Tous les investissements requièrent un certain degré de diligence de la part de l’investisseur avant de signer sur la ligne pointillée. Il est judicieux d’en savoir le plus possible sur l’investissement et sur la destination de son argent avant de faire le grand saut, et l’immobilier privé ne fait pas exception.

L’investissement immobilier privé diffère des actions et des obligations dans la mesure où l’on investit dans un actif physique réel, par opposition à une action d’une société ou à un concept financier abstrait. Par conséquent, les investisseurs novices dans le domaine de l’immobilier privé peuvent se demander quelles questions poser et comment procéder à une vérification préalable de ces actifs.

Vous trouverez ci-dessous une introduction sur ce qu’il faut demander et comment évaluer les résultats.

Diligence raisonnable en matière d’immobilier privé

Que demander ?

Le type de contrôle préalable requis pour une transaction immobilière privée peut varier en fonction de la classe d’actifs de la propriété : multifamiliale, bureaux, industrielle, commerce de détail, hôtellerie, terrains, etc. La manière dont un bien est utilisé, ou dont il est prévu de l’utiliser, influe sur sa valeur et sur ce qu’un investisseur doit savoir avant d’y investir.

Cependant, certaines formes de diligence raisonnable sont recommandées pour chaque classe d’actifs.

L’une des premières questions que les investisseurs doivent se poser est de savoir pourquoi le bien est sur le marché. Cette question orientera le reste de leurs efforts de diligence raisonnable. Si le bien est vendu par le promoteur, le contrôle préalable lié à l’âge du bien est probablement inutile.

Cependant, si la propriété a été construite il y a plusieurs années ou décennies, cela entraîne d’autres questions, notamment sur la méthode de construction, la composition des matériaux, le calendrier d’entretien, les problèmes de sismicité, la conformité aux normes ADA et l’historique des évaluations environnementales.

En outre, ils doivent demander des rapports sur l’état de la propriété qui traitent des aspects structurels et des systèmes du bâtiment, tels que le chauffage, la ventilation et la climatisation (CVC) et la plomberie. Ils doivent également effectuer une vérification juridique préalable du titre et de la propriété par l’intermédiaire d’un avocat de confiance.

Les propriétaires peuvent être motivés pour vendre un bien immobilier ancien pour diverses raisons, notamment des différends irréconciliables entre les propriétaires, une recherche de liquidités, des prêts arrivant à échéance, l’expiration imminente des baux des locataires, ou même les fondamentaux du marché. Les investisseurs doivent se renseigner pour savoir si l’une de ces raisons s’applique à la vente de cette propriété et s’il existe d’autres raisons pour lesquelles elle est vendue.

D’autres questions que les investisseurs potentiels devraient se poser concernant les propriétés plus anciennes sont : qui sont les locataires, quelles sont leurs activités et leur solvabilité. Ils doivent également examiner les baux en cours et déterminer les dates d’expiration des baux afin de rechercher des possibilités d’augmenter les revenus locatifs de la propriété.

En outre, les investisseurs doivent examiner la manière dont la propriété a été gérée, le potentiel ou la nécessité de rénovations à venir, et d’autres possibilités d’accroître la rentabilité de l’actif.

Comment utiliser les résultats

Les réponses aux questions ci-dessus, ainsi que les évaluations effectuées précédemment ou à la demande de l’investisseur, permettront d’obtenir une image plus complète de l’actif – ses avantages et ses inconvénients.

Un contrôle préalable adéquat aidera les investisseurs à déterminer si l’investissement en vaut la peine et quels sont les coûts potentiels pour mettre la propriété en conformité avec les codes et les normes requis ou pour augmenter son retour sur investissement.

Même s’il ne permet pas d’éviter tous les problèmes qu’un investisseur pourrait rencontrer avec un actif, le processus de diligence raisonnable aidera les investisseurs à comprendre ce qu’ils achètent réellement avant de s’engager et les aidera à éviter les risques excessifs dans les investissements immobiliers privés.

Des questions sur ce qui précède ?

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