Après une recherche rigoureuse, vous avez réduit vos options à deux investissements potentiels. Le premier est un duplex de construction récente dont le prix est de l’ordre de 300 000 $. Il est situé dans un marché aux fondamentaux solides et aux bonnes perspectives de croissance. Entre la mise de fonds et les frais de clôture, vous investiriez environ 92 000 $ pour compléter son acquisition. La seconde est une maison unifamiliale de construction récente dont le prix est de 180 000 $. Elle est située dans un quartier établi avec de bonnes écoles. L’investissement en capital requis pour cette propriété est légèrement inférieur à 50 000 $. Vous disposez actuellement de 500 000 $ en capital disponible et investissable.

Sur la base de l’étude de cas que je viens de présenter, quelle opération vous semble la plus risquée ?

Si vous êtes comme l’écrasante majorité des investisseurs, vous diriez que le duplex est l’opération la plus risquée des deux. Vous venez d’être la proie du paradoxe du risque.

Le paradoxe du risque

La raison pour laquelle la propriété unifamiliale semble être un pari beaucoup plus sûr est qu’elle nécessite un investissement en capital plus petit. Mais le montant du capital investi dans la propriété n’a aucune incidence sur le risque de cet investissement. Dans l’étude de cas, l’investisseur dispose d’un capital suffisant, il ne s’agit donc pas d’un investissement total.

Pensez-y de cette façon : Un centre commercial de 10 millions de dollars dans un emplacement de premier choix est un investissement moins risqué qu’une maison de 30 000 dollars dans un quartier délabré.

On pourrait dire que le fait de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier et de répartir son capital sur plusieurs propriétés réduit le risque. C’est un argument valable. Mais ce n’est pas pour cela que l’investissement semble plus risqué presque instantanément. Lorsque nous évaluons le risque en pilotage automatique, nous avons tendance à imaginer le pire des scénarios : A quoi ressemblerait une perte totale ? Lorsque vous posez la question de cette manière, il est parfaitement logique que si vous devez tout perdre, il est préférable de perdre moins que plus. Mais un investisseur immobilier expérimenté reconnaît que cette façon de voir les choses est un préjugé qui conduit à une évaluation erronée du risque d’investissement.

Quelle est donc la meilleure façon d’évaluer le risque dans un investissement immobilier ?

Si vous voulez évaluer correctement le risque d’un investissement, vous devez d’abord définir clairement ce que vous risquez de perdre. Lorsque vous investissez votre capital dans l’achat d’un immeuble de placement, vous avez deux attentes en matière de rendement : le retour sur investissement et le retour d’investissement. En d’autres termes, vous espérez que le bien immobilier produira un retour sur votre capital investi par le biais du cash-flow et un retour de votre capital investi lorsque vous vendrez le bien.

En termes simples, le risque est une incertitude. Le risque est la probabilité que l’un ou l’autre de ces résultats ne se concrétise pas comme prévu. Lorsque vous effectuez un contrôle préalable, vous essayez en fait de déterminer le risque que votre investissement ne produise pas de cash-flow ou que (pire encore) vous ne récupériez pas votre capital investi. Par exemple, lorsque vous achetez une propriété ancienne, vous pouvez sous-estimer les réparations, et le cash-flow que vous pensiez recevoir couvrira en fait ces coûts inattendus. Ou si vous achetez une propriété dans un quartier où les valeurs baissent au fil du temps, vous risquez que lorsque vous vendez votre capital, il ne vous soit pas entièrement restitué.

Les facteurs qui déterminent le risque sont les mêmes que ceux qui déterminent le rendement : qualité de l’emplacement, construction, écoles, locataires, marché. Il ne s’agit pas du montant investi ou du prix d’achat. Ainsi, lorsque vous évaluez une transaction, prêtez attention à la qualité de l’actif, à sa capacité à attirer des locataires de qualité et aux perspectives de croissance du marché. Si ces trois éléments sont réunis, vous avez affaire à un investissement moins risqué qu’un bien qui nécessite une plus petite injection de liquidités mais qui ne possède pas ces qualités.

Comment évaluez-vous les risques ? Êtes-vous d’accord avec ce qui précède ?

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