Ecoutez, les gars, je déteste devenir fougueux, mais certaines vérités doivent être révélées sur la fameuse « règle des 2% ». Je vais énoncer certaines de ces vérités, alors écoutez bien. Je peux seulement rêver du jour où j’irai sur les forums et où je n’entendrai pas une seule personne poser l’une des questions suivantes :

• Comment se fait-il que je ne trouve aucune propriété sur mon marché qui respecte la règle des 2 % ?
• Que faire si j’ai trouvé une propriété qui me plaît, mais qui ne répond pas à la règle des 2 % ?
• Où puis-je trouver des propriétés qui répondent à la règle des 2 % ?

Cela vous semble familier ? Vous vous êtes déjà posé l’une de ces questions ? Eh bien, faisons tous en sorte que le concept de la règle des 2 % soit relégué à l’arrière-plan de toute réflexion sur l’achat de biens immobiliers, et je vais vous dire pourquoi.

Remarque : je ne veux en aucun cas suggérer que si vous vous posez l’une de ces questions, c’est votre faute si vous pensez que c’est un truc ou que vous êtes un investisseur idiot ou quoi que ce soit de ce genre. Si je débutais, je me dirais aussi que je dois faire quelque chose avec cette règle. Ce n’est pas votre faute. C’est simplement du « marketing trompeur ». Cela peut prendre le meilleur de n’importe qui.

Qu’est-ce que la règle des 2 % ?

Certains d’entre vous se demandent peut-être « Quelle est cette « règle » dont elle parle sans cesse ? ».

La règle des 2 % stipule que le montant de la location d’un bien immobilier doit représenter au moins 2 % du prix d’achat total du bien. La règle des 2 % s’applique spécifiquement aux biens locatifs.

Ainsi, par exemple, si vous cherchez une propriété qui coûte 100 000 $, le loyer que vous devriez pouvoir percevoir pour respecter la règle des 2 % serait de 2 000 $/mois. Cela vous paraît logique ? Parce que 2 000 $ équivalent à 2 % de 100 000 $. Supposons que vous trouviez une propriété à 80 000 $, mais qu’elle ne se loue qu’à 1 000 $ par mois. Ceux qui sont attachés à la règle des 2 % élimineront cette propriété parce qu’elle ne répond pas à la règle des 2 % – 1 000 $ ne représente que 1,25 % de 80 000 $. Vous me suivez ?

À propos de ce dernier exemple, il convient de noter que si le bien ne répond pas à la règle des 2 %, il répond à la petite sœur de cette règle, la règle des 1 %. La règle du 1 % fonctionne exactement de la même manière que la règle des 2 %, mais elle exige seulement que le montant de la location représente 1 % du prix d’achat. Certains diront que tant que vous respectez la règle des 1 %, vous réalisez un bon investissement immobilier locatif. Aucune de ces règles n’est dure, rapide ou concrète, et vous pouvez donc en faire ce que vous voulez. Mais tout d’abord, permettez-moi de vous mettre en garde sur l’utilisation que vous pouvez en faire.

Vérification de la réalité de la règle des 2 %.

Pour être clair, la règle des 2% était très pratique autrefois. Il fut un temps, il y a quelques années, où il était tout à fait possible d’acheter des biens locatifs correspondant à la règle des 2 %. Je ne veux donc pas que l’on pense que cette règle n’a jamais été utile, car elle l’a certainement été. Mais voici la réalité de cette règle, et je veux que vous la compreniez très clairement.

Terminologie imprécise

Tout d’abord, la règle des 2% n’est en aucun cas une « règle ». Il s’agit strictement d’une « ligne directrice ». Peut-être que quelqu’un l’a appelée « règle » parce que « ligne directrice des 2 % » a l’air assez ringard, mais sachez qu’elle n’a rien d’une « règle ». Une « règle » signifie que vous êtes censé la suivre. Vous n’êtes pas du tout obligé de suivre la règle des 2 % et, honnêtement, la suivre pourrait vous attirer des ennuis (nous y reviendrons dans quelques minutes).

À l’époque, l’objectif de la règle des 2 % était simplement de servir de ligne directrice pour vous aider à passer les propriétés en revue plus rapidement. Si vous parcouriez une centaine de propriétés lors d’un premier achat, vous pouviez rapidement éliminer celles qui ne répondaient pas à la règle des 2 %. Il était très simple de voir rapidement si une propriété répondait à cette règle ou non – il suffisait de connaître le prix d’achat et le revenu locatif. Boom, c’était fait. Vous pouviez éliminer des propriétés en un clin d’œil. Cela m’amène à mon prochain contrôle de réalité…

Estimations et chiffres réels

Oh mec, celui-là me fait bouillir le sang. Elle se rapporte même à l’époque où la règle des 2 % était une ligne directrice viable ! Écoutez-moi quand je dis – et cela vaut pour tous les investisseurs, quel que soit le type d’investissement que vous faites – de ne jamais, jamais, jamais utiliser des chiffres estimés quand vous pouvez utiliser des chiffres réels ! Je n’ai jamais compris pourquoi les gens ont une telle tendance à faire cela. Si vous achetez un bien locatif, les seuls chiffres pour lesquels vous devez utiliser des estimations sont ceux qui concernent l’inoccupation future et les dépenses de réparation. Sinon, vous pouvez trouver à peu près tous les chiffres dont vous avez besoin.

Si vous n’avez aucune idée de ce dont je parle en termes de chiffres, consultez le document « Rental Property Numbers So Easy You Can Calculate Them on a Napkin ». Maintenant, là où cela entre en jeu avec la règle des 2%, c’est que l’ensemble des 2% ne mène qu’à une estimation. Cela ne vous permet pas de savoir avec certitude quels seront les chiffres – ou s’ils seront bons.

Je vais utiliser un exemple dramatique. Supposons que vous trouviez un logement en copropriété que vous pourriez acheter et louer et qui, à première vue, répond à la règle des 2 %. Mais lorsque vous commencez à rassembler les chiffres réels, vous vous rendez compte que la région dans laquelle vous achetez a des taxes foncières élevées, que les frais de copropriété sont assez élevés et que, pour une raison quelconque, l’assurance n’est pas très bon marché. Ces chiffres plus élevés, une fois que vous les insérez dans les équations de cet article, montrent soudainement que cette propriété devrait fournir un flux de trésorerie minimal, nul ou négatif. Mais elle répondait à la règle des 2% ! Eh bien, c’est pourquoi je dis de ne pas faire d’estimation. Aucune règle ou directive ne peut dire avec certitude si vous pouvez espérer un cash-flow sur une propriété. Ne les utilisez donc pas pour autre chose que l’élimination rapide de propriétés – si tant est que ce soit le cas ! Ce qui m’amène à ma prochaine confrontation avec la réalité…

Les bonnes propriétés ne répondent pas toujours aux règles (ou aux directives)

Le fait est qu’il existe des biens immobiliers parfaits qui ne répondent pas nécessairement aux règles du 1% ou du 2%. Il y a beaucoup trop de choses à dire sur ce qui constitue un bon investissement immobilier locatif pour les mettre dans cet article, mais en résumé, il y a des compromis à faire entre les rendements, les flux de trésorerie et les risques. Vous pouvez trouver un bien qui répond à la règle des 2 % mais qui est un investissement à haut risque (peut-être à cause de l’emplacement, de la qualité du bien, de la qualité des locataires, d’un marché en déclin, etc.) et dont le cash-flow prévu ne sera probablement jamais celui annoncé (ou même s’il l’est, le mal de tête n’en vaut peut-être pas la peine).

Il y a peut-être un bien qui est très bien situé, d’excellente qualité et sur un marché en forte croissance, mais qui ne rapporterait, disons, que 0,8 % (s’il y en avait). Ce bien, même si le flux de trésorerie prévu est inférieur, pourrait être le meilleur investissement ! Ainsi, la réponse à la question « J’ai trouvé un bien immobilier, mais il ne répond pas à la règle des 2 % – cela signifie-t-il que ce n’est pas un bon investissement ? » est la suivante : qui sait ? Il y a un million d’autres facteurs à prendre en compte. Le bien est-il rentable ? Comment est l’emplacement ? Quel est l’état de la propriété ? Le marché est-il en croissance ou en déclin ? Quelle sera la qualité du bassin de locataires ? Quel sera le niveau d’entretien ? Quel est le niveau de risque ? Ce sont ces questions qui comptent – et NON une prétendue « règle ». Oubliez la règle. En parlant d’oublier les règles, j’ai une dernière vérification de la réalité pour vous…

Changement de temps (et d’applicabilité des règles)

Ce qui était une bonne ligne directrice ou « règle » à un moment donné, peut ne plus l’être aujourd’hui. C’est actuellement le cas de la règle des 2 %. Comme je l’ai déjà mentionné, il y a quelques années, la règle des 2 % était réellement viable. Il était assez facile de trouver de bonnes propriétés qui répondaient à la règle des 2 % (si vous cherchiez dans le bon marché). Aujourd’hui, cependant, ce n’est plus le cas.

Pourquoi ? Parce que l’économie immobilière en général est complètement différente de ce qu’elle était il y a quelques années. Il y a quelques années, après la grande récession et le crash, les prix de l’immobilier ont chuté de façon vertigineuse. C’était une période intéressante car sur de nombreux marchés, malgré la chute des prix de l’immobilier, les loyers n’ont pas baissé. Comme les loyers sont restés élevés et que les prix ont baissé, il est devenu très facile d’obtenir un bien immobilier répondant à la règle des 2 %. Depuis lors, cependant, l’économie immobilière s’est stabilisée – et plus encore, les prix ont augmenté de manière significative. Les loyers ont également augmenté, mais pas au même rythme que les prix. L’écart entre les prix et les loyers s’est donc considérablement réduit par rapport à ce qu’il était auparavant.

Aujourd’hui, je ne connais pas un seul (bon) marché où l’on pourrait s’attendre à trouver des propriétés répondant à la règle des 2 %. Il y a quelques années, oui ; aujourd’hui, non. L’économie est toujours en train de changer, les marchés sont toujours en train de changer, et les chiffres sont toujours en train de changer. Peut-être que la règle des 2 % reviendra pour les propriétés, mais pour l’instant, elle a en quelque sorte disparu. Honnêtement, vous avez de la chance d’atteindre la règle du 1% ces jours-ci. Cela ne signifie pas que les biens locatifs ne valent plus rien, mais que les écarts se sont considérablement réduits.

Je sais, j’ai écrasé toutes vos âmes de règle de 2%. C’est bon, je comprends. Peut-être que ça reviendra un jour. Mais même si c’est le cas, ne vous y attendez pas dans des villes comme Los Angeles, New York ou d’autres. Même lorsque la règle des 2 % était à la mode, je ne l’ai jamais vue sur la côte ouest, et encore moins dans les grandes villes coûteuses.

À ce jour, je peux vous dire que si vous trouvez une propriété répondant à la règle des 2 %, vous devez être très méfiant. Cherchez à savoir pourquoi son prix est si bas par rapport à ce qu’il rapporte en termes de revenus locatifs. Je vous garantis que c’est un bien à haut risque. Les biens à haut risque ne sont pas nécessairement mauvais, mais vous vous rendrez un mauvais service à vous-même (et à votre compte bancaire) si vous entrez dans un bien sans savoir où se situe exactement le risque et comment le surmonter – si vous continuez à chercher ce bien.

Et maintenant, un moment de silence pour la règle des 2%.

Vous arrive-t-il d’utiliser la règle des 2% pour éclairer vos décisions d’achat ?

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