La diligence raisonnable peut être ennuyeuse, mais il est absolument essentiel de la faire correctement.
Nous allons ici nous plonger dans ce qui est peut-être la partie la moins amusante mais la plus indispensable de l’investissement immobilier : le redoutable contrôle préalable.
Quelle est la signification de la diligence raisonnable ?
On pourrait écrire un livre entier sur tous les tenants et aboutissants de ce sujet, mais la définition de la diligence raisonnable est plutôt simple. Il s’agit de « l’enquête ou de la vérification d’un investissement ou d’un produit potentiel pour confirmer tous les faits », selon Investopedia.
En principe, l’objectif de la diligence raisonnable dans l’immobilier est de confirmer ce que vous pensiez être vrai au sujet d’un bien lorsque vous avez signé le contrat.
Bien que cela puisse être ardu, suivre les étapes décrites ci-dessous vous permettra d’éviter toute surprise indésirable et d’augmenter considérablement votre confiance dans l’investissement. Et de quoi les nouveaux investisseurs ont-ils besoin plus que de confiance ?
Liste de contrôle : Le processus
L’exercice de la diligence raisonnable peut être décomposé en plusieurs étapes distinctes.
- Diligence préalable à l’offre
- Analyse de la zone
- Valeur et estimation financière
- Estimation de la réhabilitation
- Diligence raisonnable post-acceptation
- Diligence raisonnable physique
- Diligence raisonnable financière
- Diligence juridique
- Inspections
- Reclassement (si nécessaire)
- Décision finale et retrait (si nécessaire)
Utilisez cette liste comme liste de contrôle de la diligence raisonnable. Veillez à ne jamais sauter une étape ! Notez que s’il existe des différences dans la manière d’aborder les maisons et les appartements (ainsi que les commerces), les principes fondamentaux sont les mêmes.
Examinons de plus près chaque partie.
Diligence préalable à l’offre
Analyse de la zone
Avant toute analyse de la valeur, vous devez vous assurer que la zone dans laquelle vous cherchez à investir répond à vos critères. Les éléments les plus importants à prendre en compte sont les suivants :
- Taux de criminalité
- Revenu médian
- Taux d’occupation
- Croissance de la population
- Classement des écoles
Les gens veulent généralement éviter les zones à forte criminalité, et les familles sont extrêmement attentives au district scolaire dans lequel se trouve leur maison. Si vous avez l’intention d’investir dans des logements à faible revenu, c’est une chose. (À mon avis, les débutants devraient éviter ce type d’investissement.) Quoi qu’il en soit, vous devez savoir dans quoi vous vous engagez avant d’acheter.
Heureusement, il existe de très bonnes sources d’information gratuites que vous pouvez consulter (en plus de parler aux gens du quartier). City-Data.com et CLRSearch.com sont bons pour les données démographiques, et GreatSchools.org peut vous aider à évaluer le district scolaire. Il existe également des outils plus avancés, bien que coûteux, disponibles.
Valeur et estimation financière
L’étape suivante consiste à déterminer la valeur après réparation (ARV) d’un bien. La meilleure façon de le faire est d’examiner des ventes comparables. Je n’entrerai pas dans les détails ici, mais de nombreux conseils sur la valeur après réparation sont disponibles sur financesarticles.
Vous voudrez également vous assurer que le bien sera rentable en créant un pro forma. C’est particulièrement vrai pour les propriétés multifamiliales, mais c’est également utile pour les maisons.
Examinez les données financières réelles de ces biens (en particulier le compte d’exploitation T-12), car les pro forma (estimations futures) fournis par le vendeur sont presque toujours trop optimistes. La meilleure façon de créer votre propre pro forma est de le baser sur les performances réelles de la propriété.
En ce qui concerne les pro formas (au moins pour les appartements), vous aurez trois catégories de revenus et dix catégories de dépenses :
Éléments de revenu
- Revenu locatif brut
- Autres revenus (par exemple, blanchisserie, facturation des services publics, frais de retard, etc.)
- Perte d’inoccupation (inclure les unités vacantes et l’inoccupation économique)
Postes de dépenses
- Taxes foncières
- Assurance
- Utilitaires
- Frais de gestion
- Réparations et entretien
- Services contractuels (par exemple, entretien des pelouses, déneigement, etc.)
- Administration générale (par exemple, lignes téléphoniques, traitement des expulsions, etc.)
- Marketing
- Paie (pour les grandes propriétés avec du personnel sur place)
- Améliorations récurrentes des immobilisations (remplacement du toit, remplacement du système de chauffage, de ventilation et de climatisation, etc.)
Après avoir soustrait les dépenses brutes du revenu brut, vous obtenez le revenu net d’exploitation. Vous en déduisez le service de la dette que vous prévoyez d’avoir afin d’obtenir le flux de trésorerie prévu.
Il convient également de noter que, pour les appartements et les propriétés commerciales, vous utiliserez le taux plafond pour le comparer à d’autres ventes récentes. Pourquoi ? Parce qu’il est généralement trop difficile de trouver des propriétés suffisamment similaires pour une comparaison directe.
Globalement, votre pro forma ressemblera à quelque chose comme ceci :
Enfin, vous voudrez évaluer le loyer. Rentometer.com est un bon point de départ, mais il ne faut pas s’y fier exclusivement. En outre, RentRange.com propose des rapports utiles pour un prix raisonnable.
Mais j’ai découvert que la meilleure façon d’évaluer le loyer est de regarder la carte sur Craigslist ou Trulia pour trouver des propriétés similaires à louer dans la région. Il est également possible d’appeler les numéros indiqués sur les panneaux de signalisation des locations voisines ou de demander aux voisins ce qu’ils paient.
Estimation de la réadaptation
Il n’y a tout simplement pas assez d’heures dans la journée, ni de jours dans l’année, pour faire une inspection approfondie de chaque propriété sur laquelle vous faites une offre. Ceci étant dit, faire une offre à l’aveuglette est généralement une grande perte de temps pour le vendeur, ainsi que pour vous.
Ce que vous voulez, c’est une sorte de pré-offre de diligence raisonnable. La question à poser est, en gros, quel est l’état général et une approximation des réparations nécessaires pour cette propriété ?
Pour cela, j’ai conçu une feuille d’estimation d’une page basée sur le livre The Book on Estimating Rehab Costs de J. Scott. Les dépenses de réhabilitation typiques sont réparties en 25 catégories ; j’en ai toutefois ajouté une26e en séparant les fondations du sous-sol. Voici à quoi ressemble ma feuille :
Comme vous pouvez le constater, lorsque je fais le tour d’une maison, je fais une estimation rapide de toutes les réparations nécessaires pour chaque grande catégorie. (Pour les appartements, selon la taille, j’utiliserai plusieurs feuilles, ou pour quelque chose de plus de quatre unités, je prendrai des notes plus larges sur l’état général).
Ensuite, j’ajoute un petit montant pour les bibelots, j’estime les frais de détention (qui sont souvent oubliés) et j’ajoute 20 % pour les dépenses imprévues. (Si l’électricité semble douteuse ou si la propriété est plus ancienne, je peux ajouter une contingence supplémentaire pour l’électricité et/ou la ligne d’égout).
I
- Panneau électrique : Assurez-vous qu’il est en état de marche, qu’il a au moins 100 ampères (sauf si vous êtes dans un petit appartement) et qu’il ne s’agit pas d’un panneau Federal Pacific ou Pushmatic, que vous devriez probablement remplacer.
- Prises électriques non reliées à la terre : vous pouvez utiliser un testeur de prises de Home Depot ou Lowe’s pour vérifier ce point.
- Fuites de plomberie : faites couler l’eau, vérifiez chacun des robinets et regardez dans le sous-sol (s’il est accessible).
- Plomberie galvanisée : Faites attention aux tuyaux en acier, qui ont tendance à rouiller.
- Fissures dans les fondations : elles peuvent être le signe d’un mauvais nivellement ou de racines poussant sur le mur et doivent être colmatées à l’époxy et probablement étayées par des étançons.
- Mouvement des fondations : Tout mouvement de plus de 10 cm doit probablement être contreventé ou accompagné d’hommes morts. Au-delà, le mur devra peut-être être repoussé, ce qui est très coûteux. (Conseil de pro : si vous ne pouvez pas dire de combien le mur a bougé, allez dehors et passez votre doigt le long du bas du revêtement. Cela devrait aller jusqu’à votre articulation. Mais le simple fait de le passer le long du mur de fondation devrait vous donner une idée de l’endroit et de l’ampleur du déplacement du mur).
- Moisissure : elle se produit généralement dans le sous-sol. Recherchez également la moitié inférieure de la cloison sèche manquante (comme sur la deuxième photo ci-dessous). Cela signifie presque toujours que la moisissure a été arrachée. La moisissure n’est pas difficile à éliminer, mais la clé est de trouver où l’eau s’infiltre afin que la nouvelle moisissure ne se développe pas à nouveau. Cela peut être facile ou très difficile, selon la maison.
- Fuites ou dommages au toit : Il sera difficile de dire si le toit fuit à moins qu’il ne pleuve, mais vous pouvez voir les dommages en montant sur le toit. Combien de couches y a-t-il ? Plus d’une couche, c’est un problème. Vérifiez également d’un point de vue latéral. Si les bords des bardeaux se chevauchent, cela signifie que le toit est vieux et en sursis. Si vous voyez ce qui ressemble à de petits cratères d’impact décolorés et qu’il manque des granules, il s’agit probablement de dommages causés par la grêle.
Aide à l’estimation des coûts de réhabilitation
Malheureusement, il n’est pas facile d’apprendre à estimer les coûts d’une réhabilitation. Et ce qui est doublement regrettable, c’est que le meilleur moyen d’apprendre est l’expérience.
J’ai constaté que la comparaison des coûts de projets antérieurs de taille équivalente est le meilleur moyen de se faire une idée des coûts des projets à venir. Cela vaut également pour les dépenses individuelles, comme la rénovation d’une salle de bains. Les débutants n’ont pas ce luxe, cependant.
En attendant, l’une des meilleures solutions consiste à utiliser les offres des entrepreneurs pour se faire une idée des différents coûts. Par exemple, une toilette standard coûte environ 150 $ et une armoire à pharmacie standard coûte environ 100 $. Vous commencerez à vous en rendre compte en examinant de plus en plus de soumissions.
Vous pouvez demander à un entrepreneur de vous faire une offre dès le départ, et beaucoup le feront. Mais n’abusez pas de ce privilège – il cessera rapidement de vous rappeler s’il ne reçoit pas de travail réel de votre part.
Vous pouvez également demander à des investisseurs chevronnés de vous faire part de leurs réflexions. (Vous pouvez même leur offrir un repas gratuit.) De plus, J. Scott donne de bons conseils dans son livre mentionné précédemment. Il existe également des sites Web comme HomeAdvisor.com qui peuvent vous aider, même si leurs estimations doivent être prises avec un grain de sel.
Diligence raisonnable post-acceptation
Lorsque les gens pensent à la signification de la diligence raisonnable, c’est à cela qu’ils pensent vraiment. La diligence raisonnable post-acceptation est le moment où l’on passe à l’action (très fastidieuse).
Avant toute chose, il est essentiel de comprendre le calendrier auquel vous êtes soumis, qui dépend de ce qui figure dans l’accord d’achat et de vente.
Chaque contrat est négociable, mais la plupart des contrats résidentiels prévoient une période de 30 jours pour la conclusion du contrat et accordent 15 jours pour les inspections avant que vos arrhes ne deviennent « dures » (ne sont plus remboursables).
Dans la plupart des contrats portant sur des appartements et d’autres biens commerciaux, il y a une période d’inspection de 30 jours et la clôture est prévue dans 60 jours. Cependant, il est possible d’ajouter une clause qui prolonge le contrat de 30 jours supplémentaires avec un autre versement d’arrhes, juste au cas où. Je recommande d’ajouter une telle clause, en particulier pour les transactions importantes.
Vous pouvez toujours demander des prolongations si quelque chose survient au cours de votre diligence raisonnable (bien que vous puissiez ne pas les recevoir sans une clause comme celle mentionnée ci-dessus). L’essentiel est de savoir exactement ce que dit le contrat afin de pouvoir planifier votre diligence raisonnable en conséquence.
Diligence raisonnable physique
Commençons par le commencement. Lorsque vous visitez une propriété, visitez-la entièrement. Comme je l’ai mentionné dans un article précédent sur la diligence raisonnable des appartements,
« De nombreux vendeurs, et même certains agents immobiliers, vous diront qu’il n’y a pas de problème à marcher sur chaque deuxième ou troisième unité. Ignorez ce « conseil » avec un préjudice extrême. Si vous ne visitez qu’un logement sur deux, pensez-vous que le vendeur vous montrera les meilleurs ou les pires logements ? Combien de problèmes cachés laissez-vous derrière des portes closes, pour les découvrir plus tard, une fois que la propriété est à votre nom ? Il est essentiel de connaître l’état de chaque unité, même s’il y en a 100. »
Pour faire cela correctement, vous devrez remettre les services publics en marche s’ils sont actuellement éteints. Ce n’est pas toujours possible (par exemple, si le cuivre a été volé dans le sous-sol). Dans ce cas, assurez-vous d’ajouter une réserve supplémentaire dans votre budget de rénovation pour vous protéger des imprévus.
Lorsque je fais le tour d’une maison, j’utilise la feuille suivante pour établir un cahier des charges détaillé comprenant tous les éléments qui, selon moi, devront être effectués. Le document fait six pages dans son intégralité, mais en voici l’essentiel :
Je transcris ensuite ces éléments et les budgétise individuellement à l’aide d’un tableur conçu pour la gestion de projets. Au final, cela ressemble à ceci :
Je répartis les catégories en quatre grandes sous-rubriques :
- Travaux de préconstruction : Travaux qui doivent être effectués avant que les travaux principaux puissent commencer (par exemple, l’enlèvement des ordures ou la réparation des problèmes électriques).
- Construction : Tout ce que vous prévoyez de faire faire par l’entrepreneur principal.
- Vendeurs : tout ce qui sera fait par un vendeur autre que l’entrepreneur principal (c’est-à-dire la peinture, le revêtement de sol, la plomberie, etc.)
- Punchout : derniers éléments à réaliser pour mettre la propriété en ordre (c’est-à-dire installer les appareils électroménagers, poser les stores, installer les cache-prises, etc.)
Je vous recommande de prendre des photos de chaque problème. Le logiciel de gestion de projet que j’utilise (appelé Smartsheet) vous permet même de joindre les photos à la cellule de l’élément concerné dans la feuille de calcul.
De cette façon, je n’ai pas besoin d’être là lorsque chaque entrepreneur passe pour créer une offre. Je peux leur montrer des photos du problème à la place. Voici un exemple d’une photo que j’ai jointe à un poste intitulé « Remplacer le conduit d’alimentation – blanc ».
Une fois que vous avez une idée détaillée des travaux nécessaires, il est temps de réévaluer votre devis de rénovation.
En budgétisant chaque poste, on obtient une image beaucoup plus complète des coûts. Ensuite, vous pouvez comparer le nouveau budget à l’estimation précédente « rapide et sale » pour vérifier à nouveau si elle était correcte. Et avec le bien sous contrat et un budget par poste, vous pouvez demander à un entrepreneur de vous faire une offre complète pour vérifier votre estimation.
Je dois souligner une fois de plus qu’il n’y a pas de manière parfaite de procéder. Par exemple, si l’entrepreneur fait tout le travail, vous n’aurez pas besoin d’une liste de fournisseurs.
Mais la méthode que j’ai décrite s’inscrit dans le cadre général d’un système efficace. Modifiez-le pour l’adapter à vos besoins et suivez-le scrupuleusement.
Pour en revenir à la visite, vous devez également évaluer tout ce que vous avez mis en doute lors de votre visite initiale avant l’offre et vous assurer que tout est en ordre. Pour ce faire, vous devrez probablement payer des inspections professionnelles (voir ci-dessous).
Enfin, évaluez les locataires, s’il y en a.
Si vous rencontrez beaucoup de meeth (ce que j’appelle des dents de méthamphétamine), il y a lieu de s’en inquiéter. Si la maison ou plusieurs unités d’une propriété ont été traitées de façon horrible par le locataire, vous pouvez facilement présumer de la qualité de ce dernier. Pour les appartements, je recommande également d’y passer la nuit pour voir si l’endroit semble sûr et tranquille ou s’il ressemble plus à une zone de guerre.
Voici un exemple de « surveillance des locataires » de diligence raisonnable qui me vient à l’esprit.
Une fois, un de mes amis se promenait dans un 4plex juste avant la fermeture. Il a engagé une conversation avec une voisine au sujet de la propriété, et il s’est avéré qu’elle avait beaucoup de raisons de se plaindre ! La plus notable de ses plaintes était qu’elle avait compris que beaucoup des locataires étaient des trafiquants de drogue et des prostituées.
Inutile de dire que mon ami s’est retiré de ce marché.
Ce qu’il faut retenir ? Oui, parler aux locataires et aux voisins est une bonne idée.
Le vendeur ne voudra généralement pas que vous mentionniez que vous achetez la propriété, mais vous pouvez poser des questions générales comme « Comment vous plaisez-vous ici ? ». Ou dire : « Avez-vous eu des problèmes d’entretien ? »
Diligence financière
La diligence raisonnable financière est tout aussi importante que la diligence raisonnable physique. C’est particulièrement vrai pour les appartements et les propriétés commerciales, mais c’est aussi une chose à laquelle vous devez veiller pour les maisons occupées.
Parfois, un vendeur ne fournira pas tout ou partie des données financières d’une propriété avant que celle-ci ne soit sous contrat.
Dans ce cas, le vendeur vous supplie de procéder à une nouvelle transaction (voir ci-dessous), mais vous devez absolument exiger les données financières une fois que le bien est sous contrat. Lorsque vous les recevez, passez-les au peigne fin.
Les principaux documents dont vous aurez besoin sont les suivants :
- T-12 Compte d’exploitation : au minimum pour les 12 derniers mois – en particulier pour les appartements – mais de préférence pour les trois dernières années.
- Loyer actuel
- Rapport sur les créances anciennes : une liste des personnes en retard de paiement de leur loyer et de leur montant.
- Liste des améliorations récentes des immobilisations
Il y a deux éléments majeurs à surveiller lors de l’examen des finances, en particulier pour les grandes propriétés :
- Mauvaises créances
- Dépenses d’investissement mal affectées
Si un bien immobilier utilise la comptabilité d’exercice, on considère que tous les loyers sont perçus jusqu’à ce que les créances irrécouvrables (loyers non perçus) soient imputées. Assurez-vous que toutes les dettes ont été imputées lorsque vous examinez les états financiers et que vous n’êtes pas en présence d’un revenu fictif.
Le plus gros problème que j’ai constaté, cependant, est la mauvaise affectation des dépenses d’investissement. De nombreux propriétaires placent les dépenses d’exploitation (entretien, rotation, etc.) sous les dépenses d’investissement afin qu’elles n’apparaissent pas dans le compte d’exploitation. Ainsi, le rendement de l’immeuble semble bien meilleur qu’il ne l’est en réalité.
C’est pourquoi je plaide auprès des nouveaux investisseurs pour qu’ils considèrent les dépenses d’investissement récurrentes (généralement appelées « réserves de remplacement » par les banques) comme un poste de leur pro forma. Oui, vous n’avez besoin de remplacer le toit qu’une fois tous les 30 ans environ, mais vous devez comprendre que ces coûts font partie intégrante de la possession d’un bien immobilier.
Assurez-vous d’exiger une liste de toutes les améliorations apportées par le propriétaire au cours de la dernière année (ou, mieux encore, des trois dernières années) et de leurs coûts. À moins qu’il ne s’agisse d’une véritable amélioration du bien (par exemple, installation d’un système de climatisation centrale alors qu’il n’y avait que des fenêtres) ou d’une réhabilitation d’un bien peu performant, ces dépenses doivent être considérées comme des dépenses d’investissement récurrentes et incluses dans le compte de résultat.
Il m’est arrivé à plusieurs reprises de devoir reconstituer le compte d’exploitation d’un vendeur à partir des différentes pièces qu’il m’a fournies (qui sont souvent mal conservées au départ). Ce n’est pas drôle, mais c ‘est essentiel !
Lors de la vérification préalable, vous voudrez également obtenir une copie de chaque bail en vigueur. Assurez-vous de l’exiger dès la signature du contrat, car il est notoire que les vendeurs traînent les pieds.
Vous devrez examiner attentivement les éléments suivants :
- Loyer : Assurez-vous que le montant est le même que celui indiqué sur le registre des loyers.
- Type : location au mois ou à l’année ? Quand ce bail prend-il fin ?
- Caution : Encore une fois, assurez-vous que le montant est le même que celui indiqué sur le registre des loyers.
- Services publics : Qui est responsable de payer quoi ?
- Animaux de compagnie : Les locataires en ont-ils ? Y a-t-il un loyer pour les animaux ?
- Frais de retard : quand sont-ils appliqués et à quel montant ?
- Arrangement spécial ou bizarre : Certains locataires bénéficient-ils d’une réduction pour les travaux d’entretien ou quelque chose de similaire ?
Si vous êtes en train de signer un contrat pour une propriété commerciale (bureaux, commerces ou industries), vous devriez également obtenir un certificat d’estoppel. Un certificat d’estoppel est adressé aux locataires de l’immeuble et leur demande de confirmer le loyer, le dépôt et les autres conditions du bail.
Dans le cas des propriétés commerciales, vous n’avez généralement que quelques gros locataires qui ont souvent des baux de longue durée, il est donc très important de connaître exactement les termes de l’accord.
Une dernière remarque est que, souvent – en particulier pour les maisons – il n’y aura pas beaucoup (ou pas du tout) de diligence financière à faire. S’il s’agit d’une maison vacante appartenant à la banque, par exemple, il n’y aura aucun document à examiner. Dans ces cas-là, il suffit de revérifier la zone, le loyer et l’analyse de la VRA, et de passer à autre chose.
Diligence juridique
Commençons par parler des associations de propriétaires (HOA). De nombreuses maisons et tous les condos ont des HOA, et vous voudrez examiner leurs règlements pour vous assurer qu’ils sont en accord avec vos plans.
Dans le cas des condos, vous devrez également vous assurer que la HOA dispose d’une réserve suffisante pour les améliorations apportées aux immobilisations. Si ce n’est pas le cas, l’association peut imposer une évaluation spéciale et facturer aux propriétaires une partie des coûts pour couvrir les réparations.
Les principaux points à vérifier dans les règlements de la HOA sont les suivants : vérifier que les frais de la HOA correspondent à ce que dit le vendeur ; vérifier qu’il n’y a pas de restrictions concernant les animaux domestiques ou autres ; et, surtout, s’assurer que vous êtes réellement autorisé à louer la propriété.
J’ai acheté un jour un appartement dans une copropriété qui n’autorisait pas les locataires. J’avais demandé les règlements, mais je ne les ai jamais reçus et j’ai bêtement oublié de faire un suivi. Nous avons dû le revendre et avons fait un profit « sain » de 1 700 $. (Les frais de la HOA peuvent gruger les profits comme vous ne le croiriez pas).
Autre élément à prendre en considération : la propriété est-elle bizarre d’une certaine manière ? Par exemple, s’agit-il d’une maison qui a été transformée en duplex ?
Si la propriété est bizarre, vous voudrez vérifier qu’elle est légalement autorisée. Demandez si les conversions ont été faites légalement. Si ce n’est pas le cas, il se peut qu’elle bénéficie d’un » droit acquis » et soit considérée comme » non conforme à la loi « .
Cette classification ne devrait pas nécessairement être un facteur de rupture, mais elle peut s’accompagner de restrictions supplémentaires et/ou d’une diminution de la valeur de revente. Les lois varient selon les régions.
À Independence, dans le Missouri, par exemple, tout logement non conforme à la loi peut continuer à être loué, sauf s’il reste vacant pendant six mois, auquel cas il ne peut plus être loué.
Si vous avez l’intention d’ajouter des unités ou de convertir la propriété (par exemple, de résidentielle à commerciale), vérifiez si le zonage de la propriété est correct ou s’il est possible de le modifier. Cela peut nécessiter une visite au service de zonage.
En outre, vérifiez les taxes foncières auprès du comté. Vous pouvez généralement le faire sur le site Web du comté.
Enfin, il est essentiel de toujours conclure avec un avocat ou une société de titres. Ils effectueront un rapport sur le titre pour s’assurer que vous obtenez un titre clair et que vous ne récupérez pas une hypothèque aléatoire ou un privilège de mécanicien datant d’il y a longtemps.
Si un privilège n’est pas pris en compte, l’assurance titres prend en charge la facture pour que vous n’ayez pas à le faire. Encore une fois, il n’y a pas de zone grise ici. Concluez TOUJOURS avec un avocat ou une société de titres, quoi qu’il arrive.
Inspections
Si vous débutez, à mon avis, faites toujours inspecter votre propriété. Même les investisseurs chevronnés seraient bien avisés d’en obtenir une.
Les inspections de propriétés peuvent être ennuyeuses à lire, mais passez quand même en revue chaque point. Une inspection ressemblera à quelque chose comme ceci :
Certains problèmes, comme celui ci-dessus, sont plutôt mineurs. D’autres, comme celui ci-dessous, doivent absolument être abordés.
Vous ne devez pas non plus vous fier entièrement à un inspecteur. Comme nous l’avons mentionné plus haut, parcourez aussi minutieusement la propriété vous-même. Mais les inspecteurs peuvent certainement repérer des éléments qui vous ont échappé et ils en savent généralement beaucoup plus que vous sur les exigences en matière de construction et de sécurité.
En outre, les inspections peuvent servir à vérifier vos attentes en matière de réhabilitation, à vous rendre compte que vous devez approfondir quelque chose, ou être utilisées pour une nouvelle négociation. De nombreux acheteurs exigent du vendeur qu’il répare tout ou partie des problèmes mis en évidence par l’inspection avant d’accepter de conclure la vente.
Les inspections supplémentaires que vous pouvez envisager, en fonction de la propriété, incluent :
- Inspections du plomb, de l’amiante et du radon : Les inspections du plomb ne sont nécessaires que si la propriété a été construite avant 1978.
- Inspection des termites : en particulier si vous constatez des signes de dégâts causés par les termites, comme des solives endommagées ou des tunnels de boue.
- Inspection de la toiture : Si la toiture est ancienne, semble endommagée ou si vous n’en êtes pas sûr.
- Première phase : enquête environnementale requise pour les appartements et les propriétés commerciales.
- Levé ALTA : généralement pour les grandes propriétés dont les servitudes, les limites, etc. ne sont pas claires.
Vous n’êtes pas sûr de quelque chose ? Demandez à un spécialiste. Par exemple, vous pouvez demander à un technicien en CVC d’examiner la chaudière d’une propriété si vous n’êtes pas sûr de son état.
Enfin, faites inspecter la canalisation d’égout de toute propriété de plus de 30 ans. Le remplacement d’une canalisation d’égout peut s’avérer coûteux (généralement plus de 4 000 $). Vous devez donc vérifier si la canalisation s’est effondrée ou si elle est envahie de racines.
Vous devriez pouvoir demander à un plombier de l’examiner pour environ 200 $. Assurez-vous de l’examiner avec lui. Certains essaieront de vous convaincre de remplacer une conduite simplement parce qu’elle contient quelques racines. Cependant, ces conduites peuvent être enlevées à l’aide d’un serpent.
Dans tous les cas, vous devez savoir à l’avance à quoi vous avez affaire. Vous ne gagnerez pas l’adoration de vos locataires s’ils ont un retour d’eaux usées brutes dans leur maison.
Quand le re-trading est-il nécessaire ?
Il y a deux raisons principales à la diligence raisonnable. La première est de s’assurer que la propriété est ce que vous pensiez qu’elle était. La seconde est de vous donner la possibilité de renégocier si ce n’est pas le cas.
Avec une diligence raisonnable, l’immobilier est non seulement plus sûr mais aussi plus rentable.
Pour les transactions plus importantes, j’aime énumérer mes hypothèses dès le départ. Par exemple, environ 90 % des locataires paient, le système de chauffage, de ventilation et de climatisation est en bon état de marche, le toit doit être remplacé, etc.
En documentant cela, si les hypothèses s’avèrent inexactes lors de l’exécution de la diligence raisonnable, elles peuvent être référencées lors de la demande de réduction de prix.
Mais même sans cette liste, vous pouvez toujours demander une réduction du prix ou modifier d’autres conditions si vous trouvez quelque chose qui cloche. N’oubliez pas que tout est négociable.
Outre une réduction du prix, les problèmes découverts au cours de la vérification préalable peuvent être résolus en demandant que certains problèmes soient réglés, en demandant un financement, en demandant de prolonger la période de clôture ou d’inspection, ou d’une autre manière.
Cela dit, vous ne devez pas prévoir de vous rééchanger dès le départ ou de vous rééchanger pour quelque chose d’insignifiant. Si vous le faites, vous aurez rapidement une réputation et les vendeurs seront moins enclins à vouloir faire affaire avec vous.
La décision finale et quand s’éloigner
Lorsque tout le foin est dans la grange (comme dirait mon ancien entraîneur de football), j’aime me faire l’avocat du diable. Je le fais juste avant l’expiration de la période d’inspection, et je ne le fais que pour les acquisitions importantes. Mais je recommande aux débutants de l’envisager, même pour une maison !
Le problème que nous combattons souvent est notre propre biais de confirmation. La tendance est de vouloir être cohérent ou d’avoir simplement raison. Si vous avez pensé dès le début que l’affaire était logique, vous pouvez ignorer les preuves contraires pour maintenir votre conviction initiale.
Pour lutter contre cette tendance, je fais tout mon possible pour ne pas conclure l’accord. N’oubliez pas que la personne qui gagne généralement une négociation est celle qui est prête à se retirer.
Soyez toujours prêt à vous retirer, et ne vous attachez jamais émotionnellement à une propriété. Au bout du compte, c’est juste un investissement. Personne ne s’attache émotionnellement à ses actions GE. (J’espère.)
Et bien que vous soyez sous contrat, tant que l’encre n’est pas sèche sur la déclaration de règlement et que l’accord n’est pas financé, vous êtes toujours en négociation.
Résumé du processus
Certains aspects de l’investissement immobilier sont très amusants. D’autres non.
La diligence raisonnable exige du temps, des efforts et une attention particulière aux détails, mais elle en vaut absolument la peine. Non seulement elle vous évitera des erreurs coûteuses, mais elle vous donnera l’occasion de faire des affaires encore plus intéressantes.
En outre, de nombreux nouveaux investisseurs ont du mal à avoir confiance en eux et ont une peur bleue de leur première transaction. Savoir comment effectuer une diligence raisonnable approfondie peut atténuer une grande partie de cette peur.
Rien n’est entièrement certain dans l’investissement immobilier (ou dans la vie !), mais la diligence raisonnable peut fournir un niveau d’assurance beaucoup plus élevé.
Avez-vous quelque chose à ajouter au sujet de la diligence raisonnable ? Ou souhaitez-vous obtenir des copies des documents que j’ai cités ?
Je serais heureux de partager ! Commentez ci-dessous.
Les bases de l'investissement immobilier
Last modified: