision finale et retrait (si nécessaire)

Maintenant, voici comment utiliser la diligence raisonnable pour renégocier un accord.

Détails sur la propriété

Dans cet exemple, le bien en question se trouvait dans un quartier que mon entreprise et moi-même connaissions bien et que nous avions déjà loué à plusieurs reprises. Par conséquent, nous étions tout à fait à l’aise avec l’emplacement et nous pensions pouvoir estimer facilement le prix du loyer.

Mais comme je l’ai déjà indiqué en parlant de notre stratégie BRRRR, nous nous efforçons d’investir dans une propriété à 75 % de sa valeur marchande afin de refinancer la totalité de notre investissement. Donc, la chose la plus importante pour nous était le ARV.

Cette maison avait 4 chambres et 2,5 salles de bain. Elle appartenait à une banque et était en mauvais état. Presque tout était à refaire. Il y avait une demi-salle de bain supplémentaire dans son sous-sol aménagé ; cependant, comme je l’ai déjà dit, aménager son sous-sol n’a presque jamais de sens. Mais s’il est déjà fini et sec lorsque vous l’achetez, c’est un peu un bonus.

Voici à quoi ressemblait la maison :

Comme vous pouvez le voir, elle avait besoin d’un peu de travail. La propriété était pourtant listée pour seulement 49 000 $.

En ce qui concerne les comparaisons, voici ce que notre agent immobilier m’a envoyé concernant des maisons voisines de trois à quatre chambres à coucher et de deux à trois salles de bain, construites il y a entre 50 et 75 ans. Toutes les propriétés ont été vendues au cours des six derniers mois.

Les prix variaient beaucoup, c’est le moins qu’on puisse dire ! Ainsi, bien que ce type de liste provenant du MLS soit utile, il est de loin préférable d’exporter la liste dans Excel, puis de la parcourir manuellement et d’effectuer des ajustements.

Par exemple, nous avons acheté cette propriété il y a plusieurs années, lorsque le marché comptait encore beaucoup de saisies. Il y avait plusieurs propriétés immobilières (REO) sur cette liste, et chacune était dans un état terrible.

Elles ne seraient pas comparables à notre produit fini. Pas plus que les maisons qui seraient pires, meilleures, plus petites ou plus grandes.

J’ai parcouru la liste et supprimé tout ce qui ne devait pas y figurer. Ensuite, j’ai calculé la moyenne de ceux qui restaient, ainsi que le prix moyen par pied carré, et je l’ai comparé à la superficie de la propriété en question.

Ça ressemblait à ça :

Soyons clairs, ce n’est que le début d’une analyse. Il faut également examiner de plus près chacun des biens comparables (en particulier les photos de leurs annonces) pour voir dans quel état ils étaient lorsqu’ils ont été vendus.

Vous devez également faire des ajustements pour les sous-sols, les sous-sols finis, les garages, les carports, les cours clôturées, la climatisation centrale, le style et l’âge de la construction, et peut-être le lotissement (les propriétés voisines peuvent encore se trouver dans des lotissements meilleurs ou moins bons). Vous devez également vous assurer que chaque propriété se trouve, si possible, dans le même district scolaire.

Il s’agit de penser comme un évaluateur et d’essayer de transformer chaque propriété comparable en une réplique exacte de ce que sera la propriété concernée une fois les travaux de rénovation terminés. Cela signifie que vous retirez de l’argent du prix des ventes comparables si elles présentent un avantage supplémentaire et que vous en ajoutez s’il y a des lacunes.

Par exemple, si une vente comparable est identique à la vôtre, à l’exception d’une salle de bain supplémentaire, retirez environ 5 000 $ (selon le prix et la région) de son prix de vente, car c’est le prix auquel la maison comparable se serait vendue si elle était absolument identique à votre propriété.

Dans ce cas, une analyse plus approfondie n’a pas beaucoup changé ma conclusion par rapport à l’original. J’ai décidé que la propriété valait environ 120 000 $ après rénovation. Nous avons offert 42 000 $ et sommes arrivés à un accord à 45 000 $.

Une fois le contrat signé, j’ai minutieusement examiné la propriété et élaboré un cahier des charges. Pour vous donner une idée de ce qu’il y avait à faire, le cahier des charges comportait plus de 300 lignes.

Pour éviter de répéter les erreurs de diligence raisonnable que j’avais commises sur des propriétés précédentes, j’ai ajouté cette fois-ci une contingence pour les problèmes imprévus et j’ai pris en compte les coûts de détention.

Mon estimation de la réhabilitation s’élevait à un peu plus de 40 000 dollars. Mais dans mon analyse approfondie, j’ai remarqué quelque chose d’autre…

Signes de dégâts causés par les termites

Lors de ma visite initiale (où je n’avais préparé qu’une feuille d’une page avec une estimation rapide), je n’avais pas remarqué que certaines des solives du sous-sol avaient été rongées. Cependant, lors de ma visite approfondie après la signature du contrat (qui a duré plus de deux heures), j’ai trouvé de nombreuses preuves que des termites dévoreurs de bois avaient été là et avaient fait ce qu’ils font.

Je savais que les banques ne me croiraient pas sur parole. De plus, je voulais m’assurer que je comprenais toute l’étendue du problème. J’ai donc demandé une inspection des termites. Ces images étaient incluses dans le rapport d’inspection :

Heureusement, les dégâts étaient principalement isolés à quelques endroits dans le sous-sol et sur un côté de la maison, de sorte que les réparations seraient tolérables. En outre, les traitements contre les termites sont assez peu coûteux. Mais malgré tout, la propriété n’était pas dans l’état auquel nous nous attendions initialement.

Forts de ces nouvelles connaissances, nous avons décidé de « retravailler ». En d’autres termes, nous renégocierions le prix d’achat (ou les conditions) en fonction de ce que nous avons découvert au cours de la vérification préalable.

C’est à lui seul l’un des plus grands avantages d’une bonne diligence raisonnable.

Nous avons demandé un rabais de 3 500 $ ; la banque a immédiatement accepté. C’était l’une des négociations les plus faciles que j’aie jamais eues ! Cela dit, j’aurais probablement dû demander un rabais d’au moins 5 000 $.

Mon nouveau budget de réhabilitation s’élevait à un peu plus de 44 000 dollars. Nous avons fini par dépasser légèrement ce budget, mais heureusement, ce n’était pas trop grave. Nous avons fini par acheter la propriété pour un peu plus de 88 000 $.

Étant donné que je pensais que la propriété valait 120 000 $, cela nous a permis d’obtenir 73,39 %. Donc, même avec les frais d’emprunt, nous pouvions refinancer à peu près tout ce que nous avions investi dans la propriété. Cela signifie que nous avons acheté ce chiot gratuitement !

Et au final, c’est devenu une jolie petite maison :

Redonner vie à des propriétés anciennes et fatiguées est pour moi l’une des parties les plus agréables de l’investissement immobilier. Même si, je dois le dire, c’est encore mieux quand vous avez près de 27 % de fonds propres dans la propriété !

Conclusion

Faites votre travail, les gars. Ne lésinez pas et ne soyez pas paresseux. Non seulement la diligence raisonnable peut vous empêcher d’acheter une mauvaise affaire, mais elle peut aussi vous faire économiser de l’argent sur les bonnes affaires.

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