Je l’ai dit sur chacun des trois podcasts BiggerPockets auxquels j’ai participé, et sur tous les autres podcasts où j’ai été invité. Je n’aime pas l’immobilier.

Pourquoi je n’aime pas investir dans l’immobilier

L’investissement immobilier est une activité sale qui nous expose trop souvent au côté de l’humanité qu’il vaut mieux laisser dans l’ombre. Des locataires qui s’éclipsent au milieu de la nuit, des entrepreneurs qui ne se présentent pas (ou qui font un travail de merde lorsqu’ils se présentent), des banquiers qui veulent vous faire un examen de la prostate…

Rien de tout cela n’est sexy. Rien de tout cela n’est plaisant. Rien de tout cela n’est spirituellement élevé ou gratifiant de quelque manière que ce soit.

Et, tout cela est la raison pour laquelle je n’aime pas l’immobilier.

Pourtant… J’aime ce que je fais

Comme vous le savez, nous achetons des communautés d’appartements à Phoenix et nous les remodelons. Quand je dis « remodeler », je ne veux pas dire refaire la surface du comptoir stratifié existant et peindre les armoires. Au contraire, nous installons de nouvelles armoires, des comptoirs en granit, des revêtements de sol, de la peinture, des appareils électroménagers et tout le reste. Ce sont des rénovations importantes.

L’un des effets secondaires heureux de notre champ d’action étendu est que nous sommes en mesure d’ajuster la forme et la fonction au fur et à mesure. Si nous voulons déplacer un mur pour accueillir quelque chose ou quelqu’un, nous pouvons le faire. Si nous voulons modifier la disposition des armoires dans la cuisine, aucun problème. Bien que ces changements puissent ajouter un certain coût à la rénovation, il s’agit souvent d’un coût marginal puisque nous sommes déjà engagés dans des rénovations à grande échelle.

Je vais aborder ce point ci-dessous.

Un homme est entré dans le bureau. Ma journée a changé.

Il y a quelques mois, mon partenaire Sam Grooms et moi-même étions assis dans le bureau de Ridgepoint Apartments. Nous avions acheté cette communauté de 164 unités environ un mois auparavant et nous étions en réunion.

La porte d’entrée s’est ouverte, et un homme d’âge moyen est entré. Il avait l’air troublé et sur les nerfs, mais il nous a raconté une histoire incroyable.

Il s’est avéré qu’il cherchait un appartement pour un ami. Son meilleur ami, qui est en fauteuil roulant depuis de nombreuses années, a récemment reçu un avis indiquant que son bail ne serait pas renouvelé. Son ami occupait le même appartement d’une chambre à coucher depuis près de 20 ans, mais la communauté était vendue et les nouveaux propriétaires apportaient des améliorations et augmentaient les loyers.

Eh bien, ils n’ont pas pu approuver ce type pour une raison quelconque.

Il devait donc trouver un nouvel appartement. Comme vous pouvez l’imaginer, en soi, la recherche d’un nouvel appartement est une entreprise compliquée pour une personne en fauteuil roulant. À cela s’ajoute le fait que si vous êtes en fauteuil roulant, vous avez, en fait, certaines limitations et des problèmes d’accessibilité qui doivent être résolus dans votre logement.

Pouvez-vous imaginer le stress ?

Qu’est-ce qu’un entrepreneur ?

Un entrepreneur est un individu qui comprend beaucoup de choses, mais le principe clé est le suivant :

Plus vous aidez de personnes, plus vous gagnez de l’argent.

Sam et moi sommes des entrepreneurs. Nous nous sommes regardés et, presque instantanément, nous nous sommes dirigés vers le mur affichant les plans de nos logements à Ridgepoint. Après une minute environ, la réponse était claire pour nous.

« Nous pouvons vous aider »

Sam et moi nous sommes tournés vers le visiteur et lui avons dit que nous serions heureux de l’aider. Nous avions un plan d’étage de l’unité du premier étage qui, selon nous, serait parfait, à venir le mois suivant dans le calendrier de rénovation. Si son ami appelle le gestionnaire immobilier et remplit la procédure de demande, nous rénoverons cette unité particulière selon les modifications discutées pour lui.

Il se trouve qu’il y a quelques jours, nous avions terminé une unité identique. Nous l’avons parcouru ensemble. Il l’a aimé et a dit que, avec quelques ajustements, l’unité serait parfaite pour son ami. Nous avons discuté des changements que nous devions faire, et le marché a été conclu.

Une fois que notre responsable a approuvé la demande, quelques jours plus tard, notre équipe de rénovation s’est mise au travail.

L’intégration verticale aide

Ce processus, qui consiste à répondre aux besoins d’un individu de la manière que je décris, est certainement facilité par le fait que nos rénovations intérieures sont intégrées verticalement. Sam et moi possédons une entreprise de construction qui s’occupe de l’intérieur de tous les logements. Nous rénovons actuellement plus de 20 unités par mois, mais comme nous venons d’acquérir un autre bien, nous sommes en train de recruter des personnes pour notre équipe de construction.

En fin de compte, le fait d’être intégré verticalement de cette manière nous offre beaucoup de contrôle, ce qui facilite beaucoup de choses.

L’une des modifications que nous avons apportées pour répondre aux besoins de ce monsieur a été de supprimer la porte et d’enlever environ 2 pieds linéaires du mur séparant le couloir de la baignoire. Cela a permis d’accéder aux toilettes de manière à ce qu’une personne puisse être soulevée d’un fauteuil roulant par un assistant et transférée vers les toilettes et la baignoire.

De même, au lieu d’une armoire sous le meuble-lavabo de la salle de bain, nous avons construit une enceinte inclinée, ce qui laisse plus de place pour que le fauteuil roulant puisse se glisser sous le lavabo. Et enfin, nous avons dépensé 100 $ de plus pour une cuisinière avec des commandes à l’avant.

Aucun inconvénient

Sam et moi n’avons pas vu d’inconvénient commercial à travailler avec ce monsieur. Tout d’abord, le coût supplémentaire était très minime, et comme nous savions qu’il occupait son appartement précédent depuis près de 20 ans, le coût semblait être une évidence.

La gamme a coûté 100 $ de plus. Il y a eu une heure de démolition supplémentaire et quelques heures d’encadrement. Il y a eu quelques heures de travail pour construire l’enceinte de la vanité. Nous avons payé un peu plus pour les cloisons sèches et la peinture. Bien que je n’aie pas encore tous les chiffres, je serais étonné que le coût total ajouté soit supérieur à 500 $.

D’autre part, le meuble-lavabo que nous installons habituellement (et que nous n’avons pas eu besoin d’installer) nous coûte environ 250 $. Et en gardant cela à l’esprit, nous n’avons probablement dépensé que 250 $ de plus pour satisfaire ce locataire.

Beaucoup d’avantages

D’abord, l’évidence. Regardons les chiffres.

Son loyer est de 1 050 $, soit 12 600 $ par an. La souscription stabilisée prévoit 9 % de perte économique, soit une perte de 1 134 $ par an. Cela inclut des éléments tels que le LTL, les créances irrécouvrables, l’inoccupation, etc.

Comprenez que ce locataire aura une perte économique de 0 %. Si nous supposons qu’il reste dans le logement pendant seulement trois ans, cela représente une économie de 3 402 $, qui se répercute directement sur le NOI. Ainsi, nous avons dépensé 250 $ pour créer 3 400 $.

Je n’ai plus 20/20 en maths, mais Sam me dit que c’est une très bonne affaire. Et ça s’améliore au fur et à mesure qu’il reste !

Deuxièmement, combien d’autres personnes en fauteuil roulant sont à la recherche d’un appartement et d’un propriétaire qui soit prêt à répondre à leurs besoins dans une certaine mesure ? Nous pouvons le faire en raison de l’ampleur de notre rénovation pour commencer, ce que pratiquement personne d’autre ne fait.

À ce titre, venons-nous de tomber sur un modèle économique… ?

Mais surtout, je suis d’avis que lorsque la vie vous donne l’occasion d’aider un autre être humain, vous faites ce que vous pouvez, point final. Sam et moi avons tout de suite su que nous voulions aider, et il s’agissait juste de trouver un moyen rentable de le faire.

C’est ce que nous faisons en tant qu’entrepreneurs. Nous trouvons des moyens rentables d’aider les gens, et plus nous aidons de gens, plus nous gagnons de l’argent pour nous et nos investisseurs.

Je n’aime pas l’immobilier, mais j’adore ce que je fais.

La boucle est bouclée, et j’espère que vous comprenez mieux ce que je veux dire quand je dis que je n’aime pas l’immobilier. Oui, dans le cadre de cette activité, je rencontre beaucoup d’absurdités, dont je pourrais me passer.

Cependant, je peux contribuer à améliorer un peu la vie des gens, comme on le voit ici. Je peux être créatif. Je peux le faire avec un partenaire qui voit les choses de la même façon. Et si la vie consiste à découvrir à quel point on peut être bon dans quelque chose, j’ai le plaisir de repousser cette limite chaque jour.

Donc, même si je n’aime pas l’immobilier, j’aime ce que je fais !

Aimez-vous l’immobilier ? Ou détestez-le ? Quels sont vos goûts et vos dégoûts ? Pourquoi choisissez-vous d’investir ?

Discutons-en ci-dessous dans les commentaires.