Laissez-moi vous poser une question : Combien de temps passez-vous à choisir vos vêtements chaque matin ? Probablement plus longtemps que la plupart des investisseurs ne passent à faire les calculs d’analyse des investissements immobiliers. Malheureusement, les gens choisissent les affaires en se basant sur leur intuition, et non sur l’analyse.

Ugh. S’il vous plaît, les gens !

Entrer dans les détails de l’analyse d’une transaction peut ressembler à un voyage dans une ville de jargon. Taux de capitalisation ? NOI ? Rendement en espèces ? Rendement total ?

Vous vous sentez déconcerté ? Vous n’êtes pas seul. Nous recevons beaucoup de messages sur les forums financesarticles concernant les analyses. Souvent, les posteurs ont une compréhension raisonnable des éléments de base d’une analyse financière, mais trop souvent, je me retrouve à répéter certains concepts fondamentaux.

Les propriétés de différentes tailles nécessitent plus ou moins d’analyse, mais considérez ce guide comme une introduction à l’analyse de n’importe quelle propriété résidentielle à logements multiples, qu’il s’agisse de duplex à deux logements ou de complexes de 500 logements. Cette analyse fonctionne même pour les locations unifamiliales, mais n’oubliez pas que la valeur marchande des maisons unifamiliales est déterminée différemment de celle des propriétés multifamiliales.

Déterminer la valeur de votre investissement immobilier

Comme je l’ai dit, des propriétés différentes sont évaluées différemment. Évaluer un triplex de la même manière qu’une maison unifamiliale conduit à une valeur très faussée. Voici ce que vous devez savoir.

Maisons unifamiliales

Les « comparables » du marché déterminent la valeur des maisons unifamiliales, qu’il s’agisse d’un investissement ou non. Ces comparaisons – ou  » comparables  » – sont des propriétés voisines présentant des caractéristiques similaires. Ils partagent des variables telles que le plan d’étage, le nombre de chambres et de salles de bains, la taille du garage et les commodités. La valeur d’une maison unifamiliale d’investissement augmente généralement si une maison similaire prend également de la valeur, et vice versa.

Propriétés à plusieurs unités

Les immeubles de placement plus importants – ceux qui comptent au moins deux logements, et surtout ceux qui en comptent plus de quatre – ont un prix et une valeur différents. La valeur est directement liée au revenu ou au bénéfice que produit le bien. Il est possible qu’un immeuble d’appartements situé dans un quartier où le prix des maisons est en baisse prenne de la valeur.

Il ne suffit pas de comparer votre immeuble d’habitation à d’autres situés dans la même rue pour savoir combien il vaut. C’est pourquoi l’analyse des investissements immobiliers est si importante.

Il y a plusieurs facteurs primaires à prendre en compte, mais le flux de trésorerie et l’appréciation sont les deux variables les plus importantes. La marge brute d’autofinancement est simplement l’argent qui reste une fois que toutes les factures ont été payées, et l’appréciation est l’équité acquise au fur et à mesure que la valeur de la propriété augmente.

Il n’existe pas beaucoup de moyens d’estimer l’appréciation future sans boule de cristal, c’est pourquoi je choisis généralement de me concentrer sur le flux de trésorerie.

Rassembler vos informations

Une bonne analyse financière consiste à entrer un ensemble d’informations dans un modèle financier et à utiliser ses calculs pour déterminer si l’investissement est bon ou mauvais – et s’il vous convient. Connaissez ces variables pour effectuer l’analyse financière la plus complète possible d’un immeuble locatif résidentiel :

• Détails de la propriété: Nombre d’unités, superficie en pieds carrés, conception du comptage des services publics, etc.
• Informations sur l’achat: Frais d’achat totaux – ou prix d’achat plus frais de rénovation ou d’amélioration.
• Détails du financement: Informations sur l’hypothèque ou le prêt, telles que le montant total du prêt, l’acompte, le taux d’intérêt et les frais de clôture.
• Les revenus: Les loyers et tout autre revenu produit par le bien
• Les dépenses: Frais d’entretien, y compris les taxes foncières, l’assurance et la maintenance.

Données pro-forma et données réelles

Pour obtenir de bonnes données de votre modèle, il faut des informations fiables et précises. N’oubliez pas : il est dans l’intérêt du vendeur de fournir des chiffres attrayants, mais pas exacts. Par exemple, il peut fournir des estimations de revenus locatifs élevées ou omettre de mentionner certaines dépenses d’entretien. Une partie du travail de l’investisseur consiste à s’assurer que vous disposez des meilleures informations disponibles.

Les données « pro-forma » – ou estimées – du vendeur ne font que lancer la discussion. Avant de conclure, déterminez les chiffres réels. Demandez à voir les déclarations d’impôts des années précédentes, les factures d’impôts fonciers et les dossiers d’entretien. Avec un peu de chance, les données réelles seront similaires aux données pro-forma, mais ne soyez pas surpris si elles sont différentes.

Vérifiez également les surprises potentielles. Par exemple, à quand remonte la dernière évaluation fiscale de la propriété ? Si c’était il y a un certain temps et que les valeurs ont considérablement augmenté, il est possible que la propriété soit bientôt réévaluée et que les taxes augmentent. Même de petits changements dans les chiffres des revenus et des dépenses peuvent se traduire par de grands changements dans votre résultat net.

Où trouver les données

Vous ne savez pas où trouver les informations nécessaires ? Commencez ici.

• Les détails de la propriété devraient être disponibles auprès du vendeur. Vérifiez auprès de votre bureau d’enregistrement local pour obtenir des informations plus complètes et détaillées.
• Les informations relatives à l’achat comprennent tous les travaux d’entretien ou d’amélioration qui doivent être effectués avant que le bien puisse atteindre son potentiel de revenu. Faites inspecter la propriété pour vous assurer qu’il n’y a pas de problèmes cachés.
• Les détails du financement peuvent être fournis par votre prêteur ou votre courtier en prêts hypothécaires.
• Les informations sur les revenus proviennent directement du vendeur, mais ne vous fiez pas aux données pro-forma. Vous pouvez également vous adresser à la société de gestion immobilière qui s’occupe actuellement du bien, si elle existe, pour obtenir ces informations.
• Les dépenses doivent également provenir directement du vendeur ou de la société de gestion immobilière. Un inspecteur du bâtiment peut vous avertir des réparations importantes à effectuer, comme un nouveau toit ou un nouveau système de chauffage, de ventilation et de climatisation.

Éléments d’analyse des investissements immobiliers

La meilleure façon d’enseigner l’analyse des investissements immobiliers est de s’appuyer sur des chiffres. Prenons un exemple de propriété – 1950 Maybury Avenue. Voici les statistiques que vous devez connaître :

Unités	Huit, dont sept loués et un vacant, et nécessitant des réparations d’une valeur de 10 000 $.
Prix	$400,000
Taux de capitalisation	9%
Revenu brut	$54,000
Autres revenus	2 400 $ de la blanchisserie
Taux de vacance	12%
Taxes	$4,000
Assurance	$600
Maintenance	$3,000
Publicité	$300
Utilitaires	$2,000
Revenu net d’exploitation	$37,169

Calcul du revenu net d’exploitation

L’un des paramètres fondamentaux de votre analyse financière est le « revenu net d’exploitation » (RNI). Il s’agit du revenu total généré par le bien immobilier après toutes les dépenses, sans compter les coûts du service de la dette – ou les coûts de votre prêt.

En termes mathématiques, le NOI est égal au revenu total du bien moins les dépenses totales du bien :

NOI = revenus – dépenses

En général, le NOI est calculé mensuellement à partir des données sur les revenus et les dépenses, qui peuvent être facilement converties en données annuelles en les multipliant simplement par 12.

Évaluation des revenus fonciers

Le revenu brut est le revenu total généré par la propriété, y compris le loyer des locataires et d’autres revenus comme les frais de blanchisserie et de stationnement. 1950 Maybury, par exemple, compte huit unités louées entre 525 et 650 dollars par mois, pour un total de 4 500 dollars par mois. De plus, nous avons 2 400 $ par an de revenus supplémentaires provenant de la buanderie. Cela signifie que le revenu mensuel total est de 4 700 $, et le revenu annuel de 54 000 $.

La plupart des revenus d’un bien immobilier proviennent généralement des loyers des locataires. Il est donc particulièrement important de tenir compte de l’inoccupation des logements. La plupart des régions ont un taux d’inoccupation moyen, mais le taux d’inoccupation spécifique de votre propriété peut être supérieur ou inférieur. Si c’est le cas, vous devez en tenir compte dans votre analyse.

Voici les questions à poser si le taux d’inoccupation ne correspond pas à la moyenne des inoccupations locales :

• Les données sont-elles pro-forma ou réelles ? Si elles sont réelles, que fait la direction actuelle pour que le bâtiment reste rempli ?
• Le loyer est-il inférieur aux loyers du marché ?
• Quand les baux actuels expirent-ils ?

Vous devrez déterminer ce que vous pensez être un taux d’inoccupation raisonnable pour l’avenir – je vous recommande d’être prudent.

Pour déterminer le revenu que vous pouvez espérer, commencez par soustraire le revenu que vous ne verrez probablement pas en raison de la vacance. Dans notre exemple, une seule unité sur huit est vacante, ce qui équivaut à environ 12 % de vacance. Nous utiliserons ce chiffre pour notre analyse.

Ainsi, notre revenu mensuel total serait de 4 160 $, pour un revenu annuel total de 49 920 $.

Évaluation des dépenses

Calculons maintenant le total de nos dépenses pour cette propriété. En général, les dépenses se répartissent entre les éléments suivants :

• Impôts fonciers
• Assurance
• Entretien – estimé en fonction de l’âge et de l’état de la propriété
• La gestion, si vous employez un gestionnaire de propriété professionnel
• Publicité
• L’aménagement paysager, si vous faites appel à une entreprise professionnelle d’aménagement paysager.
• Les services publics, en supposant que toute partie des services publics est payée par le propriétaire.

Convertissez toutes les dépenses mensuelles en coûts annuels pour obtenir le coût d’exploitation annuel du bien.

Dépenses communes

Chaque propriétaire rencontrera ces dépenses courantes. Il est donc important d’apprendre à en estimer le coût.

• Réparations: Les réparations sont difficiles à estimer car de nombreuses variables entrent en jeu. Lorsque vous estimez le coût potentiel des réparations, examinez le bien lui-même. En général, vous pouvez supposer qu’ils représentent entre 5 et 15 % du loyer, selon l’état et l’âge de la propriété. N’oubliez pas que vous pouvez passer six mois sans aucune réparation et être frappé par une fuite d’eau de 1 500 $. On ne sait jamais.
• Les dépenses d’investissement: Aussi connues sous le nom de « CapEx », il s’agit des articles coûteux qui doivent être remplacés de temps en temps, comme les toits, les appareils électroménagers et les systèmes de climatisation. Pour chaque système important, estimez le coût de la réparation, divisé par la durée de vie restante, et mettez ce montant de côté chaque mois.
• Gestion de la propriété: Les sociétés de gestion immobilière facturent généralement un pourcentage du loyer, ainsi que des frais de location d’un logement. Ces chiffres peuvent changer en fonction de votre région, mais dans ma région, les gestionnaires immobiliers facturent 10 % du loyer et 50 % du premier mois de loyer lorsqu’un logement est remis en location.

Calculer le NOI

Maintenant que nous avons le total de nos revenus et dépenses annuels, nous pouvons calculer le NOI en utilisant la formule mentionnée précédemment :

49 920 $ – 12 751 $ = 37 169 $ NOI par an

Le NOI ne vous donne pas une vue d’ensemble, ni même suffisamment d’informations pour prendre des décisions. Au contraire, il sert de base au calcul de la plupart des paramètres importants de notre analyse.

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Mesures courantes de la performance immobilière

Dans la dernière section, nous avons appris que le NOI était le revenu total produit par le bien immobilier. Mais vous vous êtes peut-être demandé : « Pourquoi le NOI n’inclut-il pas le coût du prêt, puisque c’est lui qui, en fin de compte, affecte vos résultats ? »

Maintenant, il est temps de s’occuper sérieusement de la trésorerie.

Flux de trésorerie

Le cash-flow est l’argent qui reste une fois que toutes les factures ont été payées. Cependant, cette définition simple cause beaucoup de problèmes à beaucoup de gens. Vous voyez, techniquement, le cash flow est.. :

Revenus – dépenses = flux de trésorerie

Mais les revenus peuvent inclure plus que le loyer, et les dépenses plus que l’hypothèque. Vous pourriez dire : « L’hypothèque est de 800 $ par mois et la propriété sera louée pour 1 000 $ par mois, donc mon flux de trésorerie est de 200 $ par mois. »

Faux.

Les autres dépenses comprennent :

• Taxes
• Assurance
• Assurance contre les inondations (si nécessaire)
• Poste vacant
• Réparations
• Dépenses d’investissement
• Eau
• Égouts
• Ordures ménagères
• Gaz
• Électricité
• Frais de copropriété (si nécessaire)
• Déplacement de la neige
• Entretien des pelouses
• Gestion de la propriété

Certains de ces éléments sont faciles à calculer. Vous pouvez appeler votre agent d’assurance et lui demander un devis, ou demander au président de la HOA quels sont les frais habituels. Ne vous laissez pas submerger – plus vous visiterez de propriétés, plus vous comprendrez ce qui est « normal ».

Contrairement au NOI, le flux de trésorerie inclut également le service de la dette dans les « dépenses ». Nous n’incluons pas le service de la dette dans le calcul du NOI parce que le NOI détermine le revenu produit par la propriété, indépendamment du financement du propriétaire.

Le montant du service de la dette mensuel ou annuel est spécifique à votre plan de financement. Si nous incluons le service de la dette dans le NOI, alors le NOI ne sera significatif que pour ce prêt spécifique. Des acheteurs différents ont des financements différents, il est donc important d’avoir une mesure de revenu spécifique à la propriété.

Comme vous pouvez le constater, le cash-flow est votre bénéfice annuel total. Plus vos paiements de prêt sont élevés, plus votre cash-flow est faible. Si vous payez un bien immobilier en espèces, votre cash-flow correspond exactement au NOI, car c’est le cash-flow maximum du bien.

Notre service de la dette mensuel sur Maybury est de 2 129 $, ce qui fait que notre service de la dette annuel est de 25 548 $. Pour cette propriété, notre flux de trésorerie serait le suivant :

$37,169 – $25,548 = $11,621

Payer comptant minimise le service de la dette et maximise donc le flux de trésorerie. Donc, si vous avez les moyens de payer le bien en espèces, pourquoi ne le feriez-vous pas ? Il y a de bonnes raisons.

Taux de rendement

Le flux de trésorerie n’est pas le seul facteur important. Vous devez également tenir compte du taux de rendement – également appelé retour sur investissement ou ROI -.

Le retour sur investissement est votre flux de trésorerie par rapport au coût de votre investissement, ou votre « base ». Mathématiquement, ce serait :

ROI = Cash flow / base d’investissement

Qu’est-ce qu’un retour sur investissement raisonnable ? Comparons d’autres véhicules d’investissement.

• Les comptes d’épargne à intérêt élevé ont souvent un rendement, ou taux d’intérêt, compris entre 2 et 5 %.
• Un certificat de dépôt (CD) offre un retour sur investissement d’environ 5 %.
• Le marché boursier a un retour sur investissement moyen d’environ 8 à 10 %.

Alors, quel est notre retour sur investissement pour Maybury ? Il y a quelques chiffres que vous devez prendre en compte dans votre analyse d’investissement immobilier.

Taux de capitalisation (ou cap rate)

Tout comme le NOI est totalement indépendant des coûts de financement, le cap rate est un chiffre neutre indépendant de l’acheteur ou de son financement. Il se calcule comme suit :

Taux de capitalisation = NOI / prix du bien

Le taux de capitalisation est peut-être le chiffre le plus important de votre analyse d’investissement immobilier. Le taux de capitalisation est indépendant de l’acheteur et du financement, ce qui fait de ce calcul l’indicateur le plus pur du rendement potentiel d’un bien immobilier.

Voici le taux de capitalisation pour Maybury :

$37,169 / $418,000 = 8.89%

Voici une autre façon de penser au taux plafond : C’est le retour sur investissement que vous obtiendriez si vous payiez tout en liquide. Le taux de capitalisation suppose le montant maximal de l’investissement – le prix total de la propriété.

Un « bon » taux plafond dépend de l’endroit où vous achetez. Toutefois, dans la plupart des régions, les taux plafonds se situent entre 8 et 12 %.

Tout comme les maisons unifamiliales, dont les prix sont déterminés par les maisons comparables situées à proximité, les immeubles de placement plus importants sont évalués sur la base du taux de capitalisation des immeubles de placement comparables. Si le taux de capitalisation moyen dans votre région est de 10 %, recherchez un investissement à taux de capitalisation de 10 %, au minimum. (Sauf autres situations et considérations plus complexes).

Rendement de la trésorerie (COC)

Tout comme il existe plusieurs mesures de revenu – NOI et cash flow – il existe également plusieurs mesures de rendement. Le taux de capitalisation est le taux de rendement indépendant du financement, et le rendement de la trésorerie (COC) dépend du financement. Il est directement lié au montant de la mise de fonds.

Si vous placez 100 $ sur un compte d’épargne, vous pourriez recevoir 4 $ par an, soit un rendement de 4 %. Le COC mesure votre rendement si vous aviez plutôt placé ces 100 $ dans le bien immobilier. Le COC se calcule comme suit :

COC = Cash flow / base d’investissement

Pour Maybury, le flux de trésorerie annuel est de 11 621 $. Au total, l’acompte, les améliorations et les frais de clôture s’élèvent à 98 000 $, ce qui crée un COC de 11,86 %.

Ici, nous voyons clairement que Maybury bat à la fois les comptes d’épargne et les portefeuilles d’actions diversifiés… mais en y consacrant beaucoup plus de temps et d’énergie.

Le taux de rendement idéal varie d’une personne à l’autre. Toutefois, si vous obtenez un rendement inférieur à 10 % sur un bien immobilier, celui-ci ne vaut probablement pas la peine d’être investi – envisagez plutôt d’investir cet argent sur le marché boursier.

ROI total

Outre le cash-flow, il existe plusieurs autres considérations financières clés dans l’analyse de votre investissement immobilier :

• Conséquences fiscales: Vous pouvez gagner ou perdre de l’argent en raison des impôts.
• L’appréciation de la propriété: Le marché de l’immobilier étant volatile, il se peut que vous ne puissiez pas le prévoir.
• Les capitaux propres se sont accumulés: Et n’oubliez pas que le loyer de vos locataires permet de rembourser le bien.

Le COC ne prend en compte que l’impact financier du cash-flow ; le ROI total prend en compte tous les facteurs affectant vos résultats. Il se calcule comme suit, où le « rendement total » contient toutes les considérations ci-dessus.

Total ROI = Rendement total / base d’investissement

Supposons que nous pouvons nous attendre à une appréciation annuelle de 2 % pour Maybury, soit 8 360 $. L’équité accumulée au cours de la première année du prêt hypothécaire est de 3 251 $. Et pour les besoins de cet exemple, il n’y a pas d’allégements fiscaux – ni d’impôts à payer.

Le rendement total pour Maybury serait de 23 232 $, soit un rendement total de 23,71 %.

Pas trop minable, hein ?

N’oubliez pas que notre analyse de l’investissement immobilier ne couvre que la première année de possession du bien. Au cours des années suivantes, le capital annuel accumulé augmente, les dépenses augmentent avec l’inflation, les taux de location augmentent ou diminuent et les situations fiscales changent.

Non, vous ne pouvez pas prédire l’avenir, mais vous devriez étendre votre analyse sur quelques années en utilisant les tendances ou les données démographiques indiquant la direction du marché et de l’inflation.