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Il y a peu, j’étais assis au bord de la piscine lors d’un séjour de six semaines dans un camping de Cape May, dans le New Jersey. Il était 3 heures de l’après-midi et je faisais une pause mentale en travaillant depuis le camping-car familial. Ces derniers mois, nous avons tous cherché à nous adapter à ce nouveau monde dans lequel nous vivons, et j’essayais donc le modèle du travail à distance.

(L’immobilier mis à part, un petit avantage d’être un investisseur immobilier à plein temps est que vous pouvez créer votre propre emploi du temps et faire ce que vous voulez et où vous voulez).

Bref, j’ai surpris une conversation entre deux hommes. L’un d’eux mentionnait qu’il était à la retraite depuis 20 ans, tandis que l’autre parlait du compte à rebours pour maximiser sa pension : huit ans à tenir.

Le retraité ajoute : « C’est comme ça qu’il faut faire ! Reste aussi longtemps que tu peux. » Il suggérait de travailler le plus longtemps possible pour obtenir la pension la plus élevée.

Ayant eu une mentalité similaire il y a encore 10 ans, je me suis dit : « Je suis tellement reconnaissant de pouvoir maintenant regarder la pension qui m’attend dans 15-20 ans et de savoir que si j’en ai besoin pour vivre d’ici là, j’aurai fait quelque chose de très, très mal. »

Je veux profiter pleinement de la vie à mon rythme, et non pas à 65 ans. J’ai pris conscience de cette réalité à l’âge de 35 ans, j’ai accéléré ma stratégie de constitution de patrimoine dans le but de quitter la course folle à 50 ans, et j’ai atteint cet objectif à 41 ans.

Si vous avez lu mon dernier article, « De 3 à 50+ unités et ce que j’ai appris en cours de route », vous connaissez les efforts déployés pour constituer et développer mon portefeuille immobilier et mon activité. Il s’agit plutôt de l’aspect technique de ma vie immobilière.

Cet article, cependant, traite des changements de mentalité, de personnalité et de vie qui l’ont accompagné. Il s’agit autant d’une réflexion sur mon parcours que d’un partage sur la manière d’amener votre état d’esprit là où il doit être pour agir, évoluer en tant qu’investisseur et changer véritablement votre vie.

Grandir avec des parents immigrés

Je viens d’une famille d’immigrés italiens. Mon père était tailleur et ma mère couturière. Ils se sont tous les deux séparés de leurs parents et sont venus aux États-Unis à l’âge de 20 ans pour avoir une vie plus riche en opportunités. Leur parcours s’est déroulé sur un bateau, à Ellis Island, puis à Philadelphie.

Ils se sont littéralement rencontrés dans un atelier clandestin – une usine où ils étaient payés par article de vêtement qu’ils transformaient. Ils travaillaient des heures éreintantes pour gagner le plus d’argent possible.

L’éthique du travail n’était pas une option, c’était un mode de vie.

Nous vivions de façon très modeste, et ils ont économisé beaucoup d’argent. Il n’y avait pas de cartes de crédit, et la maison a été payée rapidement. Je remercie chaque jour d’avoir vécu cela de première main et d’avoir hérité des bons et des mauvais côtés.

• Le bon : Vivre maigrement et travailler comme un fou pour « réussir ».
• Le mauvais : J’ai du mal à « baisser le ton » et à ne plus avoir besoin de travailler aussi dur pour me sentir accompli. (Je travaille à me recalibrer pour me sentir accompli en travaillant plus intelligemment, et non plus durement).

Ma famille, ma ville et mon quartier étaient très ouvriers. En grandissant à Philadelphie, mes objectifs étaient les suivants : finir le lycée, aller à l’université avec un peu de chance, puis décrocher le « job de mes rêves » dans l’entreprise XYZ et gravir les échelons.

Oui, c’était le plan du « père pauvre » de Rich Dad Poor Dad!

En savoir plus : Les leçons de « Rich Dad Poor Dad » ont-elles résisté à l’épreuve du temps ? Voici ce que le livre omet…

Mes parents voulaient que j’aie une meilleure vie qu’eux. Mais ne sachant pas exactement à quoi cela ressemblait, je devais le découvrir par moi-même. Je ne rêvais pas d’être autre chose qu’un travailleur acharné dans tout ce que je ferais.

Mes parents ne parlaient pas bien l’anglais, alors mon aide pour les devoirs était plutôt limitée. J’étais un enfant curieux et bricoleur, mais rester assis et écouter un cours n’était pas mon truc. Les cours de mathématiques et les cours techniques m’intéressaient cependant. Avec le recul, c’était l’investisseur immobilier dans le développement.

En fin de compte, j’ai eu assez de succès au lycée pour obtenir mon diplôme, mais je n’avais pas les bonnes notes pour l’université.

Mon premier « vrai » travail

On m’a incité à m’inscrire dans un programme de commerce au lycée. Ce programme offrait aux étudiants un cursus axé sur les affaires pour les préparer et les aider à décrocher un stage en entreprise. Grâce à ce programme, ma carrière au sein du Système fédéral de réserve a débuté à l’âge de 18 ans. J’ai commencé comme stagiaire pendant ma dernière année de lycée et je suis parti comme cadre 22 ans plus tard.

C’est l’environnement qui y régnait qui a fait naître l’ambition en moi. En tant que jeune garçon entouré de personnes beaucoup plus âgées et sages, j’étais encadré sous tous les angles. J’ai fait des petits boulots pendant 18 mois environ, avant de trouver ma vocation dans l’informatique.

C’était en 1996 et les ordinateurs devenaient monnaie courante. J’ai eu envie d’acheter le mien, même si je n’avais aucune idée de ce à quoi il pouvait me servir. Cela a fini par être la meilleure éducation que je pouvais avoir.

J’ai acheté l’ordinateur chez Computer City, dans le Delaware – pour économiser sur les taxes, bien sûr – mais c’était trop loin pour aller chaque fois que j’avais un problème à résoudre. Je bricolais à toute heure de la nuit, achetant des livres et consultant les cerveaux des informaticiens au travail pour résoudre chaque problème. Je ne me doutais pas que, dans l’esprit de M. Miagi, j’étais en train de devenir un technologue !

Gravir les échelons de l’entreprise

Comme j’étais l’informaticien de mon unité, j’ai décroché un poste d’assistance technique, ce qui m’a mis le feu aux poudres. J’ai été promu tous les deux ou trois ans et j’ai vu mon salaire augmenter de 10 % ou plus à chaque fois.

Je suis passé d’un service à l’autre : du support technique au service d’assistance, en passant par la sécurité informatique, la gestion de projet, l’architecture d’entreprise et, finalement, la stratégie informatique des services du Trésor.

Ces années passées à grimper les échelons de l’entreprise, je vivais un rêve. Ce n’était rien pour moi de passer chaque nuit et chaque week-end à lire, à expérimenter et à apprendre tous les aspects de la technologie que je pouvais. Mais à chaque fois que j’ai gravi les échelons, j’ai perdu un peu plus de la véritable contribution qu’apporte une abeille ouvrière. Au lieu de cela, j’ai été exposé à de plus en plus de bureaucratie d’entreprise.

J’ai rencontré un obstacle en 2007. Le poste de directeur de mon unité s’est libéré et beaucoup, dont moi, ont pensé que j’étais le choix logique. Mais ce n’était pas le cas. À la fin de mon entretien, il a été mentionné que le poste impliquait une large exposition à l’entreprise et qu’un diplôme universitaire ne figurait pas sur mon CV.

En deux semaines, j’étais inscrit à l’université.

Pendant sept ans, j’ai passé mes nuits et mes week-ends à obtenir mon diplôme. En 2013, j’ai obtenu un diplôme summa cum laude de l’université Drexel, avec une licence en informatique et en technologie de la sécurité. Je me suis également constitué une solide liste de certifications informatiques en cours de route et je me suis retrouvé avec un nouvel emploi dans l’architecture d’entreprise avant d’être officiellement diplômé.

Ma première activité complémentaire

Le krach immobilier de 2007-2009 m’a frappé de plein fouet : j’ai compris que je devais réorganiser mon approche de la vie. Jusque-là, j’étais tombé dans un piège qui en rattrape plus d’un : ajuster mon style de vie et développer des habitudes de plus en plus coûteuses à chaque promotion et augmentation. J’ai accumulé 40 000 $ de dettes de cartes de crédit pour aménager ma garçonnière !

Ensuite, j’ai lu le livre Total Money Makeover de Dave Ramsey et, en 18 mois, je n’avais plus de dettes. J’ai alors réalisé combien d’argent je pouvais investir en menant un style de vie plus sobre. J’ai développé une approche à deux volets pour creuser l’écart entre mes revenus et mes dépenses :

1. Je réduis les dépenses à chaque augmentation de revenu. Si j’ai obtenu une augmentation de 10 % à la suite d’une promotion, je viserai une réduction des dépenses de 10 %. Remarque : si vous n’augmentez pas votre revenu net d’au moins 10 % par an, vous allez dans la mauvaise direction en termes de croissance des revenus et du patrimoine. L’inflation réelle est d’au moins 10 % dans de nombreuses régions du pays.
2. J’ai caché de l’argent à moi-même. J’ai ouvert autant de comptes et de véhicules d’investissement que possible et je les ai continuellement alimentés. À l’époque, il s’agissait d’eTrade, de comptes bancaires et d’autres applications d’investissement comme Loyal 3, qui est maintenant FolioFirst. La théorie était de faire des investissements dans divers véhicules pour acquérir de l’expérience, pour construire un portefeuille diversifié et pour rendre moins probable l’accès à l’argent (à moins que ce ne soit pour un autre investissement).

Avance rapide jusqu’en 2012 et 2013. Ma future femme Corinn et moi avons acquis deux triplex. Cette activité secondaire a fait boule de neige et est devenue une entreprise légitime et un grand changement de vie. Cela a également ravivé mes passions pour l’informatique, car je mettais désormais en œuvre la technologie dans un but précis.

Mes compétences en matière de développement de systèmes et d’efficacité – qui avaient été le fondement de ma vie professionnelle en entreprise – étaient maintenant utilisées pour concevoir l’héritage patrimonial de ma propre famille. Nous avons passé nos deux premières années à nous plonger dans financesarticles, dans les livres et dans tout ce qui touche à l’immobilier, tout en continuant à travailler à plein temps.

Combler le fossé

Alors que nous construisions notre portefeuille immobilier, le moment est venu de faire appel à un planificateur financier pour nous aider à mieux définir nos objectifs de richesse et de vie. (Il n’est jamais trop tôt pour cela, d’ailleurs). Avoir la bonne équipe de soutien est essentiel pour la croissance. Je visais la « retraite » de mon emploi de jour à 50 ans.

Nous avions l’intention de continuer à développer notre entreprise pendant cette « retraite ». Notre planificateur nous a aidés à structurer l’assurance et à déterminer la croissance de notre valeur nette et des revenus nécessaires pour maintenir notre style de vie.

À l’époque, notre philosophie d’investissement immobilier consistait à acquérir de petites propriétés multifamiliales et à tirer parti de nos compétences pour en maximiser la valeur. Cela signifiait avoir des propriétés de haute qualité dans des zones recherchées et fournir un service de premier ordre aux locataires. Très tôt, nous avons compris qu’il s’agissait d’une bonne formule pour accroître les flux de trésorerie et les capitaux propres.

Cette stratégie fonctionne pour nous depuis près de 10 ans maintenant. Elle nous a également permis d’atteindre une valeur nette à sept chiffres beaucoup plus rapidement que nous n’aurions pu le faire avec une autre approche – comme des propriétés de qualité inférieure avec un bon flux de trésorerie mais une croissance lente de la valeur.

Au fur et à mesure que nous construisions notre équipe et notre réseau immobilier, nous avons connu une période où nous avions accès à plus de transactions que nous n’avions de capital à déployer. C’est là que nous avons commencé notre activité de syndication. Notre première syndication était un duplex de 340 000 $, pour lequel nous avons fait appel à trois investisseurs. Nous avons servi de partenaires généraux (GP), et ils étaient des partenaires limités (LP). Oui, nous sommes passés par le processus juridique coûteux pour faire les choses correctement, et cela en valait la peine.

Avance rapide de cinq années supplémentaires. Nous gérions un portefeuille important et disposions d’une trésorerie suffisante pour faire face à des dépenses importantes. Nous avons réinvesti chaque centime de trésorerie dans les entreprises et les nouvelles affaires et nous avons également commencé à garder de plus en plus de liquidités.

Lorsque le moment est venu de quitter notre emploi (sept ans plus tôt que prévu), nous disposions de suffisamment de liquidités pour couvrir toutes nos dépenses pendant six mois et d’une grande quantité de fonds propres à exploiter si nous en avions besoin pour vivre.

Sortie du marché du travail

Ma femme a démissionné en août 2016, peu de temps après avoir appris que nous allions avoir un bébé. Il devenait déjà difficile de gérer nos entreprises de gestion immobilière et d’investissement tout en respectant les engagements de notre emploi de jour à temps plein. Et nous savions que cela deviendrait impossible une fois que le bébé serait arrivé en mars 2017.

Bien que Corinn fasse un excellent travail en tant que chef de projet sur d’énormes projets de développement d’applications fédérales, nous devions prendre cette décision pour préparer la prochaine étape. Au même moment, j’ai enfin obtenu le poste de cadre que j’avais convoité pendant tant d’années. Nous savions que ma charge de travail et mes déplacements allaient faire un bond, et je me suis engagée à m’épanouir dans ce rôle.

Le reste de l’année 2016 a été un tourbillon, Corinn s’occupant de l’entreprise à plein temps et moi essayant d’apprendre une nouvelle organisation et d’avoir un impact dans mon nouveau rôle aussi vite que possible. Notre monde a changé lorsque notre magnifique petite fille est née. Ce petit miracle a rapidement tout mis en perspective et a fait basculer notre monde d’une manière que, j’en suis sûr, les autres parents peuvent comprendre.

Je savais que je travaillais dur et que je voulais réussir dans la vie pour une raison, mais la raison n’était pas évidente jusqu’au moment où j’ai vu notre bébé. Au cours des cinq mois suivants, mon désir de voyager et de passer 30 heures par semaine en réunion et en téléconférence s’est estompé. Le travail est devenu un travail, et mon énergie et mes attentes pour moi-même ont commencé à mourir lentement.

Dans ces jours brumeux sans sommeil, je n’arrêtais pas de me demander : « Est-ce que je veux vraiment continuer à faire tout ça ? »

En faisant attention à ce que je lisais, écoutais et appréciais, j’ai continué à revenir à notre activité immobilière et à notre famille. J’ai commencé à remarquer que j’étais finalement à court d’essence pour maintenir le rythme de mes prestations de tant de façons différentes.

N’étant pas du genre à prendre des décisions hâtives, l’idée de quitter mon emploi de jour a commencé à prendre forme. J’en ai parlé, bien sûr, avec Corinn, mais aussi avec mon expert-comptable, mes conseillers financiers et mes amis proches. Quelques-uns m’ont dit que j’étais fou de ne serait-ce que penser à quitter un emploi aussi bien rémunéré pour une organisation prestigieuse, mais ma vie n’était plus une question d’argent. J’avais soif de liberté.

C’est alors que j’ai réalisé que la liberté était le désir inconscient que je construisais grâce à l’investissement immobilier.

En juillet 2017, j’ai réalisé que j’en avais fini avec le monde de l’entreprise. J’ai pris du recul, j’ai réfléchi et j’ai su que je pouvais m’épanouir en ayant le contrôle total de l’orientation de mes efforts.

Lorsque le calendrier a atteint le 15 août 2017, j’ai rendu mon ordinateur portable, mon téléphone et mon badge. J’étais libre !

La vie d’un investisseur immobilier à plein temps

Les 18 mois qui ont suivi l’arrêt du tabac ont été très flous. D’un côté, nous apprenions comment garder un petit humain en vie. De l’autre, je faisais de notre activité secondaire une entreprise à plein temps. Se réveiller tous les matins en sachant que j’étais responsable de décider sur quoi je devais ou voulais travailler était un grand changement, surtout si l’on considère que l’autre option était de rester au lit. En plus d’avoir un réveil humain sans bouton de répétition ou d’arrêt, la nécessité de soutenir cette nouvelle et jeune vie ne me permettait pas d’échouer.

La perspective d’échouer a pris fin le jour où j’ai remis ma lettre de démission !

Il a fallu beaucoup de temps pour mettre en place – et nous développons et affinons continuellement – les habitudes et les processus commerciaux qui sont vraiment importants pour la croissance d’une entreprise. L’époque où l’on faisait appel à des consultants extérieurs et où l’on procédait à des évaluations et à des remaniements d’équipe pour essayer d’être plus efficace est révolue. Je n’aurai jamais à lancer un appel d’offres ou une demande de devis pour mettre en œuvre un logiciel. Les seules évaluations de performance seront celles que je déciderai d’adopter.

Nous avons appris que le développement de notre propre entreprise implique également le « désapprentissage » d’une grande partie des opérations ancrées dans le monde de l’entreprise. Bien que j’aie appris beaucoup de choses dans ma carrière précédente et que je les applique tous les jours, il est formidable de perdre le temps perdu dans les affaires.

Aujourd’hui, nos journées consistent à étudier l’économie, les marchés immobiliers et les actifs et à lire les bilans et les comptes de pertes et profits (P&L). Il s’agit de trouver les bonnes affaires, de souscrire, d’entretenir d’excellentes relations avec notre équipe et les investisseurs, de mettre en œuvre des plans d’affaires solides et de laisser le capital et les fonds propres être au cœur de la croissance.

Nous sommes également plus engagés que jamais à partager ce que nous avons appris, à enseigner et à aider toute personne intéressée par les merveilles que l’investissement immobilier a à offrir.

Il est vrai que nous travaillons tout autant, sinon plus, que par le passé. Mais maintenant, le travail consiste à construire quelque chose qui nous donne la liberté de faire tout ce que nous voulons et de vivre la vie que nous voulons. Notre liste de choses à faire avant de mourir comprend des mois passés dans d’autres pays, à explorer et à rechercher les meilleures aventures que le monde a à offrir, tout en étant avec ceux qui comptent le plus : notre famille.

Nous prenons pas moins de deux semaines pour nos vacances et sommes toujours à la recherche d’aventures nouvelles et plus profondes. Je dis aux gens que ma fille de 3 ans a vécu plus d’expériences dans sa courte vie que moi avant mes 35 ans !

Je sais qu’il existe des emplois qui offrent une grande flexibilité, mais si vous ne participez pas à la croissance de l’entreprise, ce n’est pas la même chose.

Nos réseaux personnels sont également très différents et remplis d’influences de plus en plus importantes. Je suis passé des conférences et des « happy hours » de commisération aux groupes de réflexion sur l’entrepreneuriat et l’immobilier. Je fais partie de réseaux privés de personnes brillantes et fortunées, comme GoBundance. J’ai l’occasion d’écouter et de contribuer à des conversations et à des causes plus importantes et ayant un impact bien plus grand.

Ce sont des portes que l’on peut franchir à tout moment, mais nous sommes programmés pour n’entrer que dans les pièces étiquetées « sécurité de l’emploi ».

Oui, être un investisseur immobilier à plein temps, c’est épique !

Il convient également de noter que, si nous pouvons perdre le sommeil à cause du travail par-ci par-là, nous vivons également des moments d’euphorie assez extraordinaires lorsque nous atteignons des objectifs et des étapes importantes, bien plus importants qu’auparavant.

Notre objectif ultime est de renverser la journée de travail et d’y consacrer quelques heures ici et là, pendant que notre richesse fait le travail.

C’est ce que l’immobilier peut offrir par rapport à la plupart des autres stratégies de constitution de patrimoine.

Oui, vous pouvez le faire aussi !

Si vous êtes toujours en train de lire et que vous pouvez comprendre ce qu’était ma vie, alors vous êtes sur la bonne voie. Le plan d’évasion doit être construit à partir de la base, avec des philosophies solides en matière d’argent, d’investissement et de gestion du temps. Ensuite, il s’agit de mettre en place une stratégie que vous pouvez contrôler dans le temps. Une fois que tout cela est en place, il s’agit de l’exécuter.

Lisez, écoutez, apprenez. Sachez que les plus performants dans n’importe quel domaine ne prennent que des raccourcis bien calculés. L’accélération de votre démarrage et de votre croissance peut et doit inclure des communautés en ligne et en personne, des livres audio, numériques et sur papier, des podcasts, des mentors, etc. Et sachez que vous pouvez apprendre beaucoup plus gratuitement sur financesarticlesqu’auprès de n’importe quel gourou à plusieurs milliers de dollars.

Soyez prêt à faire le travail nécessaire pour atteindre vos objectifs. Soyez discipliné dans l’identification de votre stratégie d’investissement. Entraînez-vous à analyser les transactions. Affinez votre stratégie et votre capacité d’exécution jusqu’au point où vous êtes sûr d’avoir réduit tout risque de perte. Alors votre action sera facile et les résultats rapidement apparents.

Ce qui nous attend, vous et moi

Notre croissance sur le plan professionnel et personnel a également eu pour effet de nous introduire dans des réseaux d’individus partageant les mêmes objectifs et les mêmes aspirations. C’est une force puissante ! Ces liens nous encouragent et nous incitent à poursuivre nos efforts pour atteindre nos objectifs au lieu de nous reposer sur nos lauriers.

De nombreux investisseurs qui ont traversé des périodes de ralentissement du marché partagent notre conviction qu’il y a une autre phase descendante dans cette récession. On ne sait toujours pas quand et comment tout cela va se passer, mais à moins que la Fed et le gouvernement ne fournissent un stimulus sans fin, le nombre de sociétés fermées et d’industries en difficulté suggère que le chemin du retour ne se fera pas du jour au lendemain.

Pour ces raisons, il y a beaucoup d’argent qui attend sur la ligne de touche.

Nous nous préparons depuis un certain temps à un ralentissement du marché et nous sommes sur le point de lancer notre premier fonds commun afin d’être bien capitalisés pour les acquisitions. La rapidité et l’effet de levier sont les raisons qui nous poussent à créer ce fonds. Il fournira le capital et la capacité de conclure rapidement les transactions de type « poule aux œufs d’or » qui, selon nos prévisions, arriveront sur le marché dans un avenir proche. Notre plan est que les cinq à sept prochaines années nous mèneront à une valeur nette pouvant générer des revenus totalement passifs – même si nous ne le serons pas dans la vie !

Prospérez, les amis !

Quelle est votre stratégie d’investissement immobilier ? Où serez-vous dans cinq ans ?

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