« On gagne de l’argent quand on achète de l’immobilier ». C’est le dicton séculaire que tout le monde sait être vrai.

Il y a une raison pour laquelle il est si populaire et pourquoi tout le monde le dit. C’est vrai. Mais c’est seulement vrai pour 95% des biens immobiliers.

Il existe un petit sous-segment de l’immobilier où le prix d’achat n’a pas d’importance. Si vous savez quelque chose sur moi, vous savez que je parle du house hacking.

J’ai emmené un groupe de futurs acheteurs à la recherche de maisons dans la région métropolitaine de Denver et j’ai parlé à des centaines d’autres. Presque tous s’acharnent sur le prix d’achat à un moment ou à un autre. Ils essaient tous de réduire le prix de 10 000 à 20 000 dollars, que ce soit en proposant un prix bien inférieur à celui de la liste ou en essayant de critiquer une inspection.

Lors de la revente, de la vente en gros ou de la revente de biens immobiliers, ces 10 000 à 20 000 dollars sont énormes. Ils réduisent directement vos bénéfices. Avec l’achat et la conservation de l’investissement, et encore plus avec le piratage de maison, votre plan est de garder ce chiot pour le long terme. La différence de 10 000 à 20 000 dollars va se traduire par un supplément de 50 à 100 dollars par mois.

Cela peut sembler beaucoup, mais ce n’est rien comparé à ce que vous perdez en retardant la transaction.

Pourquoi ? Parce que lorsque vous faites du house hack, il est plus important de commencer plutôt que d’essayer de trouver une bonne affaire. Il est plus important que vous commenciez à économiser 700 $ par mois en loyer, que vous commenciez à ajouter des centaines de dollars d’équité par mois grâce à l’appréciation et au remboursement des prêts, et surtout, que vous commenciez cette année de chronométrage afin de pouvoir recommencer dans 365 jours !

Vous ne me croyez pas ? Regardons une transaction que je viens de faire avec un client.

Dans ce scénario, nous allons comparer l’achat d’une propriété pour 385 000 $ maintenant à la recherche d’une bonne affaire et à l’achat d’une propriété pour 370 000 $ dans six mois. Nous supposerons qu’il faut six mois de plus pour trouver la meilleure affaire que pour choisir l’option la plus chère maintenant.

Scénario 1 : acheter immédiatement

Rendons visite à Connor. Connor est impatient de se lancer dans le piratage immobilier, et il fait exactement ce qu’il doit faire. Il obtient une pré-approbation de son prêteur, trouve un agent réputé et est prêt à commencer à chercher des propriétés.

Pendant qu’il regarde, son agent lui explique ce que je viens de vous expliquer ci-dessus : Il est plus important d’entrer dans une maison à la hâte que d’obtenir un accord sur le prix d’achat. Même si cela va à l’encontre du mantra classique de l’investissement immobilier, « On gagne de l’argent quand on achète », il croit son agent. Après tout, l’agent l’a déjà fait et l’a vu plusieurs fois.

Il trouve une maison unifamiliale parfaite. C’est une grande maison de cinq chambres à coucher et trois salles de bain pour 385 000 $. Plutôt que d’essayer de soutirer jusqu’au dernier centime au vendeur, il veut simplement conclure l’affaire et commencer à économiser sur le loyer, à se constituer un capital, à rembourser le prêt et, surtout, à démarrer le délai d’un an qui lui permettra d’acheter la prochaine maison.

Il offre le plein prix de 385 000 $ avec 10 000 $ d’arrhes et une clause stipulant qu’il n’obligera pas le vendeur à réparer quoi que ce soit qui soit inférieur à 1 000 $. De cette façon, le vendeur sait que Connor est sérieux et qu’il ne va pas l’escroquer pour une ampoule cassée.

Pour des raisons évidentes, les vendeurs sont satisfaits de cette offre ; elle est acceptée. Les résultats de l’inspection et de l’évaluation sont positifs, et Connor arrive à la table des négociations un mois après avoir commencé à chercher.

Voici à quoi ressemblent les chiffres :

• Prix d’achat : 385 000
• Acompte + frais de clôture : $20,000
• Loyer estimé (incluant les économies de loyer) : $3,750
• Versement hypothécaire (PITI + PMI) : 2 175
• Réserves : 400
• Flux de trésorerie total : 1 175
• RETOUR SUR INVESTISSEMENT : 70,5%.

Regardez ça !

Malgré le fait que Connor ait offert le plein prix de vente, donnant aux vendeurs exactement ce qu’ils demandaient, il a quand même pu recevoir un retour sur investissement de 70,5 %. Pour moi, c’est du gagnant-gagnant !

Avant de passer au deuxième scénario, examinons la situation dans son ensemble : le retour sur investissement de la valeur nette (NWROI). Ce rendement prend en compte tous les facteurs de richesse de l’immobilier, y compris les flux de trésorerie, l’appréciation et le remboursement du prêt, puis il est divisé par la mise de fonds et les frais de clôture.

Le NWROI de Connor en année 1 :

• Flux de trésorerie : 14 100
• Remboursement du prêt : $6,500
• Amortissement : 0
• Gain total en valeur nette : 20 600 $.
• Mise de fonds totale : 20 000
• NWROI : 103%

Connor gagne un NWROI de 103 % avec très peu de travail, de stress et de temps perdu pour conclure l’affaire.

Ensuite, rendons visite à Zach. Puis, nous comparerons les deux sur une période de 10 ans.

Scénario 2 : trouver la bonne affaire

Voici Zach. Zach est un peu plus timide que Connor. Il a entendu le vieux conseil « On gagne de l’argent quand on achète » et il va se battre bec et ongles pour faire la meilleure affaire.

Il commence le processus comme Connor : en trouvant un agent et un prêteur de bonne réputation. Après six mois à essayer de trouver l’affaire « parfaite », il l’a enfin trouvée.

C’est exactement comme celle de Connor – cinq chambres, trois salles de bain pour 385 000 $. Cependant, Zach veut être sûr d’obtenir la meilleure offre possible, il fait donc une offre basse à 350 000 $. Les vendeurs s’en moquent, alors Zach revient avec une offre de 360 000 $. Le contrat est signé pour 380 000 $.

Pendant la période d’inspection, Zach est très pointilleux sur tout ce que l’inspecteur a signalé. Il exige une réduction de 10 000 $ du prix d’achat. Après de nombreux allers-retours, il obtient son rabais de 10 000 $.

Maintenant, Zach achète la propriété pour 370 000 $.

Afin de comparer des pommes avec des pommes, nous supposons que tout est cohérent dans cet exemple par rapport à l’exemple de Connor, à l’exception du prix d’achat et des variables qui changent en fonction du prix d’achat.

Voici les chiffres de Zach :

• Prix d’achat : 370 000
• Acompte + frais de clôture : $17,000
• Loyer estimé (incluant les économies de loyer) : $3,750
• Versement hypothécaire (PITI + PMI) : 2 100
• Réserves : 400
• Flux de trésorerie total : 1 250
• RETOUR SUR INVESTISSEMENT : 88,2%.

Comme vous pouvez le constater, Zach est récompensé pour tout le travail et le temps supplémentaires qu’il a consacrés en obtenant un rendement en espèces de 88,2 %, au lieu des 70,5 % de Connor.

Comment cela se présente-t-il du point de vue du NWROI au cours de la première année ?

• Flux de trésorerie : 15 000
• Remboursement du prêt : $6,100
• Amortissement : 15 000
• Gain total en valeur nette : 36 100 $.
• Mise de fonds totale : 17 000
• NWROI : 212 %.

Whoa ! Regarde ça !

Les chiffres ne mentent pas, n’est-ce pas ? Dans les deux scénarios, du point de vue du cash-on-cash et du NWROI, il est évident que Zach est rémunéré très équitablement pour le temps et les efforts supplémentaires qu’il a fournis, n’est-ce pas ?

C’est ainsi que la plupart des gens pensent, et c’est la raison pour laquelle vous êtes sur financesarticles en train de lire cet article – pour ne pas finir par vous déprécier en ne voyant pas la forêt à travers les arbres. Il manque un élément essentiel à cette comparaison. Il s’agit d’un élément que beaucoup de nouveaux investisseurs ne prennent pas en compte : le coût d’opportunité et le temps.

Comparaison des deux scénarios dans le temps

Le seul élément incroyablement important qui manque dans cet exemple est l’élément de temps. Pour rappel, dans l’exemple de Connor, il achète une propriété immédiatement. Il ne se soucie pas vraiment de faire la meilleure affaire. Il veut juste entrer.

Zach, quant à lui, va se battre bec et ongles pour chaque dollar qu’il peut économiser. C’est pourquoi il lui faudra six mois supplémentaires pour trouver l’offre idéale pour lui.

Comparons le portefeuille de Connor et celui de Zach sur une période de 10 ans. Comme Zach a besoin de six mois supplémentaires pour trouver un bien à chaque fois, il n’a pu acheter que cinq biens sur une période de dix ans. Connor, quant à lui, n’est pas difficile. Il est donc en mesure d’acheter une propriété chaque année pendant ces 10 ans.

Au bout de 10 ans, Connor a 10 propriétés et Zach en a 5. Pour des raisons d’argumentation et de facilité de calcul, nous allons supposer que chaque transaction consécutive est exactement la même que la précédente.

Comment cela se présente-t-il sur une période de 10 ans ? Regardez ce graphique :

Ouah ! Regardez cette différence.

Sur une période de dix ans, Connor, qui n’a pas obtenu la meilleure offre mais s’est contenté d’entrer dans le jeu dès que possible, a une valeur nette supérieure de près d’un million de dollars à celle de Zach, qui a fait une « bonne affaire » pour chacun de ses casses de maisons.

Conclusion

Je pense avoir été assez clair. Alors que tous les conseils vous disent que  » vous gagnez de l’argent quand vous achetez « , ce n’est tout simplement pas le cas pour le house hacking. Le pouvoir du house hacking ne réside pas dans le fait d’acheter à prix d’or.

Le pouvoir est de pouvoir acquérir des propriétés qui génèrent des liquidités pour un faible montant d’acompte chaque année. Pour chaque mois où vous n’avez pas cette transaction supplémentaire, vous perdez des milliers de dollars de gain en valeur nette.

Bon bricolage !

Questions ou commentaires sur l’argumentaire ci-dessus ?

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