Presque rien n’est ce qu’il semble être dans l’immobilier. Cela n’est nulle part plus évident que dans l’immobilier productif de revenus. Le principe même de la location n’est pas ce qu’il semble être.

Je sais que vous n’aimez pas plus que quiconque entendre la vérité qui contredit votre perception. Mais c’est ce que c’est – à prendre ou à laisser !

Pourquoi les gens achètent des locations

Lorsque nous parlons de location, nous nous concentrons principalement sur les revenus, n’est-ce pas ? Nous n’avons pas tort, mais nous n’avons pas non plus totalement raison.

En réalité, nous allons « là-bas » pour résoudre un problème – pour nous séparer de la nécessité de gagner un salaire W2. Pour certains d’entre nous, c’est la réalité de notre santé, et d’autres n’aiment tout simplement pas leur patron. D’une manière ou d’une autre, l’objectif derrière la génération de revenus passifs, qui ne sont passifs selon l’IRS mais pas du tout en réalité, est de remplacer les revenus 1099 et W2.

Cette conversation pourrait aller dans deux directions

Je pourrais être d’accord avec vous. Oui, les flux de revenus diversifiés que nous offrent les locations que nous possédons sont une bonne chose. L’extrême flexibilité de ces revenus en matière de fiscalité n’est pas non plus une mauvaise chose. Combinés, oui – nous pouvons certainement atteindre une certaine stabilité financière et une liberté qui sont impossibles par définition dans la sphère des revenus du travail.

D’un autre côté, je pourrais aussi vous dire que vous êtes assez stupide de penser que le cash flow vous rendra riche. Pourquoi ? Parce que le cash flow n’a jamais rendu personne riche. Ce sont les capitaux propres qui nous rendent riches.

Laissez-moi vous expliquer en des termes que vous pouvez comprendre.

Lorsque vous achetez avec enthousiasme cet actif qui vous fait perdre 400 $ par mois de flux de trésorerie, vous avez, au mieux, remplacé 400 $ par mois de revenu que vous devez gagner dans votre travail. OK, si vous voulez être plus précis en ce qui concerne les impôts, vous avez probablement remplacé 600 $/mois de revenu.

Mais, dites-moi – est-ce que vous, ou quelqu’un d’autre, s’enrichit avec un revenu de 400 $ par mois ? Je sais que vous avez entendu dire que le cash-flow est l’objectif ultime, mais lorsque vous êtes confronté à la question, comment répondez-vous : est-ce que 400 $/mois de revenus vous rendent riche ?

Et la réponse est…

Peut-être. Cela dépend de ce pour quoi vous pouvez vendre cet actif lorsque vous aurez fini de faire ce qui doit être fait. Si vous l’avez acheté pour 200 000 $ et que vous le vendrez pour 200 000 $, alors ce que vous avez n’est pas grand-chose. Cependant, si vous l’avez acheté pour 200 000 $ et que vous le vendez pour 250 000 $ quatre ans plus tard, alors vous avez peut-être quelque chose, car compte tenu du remboursement du capital, vous mettrez dans votre poche environ 80 000 $, ce qui vous donne quelques options.

Demandez-moi comment je le sais.

Conclusion

Le flux de trésorerie est très important. Pourquoi ? En partie parce qu’il vous donne une certaine liberté, mais aussi parce qu’il vous aide à conserver l’actif suffisamment longtemps pour le repositionner en vue de sa vente. Mais comprenez bien : les capitaux propres, tout comme les flux de trésorerie, s’achètent à la porte d’entrée. Ils peuvent mettre du temps à se matérialiser ou à se liquéfier, mais ils doivent être présents dès le premier jour. Il faut donc accorder un peu moins d’attention aux flux de trésorerie et un peu plus d’attention à la combinaison des flux de trésorerie et des capitaux propres.

J’espère que ça vous aidera, les gars.

Qu’en pensez-vous ? Vous concentrez-vous sur les flux de trésorerie, les capitaux propres ou les deux ?

Faites-moi part de vos impressions dans un commentaire !