De nombreux nouveaux investisseurs immobiliers sont intimidés par les données. Mais l’aspect mathématique et les données de l’investissement immobilier sont de loin la partie la plus facile à apprendre.

Assez facile à apprendre en une seule séance, en fait.

Aussi simple que cela puisse paraître, c’est aussi l’une des compétences les plus importantes à posséder. Comprendre comment évaluer et analyser les points de données de base liés à l’analyse du marché, aux comparaisons de loyer et aux flux de trésorerie peut faire la différence entre gagner ou perdre des milliers de dollars chaque année en tant qu’investisseur.

C’est triste à dire, mais c’est l’une des principales leçons d’investissement immobilier que j’aurais aimé apprendre plus tôt. Cela m’aurait évité des dizaines de milliers de pertes.

Investissez une heure ou deux pour apprendre à calculer avec précision les flux de trésorerie locatifs, et vous ne ferez plus jamais de mauvais investissements !

Points de données cruciaux

Lorsque vous disposez de données précises, vous pouvez faire des calculs et prévoir le rendement d’un bien locatif. Les calculs ne requièrent que des notions de mathématiques de troisième année, mais le résultat final est aussi bon que les chiffres que vous entrez.

C’est pourquoi vous devez savoir comment collecter des données précises en premier lieu.

Valeurs de la propriété

Quel que soit le type d’investissement immobilier que vous faites, tout commence par la compréhension des valeurs immobilières locales.

Si vous faites des transactions immobilières ou investissez en utilisant la méthode BRRRR, vous devez savoir comment estimer la valeur après réparation (ARV) d’une propriété. Si vous vous trompez, vous risquez de perdre de l’argent au lieu d’en gagner.

Imaginez que vous prévoyez d’acheter une propriété pour 100 000 $ et d’investir 50 000 $ dans sa rénovation, avec 25 000 $ de plus pour les frais de possession et les deux séries de frais de clôture. Si vous estimez la VRA à 210 000 $, mais que vous vous trompez et que la VRA réelle n’est que de 170 000 $, félicitations ! Vous venez de gaspiller des mois de dur labeur pour perdre 5 000 $.

Cette erreur de calcul vous affecte tout autant si vous aviez prévu de refinancer et de garder le bien en location. Le prêteur vous proposera un montant de prêt bien inférieur, qui risque de ne pas couvrir vos besoins.

Apprenez à examiner les comparaisons et obtenez toujours au moins un ou deux seconds avis de tiers désintéressés. Lorsque des milliers de dollars sont en jeu, n’essayez pas de deviner, mais sachez.

Loyers du marché

La même logique d’analyse comparative s’applique aux loyers. Vous devez savoir exactement à quel prix le bien sera loué, avant d’y investir un centime.

Supposons que vous contractiez un prêt pour acheter une propriété et que vous payiez 450 $ par mois en capital et intérêts. Vos dépenses non hypothécaires s’élèvent à 450 $ de plus par mois (nous reviendrons plus tard sur ce calcul).

Avec un loyer de 1 000 $, vous réalisez un modeste bénéfice. À 850 $, vous perdez de l’argent chaque année. C’est ce qu’on appelle un passif, pas un actif.

Maîtrisez la science de l’analyse des loyers équitables du marché. Là encore, demandez l’avis d’autres investisseurs, gestionnaires immobiliers et agents immobiliers locaux. Vos propres prévisions, surtout en tant que nouvel investisseur, peuvent être entachées de lentilles vertes ; reconnaissez le risque et ayez la maturité de demander l’avis des autres.

Croissance de la population locale

Les biens locatifs sont des investissements à long terme. Même si vous estimez précisément les loyers d’aujourd’hui, les conditions du marché évoluent, en grande partie en fonction de la demande locale de logements.

Heureusement, la demande peut être mesurée. Pour avoir une idée de la direction et de la vitesse de la tendance, regardez la croissance démographique récente.

Ne vous y trompez pas, il s’agit d’une mesure axée sur le passé. Comme les courtiers en investissement aiment à le rappeler, « les performances passées ne sont pas indicatives des résultats futurs ». Mais elle vous donne une idée de la tendance actuelle de l’évolution de la population.

Vous n’êtes pas convaincu de l’importance des tendances démographiques sur l’immobilier ? Baltimore – d’où je viens – comptait autrefois un million d’habitants. La population a ensuite diminué pendant des décennies, en raison de la hausse du taux de criminalité et de la corruption. Aujourd’hui, environ 600 000 personnes vivent dans les limites de la ville, occupant seulement 60 % de sa capacité d’accueil.

Comme vous pouvez l’imaginer, elle dispose de l’immobilier le plus abordable de toutes les villes de sa taille situées le long du corridor de la « super-métropole » de la côte Est.

Consultez le Bureau du recensement pour obtenir les chiffres officiels, mais vous pouvez également trouver la croissance démographique et d’autres données relatives à l’immobilier ailleurs en ligne.

Croissance de l’emploi local

Si la croissance démographique sert d’indicateur tardif de la demande de logements, la croissance de l’emploi se rapproche davantage d’un indicateur de la future demande de logements. La phrase du film Field of Dreams est vraie quand il s’agit d’emplois non pourvus : « Si vous le construisez, ils viendront. »

Vous pouvez trouver des données (assez) récentes sur la croissance de l’emploi auprès du Bureau of Labor and Statistics. Mais gardez également à l’œil d’autres sources de statistiques sur la croissance de l’emploi local.

Les gens suivent les emplois. Et lorsqu’ils se présentent, ils ont besoin d’un endroit où vivre, l’afflux de la demande faisant grimper les valeurs et les loyers.

Taux d’inoccupation local

Autre indication de la demande de logements, vous devez connaître le taux d’inoccupation d’une propriété en tant que dépense de location pour calculer le cash-flow. Si le taux d’inoccupation à l’échelle de la ville est important, vous devez descendre jusqu’au niveau du quartier pour l’intégrer à votre calculateur de flux de trésorerie locatif.

Vous pouvez bien sûr vérifier les taux officiels de vacance des logements auprès du Census Bureau et d’autres sources. Mais vous pouvez souvent obtenir une meilleure idée du taux d’inoccupation d’un quartier auprès d’autres propriétaires, gestionnaires immobiliers et agents immobiliers qui y travaillent.

En tant que nouvel investisseur, je me méfierais de tout quartier dont le taux d’inoccupation est supérieur à 5 %.

Autres dépenses immobilières

Je frémis chaque fois que j’entends un nouvel investisseur dire : « Eh bien, le loyer est de 1 500 $ et l’hypothèque n’est que de 1 200 $, donc je vais faire 300 $ de cash-flow chaque mois ! »

Cet investisseur est sur le point de perdre sa chemise.

En règle générale, les propriétés locatives sont assorties de dépenses non hypothécaires qui représentent environ 50 % du loyer (connues dans le secteur sous le nom de « règle des 50 % »). Ces dépenses incluent, mais ne sont pas limitées à :

• Taux de vacance
• Réparations et entretien
• Frais de gestion immobilière (en cours, plus frais de placement de nouveaux locataires)
• Impôts fonciers
• Assurance des biens
• Assurance loyers impayés (si vous la souscrivez)
• Frais de copropriété ou de copropriété (le cas échéant)
• Frais comptables, juridiques, de déplacement et autres frais divers

Et ne me dites pas que vous n’avez pas à tenir compte des frais de gestion immobilière, puisque vous avez l’intention de gérer vous-même les biens. Cela fonctionne très bien… jusqu’à ce que vous preniez un nouvel emploi et que vous n’ayez plus le temps, ou que vous donniez naissance à des triplés, ou que vous ne puissiez plus accepter un autre appel téléphonique d’un locataire vous demandant de visser une nouvelle ampoule pour lui. Il se peut aussi que vous atteigniez le nombre maximum de locations autogérées et que vous n’ayez plus d’heures de travail dans la journée.

Tous les éléments ci-dessus sont des coûts permanents, sans parler des coûts ponctuels. Par exemple, si vous achetez une maison à rénover, vous aurez des coûts de rénovation. Vous devez estimer avec précision les coûts de chauffage, de ventilation et de climatisation, les coûts de restauration après incendie ou tout ce qui est nécessaire à la remise en état de la propriété.

Ensuite, il y a les frais de clôture, à la fois au départ, lorsque vous achetez, et à l’arrivée, lorsque vous vendez. Il y a les frais du prêteur, les frais de titre, les frais d’enregistrement et les droits de mutation, les commissions de l’agent immobilier, les frais d’évaluation, etc.

Vous devez savoir comment les prévoir tous, si vous voulez une prédiction précise de vos rendements.

Dépasser l’intimidation par la familiarité

Il est intimidant, au début, de regarder tous ces chiffres. Heureusement, il existe un moyen rapide de dépasser cette impression initiale : se familiariser avec eux.

Pour avoir une idée de l’impact des dépenses de location sur le cash-flow, jouez avec une calculatrice de cash-flow de location jusqu’à ce qu’elle devienne intuitive. Essayez différents biens potentiels, différents prix, différents scénarios.

Passez une demi-heure à faire des recherches sur la population et les tendances de l’emploi dans votre marché cible. Renseignez-vous sur les taux d’inoccupation. Faites des recherches sur les comparaisons locales, tant pour les prix des maisons que pour les loyers. Comme le disait mon vieil ami, « Ce n’est pas de la chirurgie plastique ».

La familiarité n’engendre pas le mépris, elle engendre le confort.

Quels sont les points de données qui vous intimident en tant que nouvel investisseur ? Comment comptez-vous surmonter cette intimidation ?

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