Savez-vous quelle est la première cause de dégonflement et de non-achat de biens immobiliers ? L’analyse paralysante, une « maladie » causée par une analyse excessive et l’inaction. Je ne suis pas médecin, mais d’après ce que j’ai vu, la principale cause de cette maladie est la quantité écrasante de tâches à accomplir pour conclure une affaire.

C’est comme le vieux cliché : « Comment mange-t-on un éléphant ? Une bouchée à la fois. »

Cet éléphant est une métaphore de votre première affaire. Pour le surmonter, vous devez déterminer ce que vous devez faire, puis le décomposer en étapes concrètes que vous pouvez classer par ordre de priorité.

Je comprends que vous ne connaissez peut-être pas toutes les étapes de l’achat de votre première propriété. C’est l’objet de cet article : décrire les étapes qu’un investisseur débutant doit suivre pour conclure sa première affaire.

Pour rester simple et répondre aux besoins de la majorité du public de financesarticles, l’accent sera mis sur l’achat d’une propriété avec votre propre argent pour l’acompte.

Il existe, bien sûr, d’autres moyens d’entrer dans l’immobilier beaucoup plus rapidement, tels que la vente en gros, la réparation et la transformation, et les partenariats. Mais ces méthodes dépassent le cadre de cet article. Sans plus attendre, commençons la fête.

Étape 1 : Sauvegarde

Avant toute chose, la première chose à faire est d’économiser ! Vous ne voulez pas être trop pressé en épuisant toutes vos économies pour acheter une propriété. Que se passe-t-il si quelque chose ne va pas ? Vous n’avez aucune marge d’erreur.

La réhabilitation de la propriété pourrait coûter plus cher que prévu. Vous pourriez avoir une grosse dépense médicale inattendue. Quelque chose pourrait se briser. Il y a un million de choses qui peuvent mal tourner, et c’est pourquoi la première étape est de se mettre en position de force financièrement avant d’acheter une propriété.

Alors, qu’est-ce qu’une situation financière solide ? Cela dépend vraiment de votre tolérance au risque. Personnellement, j’ai deux niveaux de réserves. Je mets de côté 250 à 500 dollars par mois (en fonction de la taille de la propriété) comme première couche et j’aime aussi avoir une deuxième réserve de 10 000 dollars par propriété.

Je comprends que vous puissiez avoir une tolérance au risque plus ou moins élevée que moi. Cependant, je vous recommande d’avoir au moins 10 000 $ de plus que le montant estimé de la mise de fonds et des réparations dans votre compte de réserve avant de passer à l’étape suivante.

Pour savoir comment épargner et optimiser votre vie du point de vue de l’épargne, je vous recommande vivement de lire Set for Life de Scott Trench.

Étape 2 : Constituez votre équipe

Une idée fausse très répandue dans financesarticles est que vous avez besoin d’une équipe complète avant de commencer à faire des offres sur des transactions. Vous devez être équipé d’un avocat, d’un comptable, d’entrepreneurs, ainsi que d’un agent et d’un prêteur.

C’est une erreur totale et l’une des plus grandes excuses pour l’inaction. Les deux seuls membres de l’équipe dont vous avez besoin avant de commencer à faire des offres sur votre première affaire sont un agent et un prêteur.

Ne vous méprenez pas : Un bon avocat, un bon comptable et de bons entrepreneurs sont inestimables, mais vous pouvez vous les procurer au besoin. Ils ne sont probablement pas nécessaires pour votre première affaire.

Pour constituer une équipe, je préfère passer par des recommandations ou des renvois. Allez à votre réunion locale et demandez aux personnes présentes à qui elles ont fait appel pour un agent et un prêteur. Si vous avez peu de succès, envoyez un message direct aux membres de financesarticles de votre région et demandez-leur s’ils peuvent vous recommander un agent ou un prêteur. La plupart des gens sont heureux de vous aider.

Une fois que vous avez trouvé cinq à sept candidats potentiels, interrogez-les. Posez-leur des questions qui vous permettront de vous faire une idée de leur expérience de travail avec des investisseurs, de leur connaissance du marché et de leur compréhension de ce que vous voulez. Réduisez le nombre de candidats à un agent et à un prêteur, puis passez à l’étape suivante.

Étape 3 : Obtenir une préapprobation

Vous avez trouvé votre agent et votre prêteur, il est maintenant temps d’obtenir une pré-approbation. Ce processus implique l’envoi au prêteur du solde de vos comptes (chèque, épargne, courtage, retraite, etc.), de vos deux derniers bulletins de salaire, des déclarations d’impôts de l’année précédente, etc.

Une fois que le prêteur a examiné ces documents, il détermine le montant que vous êtes en mesure de payer en rédigeant une lettre de pré-approbation. Vous présentez cette lettre à l’agent inscripteur (ou vendeur) en même temps que votre offre afin qu’il sache que vous êtes intéressé et que vous êtes en mesure d’obtenir un financement pour sa propriété.

Étape 4 : Recherche de propriétés

Une fois que vous avez obtenu la pré-approbation et que vous savez ce que vous pouvez vous permettre, il est temps de commencer à chercher des propriétés. Demandez à votre agent de vous inscrire aux listes MLS qui correspondent à vos critères. Les critères que je recherche sont le prix, le nombre de lits et de salles de bains, la superficie en pieds carrés et l’emplacement par rapport au travail et à une piste cyclable.

Vous recevrez un courriel quotidien contenant toutes les nouvelles annonces de propriétés mises en vente qui correspondent à vos critères.

Une fois que vous avez repéré une propriété qui pourrait vous plaire, faites le calcul à l’aide des calculatrices financesarticles. Assurez-vous que vous êtes en mesure d’assurer le cash-flow avec votre mise de fonds actuelle et le taux d’intérêt estimé, l’assurance, les taxes, le PMI (si nécessaire) et les réserves.

Une fois que vous avez trouvé une affaire qui remplit toutes les conditions, il est temps pour vous de demander à votre agent de rédiger une offre. Une fois l’offre rédigée, il l’enverra à l’agent inscripteur, accompagnée de vos arrhes.

(Note : Les arrhes sont l’argent que vous envoyez avec votre offre pour montrer au vendeur que vous êtes sérieusement intéressé par la propriété. Il est appliqué à votre acompte à la clôture).

Souvent, il y aura des allers-retours entre l’offre initiale que vous envoyez et ce que le vendeur veut finalement. Si vous parvenez à un accord et que vous signez tous les deux, vous serez sous contrat.

Étape 5 : Contrat en cours

Une fois le contrat signé, c’est là que les choses commencent. La première chose à faire est d’informer votre prêteur pour qu’il puisse commencer sa souscription. Je ne veux pas critiquer les prêteurs, mais ce sont souvent eux qui retardent les choses (raison pour laquelle vous devez en trouver un bon). En leur donnant tout ce dont ils ont besoin en temps voulu et de manière organisée, vous augmentez considérablement la probabilité qu’ils puissent conclure à temps.

Après avoir alerté votre prêteur, vous devez commander l’inspection. Assurez-vous que cela soit fait au moins une semaine avant la date limite d’inspection. Une fois que l’inspecteur a rédigé son rapport, vous pouvez demander à votre agent de rédiger un rapport d’objection à l’inspection en soulignant les éléments que vous souhaitez voir corrigés. Si le vendeur n’est pas d’accord et que l’inspection n’a pas encore eu lieu, vous pouvez vous retirer et récupérer l’intégralité de vos arrhes.

L’autre partie importante de la clôture est l’évaluation. Votre prêteur la commandera pour vous. Il doit faire évaluer la propriété par un tiers pour s’assurer que son prêt est couvert. Si le résultat de l’évaluation est inférieur au prix d’achat, le prêteur refusera souvent de prêter le bien. Ne vous inquiétez pas, cependant : la plupart des offres comportent une condition de financement qui vous permet de vous retirer si le prêteur ne veut pas prêter sur le bien.

Si les objections de l’inspection sont résolues et que l’évaluation est égale ou supérieure au prix d’achat, vous devriez être en mesure d’effectuer une clôture sans problème.

Étape 6 : Fermeture

Le jour de la clôture est généralement la partie la plus facile de la transaction. Vous vous rendez au bureau de la société de titres et signez ce qui semble être des centaines de papiers. Veillez à faire des exercices pour les mains la semaine précédente. Sinon, vous aurez très mal.

Étape 7 : Répéter

Félicitations ! Nous espérons que vous avez suivi cet aperçu et que vous avez réussi à conclure votre première transaction. Il est maintenant temps d’effectuer les rénovations et de trouver des locataires. Consultez le Guide de sélection des locataires de financesarticles pour connaître la procédure de sélection des locataires, étape par étape.

Après tout cela, il est temps de rincer et de répéter. Commencez à économiser pour le prochain acompte sur la prochaine propriété !

Des questions sur ce processus ? À quelle étape en êtes-vous ?

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