Vous êtes donc un nouvel investisseur et il semble que nous entrions dans une économie de récession. Félicitations ! Quand il y a de l’incertitude sur les marchés, il y a des opportunités. Dans cet article, nous allons examiner le conseil numéro un que je donnerais à un nouvel investisseur en ce moment.

Connaissez-vous l’avenir ? Moi non plus. Alors ne vous laissez pas entraîner par les nouvelles, par ce que les gens disent, font ou conseillent (y compris peut-être moi !). Gardez le cap. Faites ce qui a fonctionné pour les investisseurs depuis le début des temps.

Comme le disait l’industriel milliardaire Andrew Carnegie, « Quatre-vingt-dix pour cent des millionnaires le deviennent en possédant des biens immobiliers ».

Et il a dit cela il y a plus de 100 ans ! L’immobilier a permis de faire bien plus de millionnaires au cours du siècle dernier. Examinons donc ce qui doit être fait sur le marché actuel pour vous permettre de devenir un millionnaire de l’immobilier.

En un mot, mon conseil numéro un est de connaître ses fondamentaux. Voyons pourquoi c’est essentiel pour votre réussite.

Maîtrisez vos fondamentaux

Si vous suivez un sport professionnel, vous avez probablement entendu les entraîneurs dire (surtout après une défaite) qu’il est temps de revenir aux fondamentaux – et non à la stratégie de haut niveau du jeu, à l’analyse des adversaires ou au dernier régime à la mode pour améliorer les performances.

Non.

Au lieu de cela, ils reviennent aux principes fondamentaux du jeu. Les bases. Ce qui a fait ses preuves. C’est tout aussi important dans l’immobilier (et probablement plus, car c’est votre argent qui est en jeu).

Alors, quels sont les principes fondamentaux en matière d’investissement immobilier ? Bonne question. À mon avis, quelle que soit la classe d’actifs dans laquelle vous investissez, il y a quatre éléments fondamentaux qui sont toujours nécessaires.

1. Trouver des accords

La première chose que recherchent tous les investisseurs immobiliers ! Lors de notre réunion bihebdomadaire, d’innombrables personnes évoquent les types d’affaires qu’elles recherchent (et beaucoup recherchent la même chose). Je reçois tout le temps des messages sur les bonnes régions où investir ou sur les endroits où trouver les meilleures affaires. Si vous faites des recherches dans les forums ou les groupes Facebook, vous verrez cela encore et encore et encore : « Je cherche une affaire dans tel ou tel endroit. »

C’est le moment de choisir votre niche et votre stratégie pour trouver des affaires. Peut-être s’agit-il de petits immeubles multifamiliaux dans une ville universitaire voisine et la stratégie que vous avez choisie est le marketing direct par courrier. Ou peut-être aimez-vous les ranchs à trois chambres et deux salles de bain dans la ville où vous avez grandi. Votre stratégie pourrait être d’utiliser votre réseau existant pour trouver des affaires.

Il existe de nombreuses niches et d’innombrables stratégies pour trouver des offres. C’est le moment idéal pour le découvrir par vous-même. Explorez les forums et voyez ce qui existe !

2. Analyse des transactions

Un autre élément fondamental que vous devez maîtriser est l’analyse des transactions. Cela peut sembler difficile pour un investisseur débutant, mais ce n’est pas effrayant, je vous le promets.

S’il s’agit d’une propriété locative, vous devez ventiler les revenus et les dépenses. Les revenus correspondent aux loyers payés par vos locataires. Les dépenses sont des choses comme l’entretien, les dépenses d’investissement, l’inoccupation, l’assurance, les coûts de financement (nous y reviendrons dans une minute) et les services publics. Les calculatrices financesarticles sont incroyables lorsqu’il s’agit d’organiser ces chiffres.

S’il s’agit d’un retournement, vous devez connaître la VRA (valeur après réparation). C’est le chiffre le plus important à connaître, le suivant étant votre budget de rénovation. Vous pourrez alors travailler à rebours et savoir combien vous pouvez payer pour le bien. Vous devez également tenir compte des frais de possession (assurance, services publics, frais d’emprunt, taxes, etc.). Là encore, les calculatrices de financesarticles sont très utiles.

Lorsqu’il s’agit d’analyser des transactions, c’est la pratique qui fait la perfection, alors assurez-vous d’analyser un grand nombre de transactions. Vous vous améliorerez et deviendrez plus rapide avec le temps. Finalement, cela devient une seconde nature.

Et, en analysant les affaires, vous apprendrez encore mieux votre marché. Vous commencerez à repérer les tendances. C’est très important en ce moment, car personne ne sait exactement comment l’économie actuelle va réagir au cours de l’année ou des deux années à venir.

3. Opérations de financement

À l’heure actuelle, l’environnement de prêt est dans une certaine mesure en mutation. Mais les principes fondamentaux du financement sont restés assez constants sur une longue période. Examinons quelques options.

Financement traditionnel

L’acompte typique plus le financement bancaire. Pour la plupart des nouveaux investisseurs, il s’agit probablement d’un acompte de 20 à 25 %.

Argent privé

Avec l’argent privé, vous empruntez à un membre de la famille, un ami ou une connaissance. Vous vous mettez d’accord sur les conditions (mettez tout par écrit !) et c’est parti.

Argent dur

Je ne recommande pas l’argent dur pour les nouveaux investisseurs, mais il vaut la peine de savoir ce que c’est. Cela pourrait vous être utile à l’avenir.

Il s’agit essentiellement d’un prêt basé sur l’actif, mais à un coût plus élevé pour l’emprunteur. En règle générale, vous devez toujours être impliqué dans le jeu, vous devez payer des points (chaque point est égal à 1 % du montant emprunté) et vous devez payer uniquement les intérêts jusqu’à ce que vous vendiez ou refinanciez la propriété.

J’ai utilisé de l’argent dur pour des flips, mais encore une fois, je ne le recommande pas comme stratégie pour les nouveaux investisseurs.

Financement par le vendeur

Avec le financement par le vendeur, vous convenez des conditions directement avec le propriétaire du bien. Il fait office de banque. C’est une stratégie géniale si vous pouvez la trouver.

4. Gestion des transactions

Il s’agit d’un élément fondamental essentiel qui fait trébucher beaucoup de gens. Vous pouvez être parfait sur les trois premiers, mais si vous ratez cette partie, vous pouvez avoir de gros problèmes.

La gestion des transactions comprend la gestion d’un projet (comme une réhabilitation) et la gestion à plus long terme, comme la recherche de bons locataires et la gestion du roulement.

L’une des meilleures façons de trouver une affaire est de trouver un propriétaire ou un propriétaire fatigué qui en a assez de l’entretien, de la gestion des mauvais locataires ou des expulsions. Une bonne gestion permet de s’assurer que les trois premiers éléments fondamentaux ne sont pas gaspillés.

De nombreux investisseurs débutants peuvent vouloir gérer eux-mêmes la propriété. C’est une bonne chose, car cela vous permet d’apprendre tous les aspects de la gestion immobilière. Mais il n’y a rien de mal à engager un bon gestionnaire immobilier. En fait, c’est ce que je préfère (mais nous possédons aussi 28 logements).

La patience est votre amie

Enfin, soyez patient. Nous ne savons pas exactement comment tout va se dérouler dans les mois à venir. Heureusement, vous avez du temps à consacrer à la maîtrise des principes fondamentaux. À mesure que vous les maîtrisez, restez à l’affût des opportunités. Bonne chance et soyez prudent !

Quel est votre meilleur conseil pour investir en période de récession ?

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