Je crois en un processus d’investissement descendant. Cela signifie que vous commencez par une vue d’ensemble – les macro-tendances de l’économie – avant de vous pencher sur des domaines, des marchés, des classes d’actifs spécifiques, etc. À ce stade, vous examinez les actifs spécifiques qui correspondent aux critères que vous avez sélectionnés.

Il existe de nombreuses façons pour les investisseurs immobiliers de gagner de l’argent. Beaucoup se limitent probablement au marché dans lequel ils vivent (pour des raisons évidentes). D’autres investisseurs font sûrement un excellent travail sur des marchés éloignés de chez eux. Et c’est génial.

(Remarque : avant de plonger dans le vif du sujet, je ne dis en aucun cas que c’est la seule façon, ni même la meilleure façon, de choisir un marché. C’est simplement une méthode avec laquelle j’ai connu du succès).

Si vous souhaitez et pouvez examiner d’autres régions du pays, il est essentiel de disposer d’un processus fondé sur des données pour vous assurer que vous choisissez des endroits où vous pouvez raisonnablement vous attendre à ce que de bons fondamentaux à long terme restent en place.

Alors, comment s’y prendre ?

Tout d’abord, que se passe-t-il dans l’économie ? Si l’on met de côté pour un instant l’affaire COVID, dont nous pouvons tous convenir qu’elle aura un impact profond sur l’économie pendant des années, où les emplois sont-ils créés ? Où les gens se déplacent-ils ?

Ce que nous voulons, c’est une création d’emplois solides et bien rémunérés, qui devraient résister aux récessions et avoir des vents arrière à long terme. Nous voulons des marchés qui attirent ce type d’emplois maintenant et qui disposent d’éléments structurels qui augmentent la probabilité d’une croissance continue.

Il existe de nombreuses façons de découper les données, mais pour ne pas transformer cet article en un livre blanc de 50 pages, voici un processus de base qui peut vous aider à démarrer.

Comment faire une analyse du marché immobilier

En partant des données démographiques au niveau des MSA, nous pouvons extraire toutes les zones métropolitaines comptant au moins un million d’habitants et éliminer celles dont la croissance démographique est négative entre 2010 et 2019. Après avoir trié la croissance et éliminé les 10 premières, voici ce qu’il nous reste :

J’ai évalué des transactions sur tous ces marchés et j’ai aidé mon entreprise à réaliser des milliards de dollars d’acquisitions dans ces villes. Il n’y a rien de mal dans aucun de ces endroits. En fait, je vous encourage à appliquer le processus décrit ici à n’importe lequel de ces MSA, et je pense que vous aimerez ce que vous trouverez (bien que de nombreux marchés du Texas soient plus bas dans ma liste).

Nous nous concentrerons ci-dessous sur Phoenix.

Après avoir cherché sur Google les différentes villes pour déterminer où les employeurs s’installent, comment les zones métropolitaines évoluent et pourquoi les gens s’y installent, plusieurs thèmes émergent. Ce sont toutes des villes où le coût de la vie est faible par rapport aux grands marchés comme New York, Los Angeles et Chicago. Ces régions ont également toutes accès à une main-d’œuvre hautement qualifiée et sont relativement favorables aux entreprises.

À la marge, alors que les entreprises américaines les plus solides cherchent à se développer, ces villes sont toutes d’excellentes cibles pour cette expansion étant donné la possibilité de trouver de bons espaces de bureaux, d’attirer des employés talentueux et de réduire les charges fiscales et les structures de coûts globales. De grands employeurs comme Google, Oracle, Amazon, Microsoft et Apple ont tous renforcé leur présence dans plusieurs de ces villes.

Pourquoi investir dans l’immobilier de Phoenix ?

Je me suis particulièrement intéressé à Phoenix pour quelques raisons importantes. L’une d’entre elles est qu’elle a été et continuera d’être une destination majeure pour l’exode de la Californie. La Californie est un grand État pour de nombreuses raisons, mais la pression fiscale et le coût de la vie y sont un poids écrasant pour quiconque ne gagne pas des millions.

Si vous êtes propriétaire d’une maison en Californie depuis 8 à 10 ans, il se peut que vous disposiez d’un capital suffisant pour devenir propriétaire à part entière à Phoenix ou, à tout le moins, pour obtenir un logement avec une hypothèque très modeste.

Le trajet de 5 heures depuis le sud de la Californie n’est pas trop pénible, et comme les employeurs ont accru leur présence à Phoenix, cette ville est devenue une option intéressante pour de nombreuses personnes. Imaginez que vous puissiez réduire de moitié le coût de votre hypothèque ou de votre loyer et économiser plusieurs milliers de dollars sur les impôts fonciers et sur le revenu. L’attrait est tout simplement trop grand pour de nombreuses personnes !

En creusant davantage, nous constatons que les principaux employeurs privés se concentrent sur les entreprises de services financiers et les systèmes de santé. State Farm Insurance a également fait un grand pas en avant en portant à 8 000-10 000 le nombre d’employés de son siège régional à Tempe.

La technologie et les logiciels connaissent également une croissance rapide à Phoenix, où l’ASU et d’autres universités forment une tonne d’ingénieurs en logiciels. En fait, l’emploi dans le secteur des logiciels a augmenté de 28 % au cours des cinq dernières années.Zoom a mêmeannoncé en mai qu’elle allait ouvrir un centre de R&D à Phoenix, citant les talents en ingénierie de l’ASU comme l’un des nombreux facteurs ayant motivé le choix de la ville.

TSMC ouvre également une usine de semi-conducteurs d’une valeur de 12 milliards de dollars. Et Microsoft, Google, Apple, Mayo Clinic et DoorDash font partie des autres noms connus qui se développent dans la région.

Malgré sa réputation de communauté de retraités, l’âge médian à Phoenix est d’environ 36 ans, soit 2 ans de moins que l’âge médian national.

Principes fondamentaux du secteur multifamilial

Nous avons vu que le côté demande de l’équation est solide pour Phoenix. La MSA a augmenté d’environ 755 000 personnes depuis 2010, soit environ 84 000 personnes par an. Cela représente environ 229 personnes par jour qui s’installent à Phoenix.

Faisons quelques calculs à l’aveuglette pour mettre cela en contexte. Si nous supposons que le ménage moyen est composé de quatre personnes et que la moitié des ménages sont locataires, la demande de logements locatifs serait d’environ 28 unités par jour (soit environ 10 220 unités par an). Je comprends que ce n’est qu’un raccourci et que ce n’est pas parfaitement exact. Le fait est qu’il y a une forte demande.

Pour être sûr, le marché fait de son mieux pour augmenter l’offre afin de répondre à cette demande. Mes recherches montrent qu’environ 7 000 unités par an ont été construites en moyenne depuis 2014. Et 15 000 unités supplémentaires sont actuellement en cours de construction et devraient être livrées au cours des quatre prochains trimestres.

Contrairement aux logements locatifs (voir ci-dessous), la construction de logements unifamiliaux a augmenté depuis le creux de la vague de 2009, mais elle reste très faible par rapport aux normes historiques, oscillant autour des niveaux du milieu des années 1990.

Jusqu’à présent, l’augmentation de l’offre de logements locatifs, bien qu’extrêmement dynamique, n’a pas suivi la demande. Les maisons unifamiliales continuent d’être ajoutées au marché, mais à un rythme relativement modeste. Cela a conduit à 20 trimestres consécutifs de croissance des loyers de plus de 4 % pour Phoenix, tandis que la vacance a eu tendance à passer du milieu des 7 % au bas des 6 % depuis 2014 (avant la perturbation de COVID-19).

Conclusion

À partir de là, nous pourrions commencer à entrer dans un tas de détails, en analysant les données relatives à l’emploi et aux revenus pour mieux évaluer nos marchés cibles.

Pour Phoenix, la prochaine étape consisterait à visiter la ville et à examiner en détail les zones spécifiques où les gens déménagent. Dans quels bâtiments précis les employeurs s’installent-ils ? Comment les options de divertissement se développent-elles ? Les gens conduisent-ils ou utilisent-ils les transports publics, et où se trouvent les principaux centres de demande accessibles par la route ou le rail ?

À partir de là, vous pourrez approfondir vos recherches dans des parties spécifiques de la MSA. Je suis particulièrement fan de certaines zones de banlieue où les logements sont grands, les loyers sont abordables, les écoles sont bonnes, et il est encore incroyablement facile de se rendre auprès des principaux employeurs et des lieux de divertissement.

À court terme, je m’attends à ce que Phoenix ait des difficultés à absorber la nouvelle offre qui va arriver sur le marché, tandis que le chômage fait des ravages et que les entreprises et les locataires commencent à s’adapter à une nouvelle situation due à la pandémie. La croissance des loyers sera faible, et il y aura des problèmes de vacance.

Cependant, Phoenix n’est plus la même ville qu’en 2008. Elle a été écrasée pendant la récession en raison de sa dépendance à l’égard de la construction de logements et des industries connexes comme les prêts, le courtage, la fabrication de matériaux de construction, etc. Aujourd’hui, Phoenix a une économie diversifiée, avec une forte présence dans des domaines en croissance et bien rémunérés, qui seront en demande dans un avenir prévisible.

Si vous cherchez une région où les fondamentaux à long terme sont en place – faible coût de la vie, logement abordable, main-d’œuvre qualifiée, bon climat, environnement favorable aux entreprises – Phoenix est un excellent candidat.

Bonne chasse !

Quels sont les facteurs que vous prenez en compte pour évaluer un marché ?

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