Au cours de mes plus de 15 années d’activité en tant qu’investisseur immobilier, la question « le multifamilial est-il un bon premier investissement ? » m’a été posée de très nombreuses fois par des personnes différentes, dans des circonstances très diverses. Ma réponse a toujours été et continue d’être la même.

Ça dépend.

Cela dépend d’une série de facteurs différents. Ces facteurs comprennent la disposition de l’investisseur, ses objectifs et son expérience. Il dépend de sa situation financière et du temps et de la sueur qu’il est prêt à consacrer à un investissement. Cela dépend du marché sur lequel ils essaient d’entrer. En bref, cela dépend de la personne et du stade où elle se trouve dans sa vie. C’est une question à laquelle elle doit répondre elle-même.

Je dis toujours aux gens que la meilleure façon de répondre à cette question est de comparer les avantages et les inconvénients de l’investissement multifamilial avec les avantages et les inconvénients d’un autre type d’investissement qu’ils pourraient envisager, comme les maisons unifamiliales. Mettez un crayon sur du papier et faites une liste.

Ensuite, pensez à vous-même, à vos objectifs et à votre situation financière pour déterminer comment les avantages et les inconvénients vous correspondent.

Pour vous aider à prendre votre décision, je vous présente ci-dessous les avantages et les inconvénients de l’investissement dans les logements multifamiliaux, ainsi que les avantages et les inconvénients d’autres types d’investissements immobiliers, afin de vous donner une meilleure vue d’ensemble.

Les pros du multifamilial

Plus de liquidités

Le meilleur atout du logement multifamilial est peut-être le flux de trésorerie. Parce qu’il y a plusieurs unités, il y a plus de liquidités. Il n’y a pas nécessairement un meilleur retour sur investissement, mais plus de flux de trésorerie. Il y a simplement plus d’argent qui entre dans votre poche chaque mois parce que vous avez plus de gens qui vous paient. Une maison individuelle, même si elle offre un meilleur rendement, ne génère généralement pas autant de liquidités.

Tout en un seul endroit

Avec une propriété multifamiliale, il n’y a qu’une seule pelouse. Il n’y a qu’un seul toit. Il se peut qu’il n’y ait qu’un seul chauffe-eau ou qu’une seule unité de chauffage et de climatisation. Il n’y a qu’un seul endroit où se rendre. Il n’y a qu’un seul endroit à contrôler. En somme, presque tout est contenu, ce qui peut contribuer à réduire vos coûts d’entretien et de fonctionnement. Les propriétés unifamiliales peuvent être dispersées un peu partout. De plus, elles ont toutes les mêmes composantes que les propriétés multifamiliales, comme les toits et les pelouses ; elles sont simplement plus nombreuses.

Rarement complètement vacant

Les locataires déménagent et créent des espaces vacants. Mais les propriétés multifamiliales sont rarement totalement vacantes, ce qui signifie qu’il y a toujours des rentrées d’argent et que quelqu’un est là pour prévenir les vols et le vandalisme. Ce n’est pas le cas des propriétés unifamiliales et des vitrines commerciales. Lorsqu’elles sont vacantes, elles restent vides, parfois pendant un long moment.

Il est assez facile de trouver des locataires

Tout le monde a besoin d’un endroit pour vivre, et tant que vous investissez dans une zone décente et que vous avez une propriété décente, vous devriez être en mesure de trouver des locataires qui paient leur loyer. Il n’est pas toujours aussi facile d’y parvenir avec d’autres types de biens, comme les biens commerciaux.

Vivre dans l’une des unités

Habiter dans l’un des logements peut en fait être un grand avantage, surtout pour un investisseur débutant. D’une part, vous pouvez obtenir les mêmes types de prêts pour les petits immeubles multifamiliaux (duplex, triplex et quadruplex) que pour les habitations unifamiliales. Cela vous permet de limiter vos coûts. De plus, si vous vivez dans l’un des logements, vous pouvez compter le revenu locatif des autres logements dans votre demande de prêt, ce qui vous aidera à acquérir la propriété.

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Cons. multifamiliale

Plus difficile à financer

Les propriétés multifamiliales, en particulier celles qui comptent cinq logements ou plus, sont très différentes des propriétés unifamiliales en matière de financement. Elles sont considérées comme des propriétés commerciales. Le financement peut être plus difficile à obtenir. Des acomptes plus importants sont souvent exigés. Les taux d’intérêt sont plus élevés. Les durées de prêt sont plus courtes et comprennent généralement un paiement libératoire. Ces éléments peuvent empêcher certains investisseurs plus récents d’acquérir des propriétés multifamiliales.

Plus difficile à vendre

Le nombre d’acheteurs de propriétés multifamiliales est beaucoup plus faible que celui des propriétés unifamiliales. De plus, la quasi-totalité des personnes qui achètent des propriétés multifamiliales sont des investisseurs à la recherche d’une bonne affaire. Par conséquent, à moins que vous n’ayez augmenté les loyers ou ajouté de la valeur d’une manière ou d’une autre, ne vous attendez pas toujours à pouvoir réaliser d’énormes gains ou à sortir très rapidement.

Plus de problèmes de personnes

Les propriétés multifamiliales comptent plus de locataires, et tous ces locataires ont un dénominateur commun : vous. Attendez-vous à ce que le nombre de problèmes de personnes augmente considérablement lorsque vous êtes propriétaire d’une propriété multifamiliale. Attendez-vous également à ce que les problèmes de personnes varient en fonction du marché et de la catégorie de propriété que vous achetez. Les locataires du haut et du bas de l’échelle ont chacun des circonstances et des problèmes différents.

Expertise en gestion requise

La gestion d’un investissement immobilier multifamilial est une entreprise. Elle n’est PAS passive. Êtes-vous prêt à être comptable, entrepreneur, agent de la force publique et psychologue ? Si non, êtes-vous prêt à engager une société de gestion et à avoir des maux de tête complètement différents ?

Le résumé

Le multifamilial est-il un bon premier investissement ? Peut-être. Comme je l’ai dit dans l’introduction de ce billet, cela dépend. Cela dépend de l’investisseur. Cela dépend de sa situation financière. Cela dépend de son marché. Cela dépend beaucoup de leur expérience en matière de relations humaines et de gestion d’une entreprise.

Si vous voulez vraiment vous lancer dans l’investissement multifamilial pour la première fois, avec peu ou pas d’expérience, il est peut-être préférable de commencer petit. Commencez par un duplex ou un quadplex. Avec ces types de propriétés, un investisseur peut faire un essai dans l’immobilier multifamilial et déterminer si cela lui convient. Ces biens sont généralement plus faciles à acquérir, plus faciles à financer et plus faciles à gérer. Il est également plus facile d’en sortir au cas où les choses ne fonctionneraient pas.

Le secteur multifamilial est-il un bon premier investissement ? Oui. Mais cela dépend.

Envisagez-vous d’investir dans un immeuble multifamilial pour la première fois ? Pourquoi ou pourquoi pas ?

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