Discutons des bases du fonctionnement de l’économie, de la manière dont nous pouvons savoir que nous nous préparons à entrer dans une partie spécifique du cycle (un ralentissement ou une récession) et de la manière dont nous devrions modifier certaines de nos stratégies et tactiques en tant qu’investisseurs immobiliers pendant cette partie du cycle afin de réduire notre risque et de maximiser nos bénéfices.

Il s’agit essentiellement d’un aperçu de mon livre Recession-Proof Real Estate Investing : How to Survive (and Thrive) During Any Phase of the Economic Cycle. Mais il y a bien d’autres choses que nous, investisseurs, devrions comprendre afin de naviguer dans le cycle économique. Il existe également beaucoup d’autres stratégies et tactiques que nous pouvons utiliser pour réduire les risques et maximiser les profits pendant une récession ou toute autre phase du cycle économique et que nous ne couvrirons pas nécessairement ici.

Ceci étant dit, commençons.

Marché, économie et cycle

Ces trois mots constituent l’épine dorsale de notre discussion sur la protection de votre entreprise d’investissement contre la récession.

Nous avons tous entendu ces mots, mais comment se rapportent-ils à notre activité immobilière ?

Nous allons le découvrir.

Qu’est-ce qu’un marché ?

Pour comprendre ce qu’est un marché, nous devons faire un pas en arrière et parler de transactions.

Nous vivons dans un monde transactionnel. Chaque jour, des milliards de fois par jour, des transactions financières ont lieu entre acheteurs et vendeurs. Les acheteurs donnent de l’argent sous forme d’espèces ou de crédit aux vendeurs, qui en retour fournissent un bien ou un service spécifique.

Par exemple, je peux donner de l’argent à un restaurant pour acheter de la nourriture. Je peux donner de l’argent liquide à un concessionnaire automobile pour acheter une nouvelle voiture. Je peux utiliser le crédit sous la forme d’un prêt bancaire pour acheter une maison. Ces milliards de transactions quotidiennes portent sur plusieurs milliers de biens et de services différents.

Un marché est simplement l’agrégation de toutes les transactions autour d’un produit ou d’un service spécifique.

• Le marché automobile est simplement la somme de toutes les transactions qui concernent les automobiles.
• Le marché de l’or est l’ensemble des transactions qui impliquent l’achat et la vente d’or.
• Le marché de l’immobilier est simplement l’ensemble des transactions qui impliquent des biens immobiliers.
• Et le marché boursier est constitué de toutes les transactions qui tournent autour de l’achat et de la vente d’actions publiques.

Et il y a des milliers de ces marchés. Le marché du maïs, le marché du blé, le marché du porc, le marché du pétrole. Le marché des téléphones portables, le marché des ordinateurs personnels, le marché des logiciels. Le marché du logement résidentiel, le marché du logement commercial, le marché du self-stockage. Il existe littéralement des marchés pour tout autre bien ou service que vous pouvez imaginer.

Qu’est-ce qu’une économie ?

L’ensemble de ces marchés réunis constitue ce que nous appelons une économie.

Pour résumer, l’économie est constituée de milliers de marchés, qui sont eux-mêmes constitués de milliards de transactions. Lorsque nous parlons de l’économie, nous parlons simplement de la somme de toutes ces transactions au sein de tous ces marchés.

Comme vous pouvez vous y attendre, le nombre de transactions – et leur taille – qui ont lieu chaque jour sur tous ces marchés ne restera pas toujours le même.

Il y aura des mois et des années où les transactions seront plus nombreuses et plus importantes. Lorsque nous voyons des transactions plus nombreuses et plus importantes, et que beaucoup d’argent liquide et de crédit circulent sur les marchés, nous qualifions généralement l’économie de forte.

Puis il y a des périodes où les transactions sont moins nombreuses et moins importantes. Pendant ces périodes, lorsque moins d’argent circule sur les marchés, nous qualifions généralement l’économie de faible.

Il existe un certain nombre de facteurs économiques qui ont tendance à se conjuguer pour rendre une économie forte ; puis, au fil du temps, ces mêmes facteurs qui ont conduit à une économie forte causeront des problèmes qui affaiblissent l’économie et la font chuter. Finalement, ces mêmes facteurs se conjuguent pour que l’économie redevienne forte.

Qu’est-ce qu’un cycle ?

Ce schéma d’une économie forte menant à une économie faible et revenant à une économie forte est appelé un cycle.

Une période de vigueur et de croissance économique, suivie d’une période de faiblesse et de contraction économique, puis d’une période de vigueur et de croissance économique, est appelée un cycle économique unique.

Ces cycles économiques se produisent régulièrement. En fait, nous avons connu 33 de ces cycles complets au cours des 160 dernières années.

Trente-trois cycles complets en 160 ans ? Quelques calculs rapides nous indiquent qu’un cycle économique moyen dure environ cinq ans.

Nous appelons généralement la partie croissance du cycle une expansion. Celle-ci finit par atteindre un pic et débouche sur un ralentissement, que nous appelons contraction, quifinit par atteindre un creux et débouche sur l’expansion suivante.

Aujourd’hui, nous nous concentrons sur cette section intermédiaire : la contraction. C’est ce qu’on appelle communément un ralentissement économique, ou une récession.

Investir pendant cette phase du cycle économique peut être délicat. Mais si vous prenez de bonnes décisions et structurez votre entreprise correctement, non seulement votre entreprise immobilière peut survivre à cette période, mais elle peut prospérer.

Comment identifier un ralentissement économique

Avant de parler de la façon d’adapter nos stratégies et nos tactiques pendant une récession, voyons comment nous savons que nous entrons dans cette phase du cycle économique.

Il existe un certain nombre de mesures qualitatives et quantitatives qui nous permettent de savoir si une récession est imminente ou si elle est arrivée.

Par qualitatif, nous entendons les indications qui ne sont pas nécessairement mesurables, mais qui résonnent avec nos sentiments et nos émotions. Elles peuvent être tout aussi précieuses que les mesures quantitatives, qui reposent sur des données et des statistiques réelles.

Voici quelques-unes des indications qualitatives qui montrent que nous approchons ou que nous sommes en récession.

1. Vente par désespoir

La première que j’aime rechercher est la vente désespérée. Encore une fois, il n’y a pas de chiffres derrière cela. C’est juste quelque chose que vous reconnaîtrez quand vous le verrez. Mais alors que nous entrons dans la phase de récession du cycle économique, nous commençons à voir les vendeurs devenir désespérés pour vendre.

Ils voient que l’économie est en train de changer. Ils se rendent compte que c’est peut-être la dernière occasion qu’ils ont d’immobiliser le capital qu’ils ont accumulé dans leurs propriétés au cours des dernières années. Donc, ils cherchent à sortir avant que la valeur de leur maison ne chute.

Nous commençons à voir un grand nombre de logements sur le marché. Nous voyons des vendeurs qui sont prêts à faire baisser les prix et à faire tout ce qu’il faut pour vendre leur maison. Les vendeurs commencent à avoir peur – soit parce qu’ils sont forcés de vendre, soit parce qu’ils sont dans une mauvaise situation financière, soit parce qu’ils reconnaissent simplement que c’est la dernière occasion qu’ils ont de saisir une partie de l’équité qu’ils ont acquise pendant la dernière expansion.

2. Resserrement du crédit

Ensuite, nous commençons à voir les prêts se resserrer. Cela peut être progressif ou soudain.

Du point de vue des investisseurs, nous pourrions commencer à voir les prêts commerciaux et de portefeuille se resserrer. Beaucoup de prêteurs commerciaux et de portefeuille ne veulent plus prêter aux flippers, donc ils ralentissent.

En outre, nous pourrions commencer à voir un resserrement dans l’espace de prêt conventionnel également. Les prêts FHA, VA, conformes à Fannie et Freddie – tous ces prêts commencent à exiger des scores de crédit plus élevés. Ils commencent à exiger des acomptes plus importants. Et ils commencent à être plus sérieux dans la vérification des revenus et des biens de l’emprunteur.

Il devient donc plus difficile non seulement pour vous, en tant qu’investisseur, d’acheter des propriétés en utilisant des prêts et l’effet de levier, mais aussi pour vos clients – vos acheteurs – de vous acheter ces propriétés. Et parce que nous voyons cette difficulté des deux côtés (difficulté du point de vue de l’achat et difficulté du point de vue de la vente), il devient très difficile pour les investisseurs qui gagnent de l’argent en achetant et en vendant des propriétés de continuer à faire des bénéfices dans cette partie du cycle.

Ce ne sont là que quelques-uns des indicateurs qualitatifs que nous observons lorsque nous entrons – ou sommes entrés – en récession.

Passons maintenant à certains éléments quantitatifs que nous pouvons examiner pour savoir si nous sommes dans la phase de récession du cycle.

3. Chute du produit intérieur brut

La première et la plus évidente est une baisse du produit intérieur brut (ou PIB). Je dis que c’est le plus évident simplement parce que c’est la définition officielle d’une récession par le gouvernement. Quand le gouvernement voit deux trimestres de ralentissement du PIB, c’est généralement à ce moment-là qu’il déclare : « Nous sommes maintenant en récession. »

4. Augmentation de l’inventaire des logements

Ensuite, le stock de logements dépasse six mois. À l’approche d’une récession, nous commençons à voir les stocks de logements augmenter. Lorsque les stocks de logements atteignent ou dépassent six mois, on assiste à un retournement du marché des vendeurs (un marché immobilier avantageux pour les vendeurs) vers un marché des acheteurs (un marché immobilier qui donne un avantage aux acheteurs).

Selon la gravité de la récession, nous pourrions atteindre six, sept ou huit mois de stocks de logements au pire moment de la récession. Ou, si la récession est très grave, ce chiffre peut atteindre 12, 14, voire 18 mois d’inventaire sur certains marchés.

Après 2008, plusieurs marchés du pays ont connu des périodes de 14, 16 et 18 mois. Cela représente un an et demi de stocks de logements. En d’autres termes, il faudrait un an et demi pour écouler tout ce stock si l’on se base sur le nombre moyen de transactions qui ont lieu.

5. Forte hausse des pré-forclusions et des forclusions

Ensuite, nous commençons à voir un pic de saisies anticipées, ce que nous appelons souvent les retards de 30/60/90 jours. Le gouvernement mesure les retards de paiement de 30, 60 ou 90 jours. Et lorsque ces trois paramètres commencent à augmenter, cela indique que les gens ont des difficultés à payer leur hypothèque ou choisissent de ne pas le faire.

Lorsque les retards de paiement de 30, 60 et 90 jours augmentent, cela indique généralement que nous nous dirigeons vers une récession ou que nous sommes en plein milieu d’une récession.

Dans le même temps, nous assisterons à une augmentation des saisies. En fonction de l’État dans lequel vous vivez et de ses lois sur les saisies, ces retardataires de 30, 60 et 90 jours peuvent se traduire par des saisies, tôt ou tard.

Dans certains États, après 30 ou 60 jours d’absence de paiement de votre prêt hypothécaire, il est facile pour un prêteur de déclarer la forclusion et de commencer le processus de forclusion. Dans d’autres États, il faut un peu plus de temps pour lancer et mener à bien la procédure de saisie. Ainsi, bien que les retards de 30, 60 et 90 jours ne se traduisent pas nécessairement par le nombre de saisies, ils sont une bonne indication du nombre de saisies que nous sommes susceptibles de voir à l’avenir.

6. Chute des prix des logements

Sur certains marchés, nous pourrions assister à une baisse modeste des prix de l’immobilier. Dans d’autres marchés – et dans certaines récessions – nous pourrions assister à une chute importante des prix des logements.

Cependant, les prix des maisons ne chutent pas toujours de manière abrupte pendant une récession. En fait, pendant certaines récessions, les prix se stabilisent ou même augmentent. Mais il n’est pas rare de constater une baisse des valeurs sur de nombreux marchés.

7. Les évaluations sont faibles

Les banques commencent à être plus attentives à la façon dont elles évaluent les propriétés. Elles reconnaissent que les prix peuvent chuter. Ainsi, si votre maison valait 100 000 $ hier, la banque commencera à s’inquiéter du fait que votre maison vaudra 95 000 $ demain ou 90 000 $ le mois prochain. Et pour tenir compte du fait que le prix de votre maison peut baisser pendant la phase de récession, les banques dévaluent souvent leurs évaluations.

8. Nouvelle construction en pause

Ensuite, nous constatons souvent une offre excédentaire de nouvelles constructions. C’est ce que beaucoup d’entre vous ont probablement constaté si vous étiez attentifs après 2008, en particulier sur les marchés qui ont connu une forte croissance en 2005, 2006 et 2007.

Les promoteurs reconnaissent qu’ils ne seront pas en mesure de terminer leurs lotissements ou leurs nouvelles constructions avant le début de la récession. Donc, ils peuvent simplement arrêter la construction. Dans certains cas, ils remettront la propriété à la banque. Dans d’autres cas, ils essaieront de la vendre ou de la conserver tout au long de la récession.

Enfin, pendant de nombreuses récessions et sur de nombreux marchés (et encore une fois, cela ne s’appliquera pas nécessairement à tous les marchés et à toutes les récessions), nous allons assister à une baisse des loyers du marché et à une diminution du taux d’occupation – en particulier dans les propriétés de classe A et de classe B qui étaient axées sur les locataires à hauts revenus qui peuvent perdre leur emploi ou voir leurs heures ou leurs salaires réduits. Beaucoup de ces locataires vont déclasser leur logement, passant de la classe A à la classe B, ou de la classe B à la classe C, pour économiser de l’argent.

Ce sont les mesures que nous utilisons souvent pour déterminer que nous nous dirigeons vers une récession ou que nous sommes au milieu d’une récession. Il est important de le savoir. Mais ce que beaucoup d’entre nous se demandent probablement, c’est comment gagner de l’argent pendant cette période.

Comment investir en période de récession

Dans le monde de l’investissement immobilier, on parle souvent de stratégies par rapport aux tactiques. Les stratégies sont les créneaux de haut niveau qui sont les plus courants dans ce domaine, tels que :

• Les maisons en faillite
• Acheter et conserver
• Vente en gros
• Notes
• Multifamiliale
• Prêt
• Commercial
• Entreposage libre-service

Les tactiques sont la mise en œuvre de ces stratégies – les décisions que nous prenons au jour le jour pour nous assurer que les stratégies que nous utilisons nous permettront de réduire les risques et d’optimiser les profits.

Vente en gros

Par exemple, une stratégie d’investissement courante est la vente en gros. Beaucoup de gens pensent que la vente en gros ne fonctionne pas bien en période de récession. Et dans une large mesure, ils ont raison.

Mais ce n’est pas parce que la stratégie, en général, ne fonctionne pas très bien, qu’il n’y a pas de tactiques dans la stratégie de vente en gros qui fonctionnent. Plus précisément, une tactique courante qui fonctionne bien pour les grossistes pendant une récession est la vente aux propriétaires, par opposition aux investisseurs ou aux acheteurs au détail.

En période de conjoncture économique favorable, les grossistes se concentrent généralement sur les  » house flippers  » comme principal client. Ce sont en effet ces derniers qui achètent le plus de biens en difficulté lorsque l’économie est forte.

Mais lorsque l’économie commence à se retourner, les acquéreurs de maisons ont tendance à rester sur la touche ou à adapter leurs stratégies à autre chose que l’achat de maisons, ce qui rend très difficile pour les grossistes de continuer à gagner de l’argent en vendant aux acquéreurs.

En outre, lorsque le marché se retourne, il y a généralement beaucoup d’investisseurs qui achètent et conservent des biens – despropriétaires de logements, par exemple – qui sont restés sur la touche pendant des mois ou des années en attendant que des biens plus abordables se présentent. Ils disposent souvent de liquidités et sont impatients d’acquérir des biens bon marché. Et comme ils n’ont pas l’intention de revendre le bien dans un avenir proche, ils ne se soucient pas de la baisse du marché et n’achètent pas au plus bas.

Les bons grossistes s’attacheront à trouver des biens qui conviennent à ces investisseurs qui achètent et conservent et s’efforceront de constituer une liste d’acheteurs de ces propriétaires. Pendant la crise de 2008-2011, je connais plusieurs grossistes qui ont fait un malheur en modifiant leurs tactiques pour se concentrer sur les propriétés et les investisseurs qui achètent et conservent, et ils ont pu résister à la tempête économique alors que la plupart des autres grossistes ont dû fermer leurs portes.

Ce n’est là qu’un exemple de la manière dont les grossistes peuvent modifier leurs tactiques en période de ralentissement économique pour réduire les risques et optimiser les profits. Il y en a beaucoup d’autres…

Fixation et retournement

Tournons notre attention vers les vendeurs de maisons pendant une minute. Si la revente de maisons en période de ralentissement économique n’est pas la meilleure stratégie à adopter, il existe des moyens de s’assurer que vous réalisez les meilleurs profits possibles avec le moins de risques possible si c’est la stratégie que vous choisissez de suivre.

Voici quelques tactiques qui fonctionnent bien pour les flippers en période de ralentissement économique :

1. Premièrement, achetez dans de bons districts scolaires. Les données indiquent que les prix ont tendance à moins baisser dans les bons districts scolaires, ce qui signifie que vous disposerez du plus grand nombre d’acheteurs et de la plus grande possibilité d’obtenir le prix de revente le plus élevé ;
2. Deuxièmement, concentrez-vous sur les propriétés au prix médian de votre région. Si la maison moyenne de votre région se vend 300 000 $, vous ne devriez pas essayer de retourner une maison de 700 000 $ ou une maison de 50 000 $. Les données indiquent que les maisons situées bien au-dessus ou au-dessous du point de prix médian ont tendance à ralentir plus rapidement et plus radicalement pendant un ralentissement. Cela s’explique par le fait que les acheteurs de ces catégories de prix risquent davantage de perdre leur emploi et ont plus de mal à obtenir un financement.

Il y a beaucoup d’autres tactiques que les flippers devraient envisager pour continuer à flipper pendant une crise, mais intéressons-nous maintenant aux investisseurs qui achètent et conservent.

Acheter et conserver

Que peuvent faire les propriétaires résidentiels en période de ralentissement économique pour réduire les risques et préserver leurs bénéfices ? Voici quelques conseils :

1. Premièrement, concentrez-vous sur les propriétés de classe C. Pendant une récession, nous voyons souvent les loyers et les taux d’occupation chuter dans les propriétés de classe A et même de classe B. Cela est dû au fait que les locataires perdent leur emploi et voient leurs heures de travail et leurs salaires diminuer. Cela s’explique par le fait que les locataires perdent leur emploi et voient leurs heures et leurs salaires réduits. Ils recherchent des logements plus petits et moins chers et descendent souvent dans la catégorie de logement. Mais tout le monde a besoin d’un endroit pour vivre, et comme les logements de classe C sont les plus rentables pour les locataires, ils ont tendance à se maintenir le mieux. En fait, dans de nombreuses régions du pays, en 2008, les logements de classe C ont surpassé le marché : les loyers ont continué à grimper et les taux d’occupation ont augmenté.
2. Deuxièmement, pensez au logement universitaire. Un secret peu connu est que pendant une récession, les inscriptions à l’université augmentent ! Cela s’explique par le fait que de nombreuses personnes ne trouvent pas d’emploi stable et décident que c’est le bon moment pour retourner à l’école et acquérir de nouvelles qualifications et compétences. Les propriétaires des villes universitaires constatent souvent qu’il est beaucoup plus facile – et plus rentable – de trouver et de garder des locataires que dans d’autres endroits.

Il y a beaucoup d’autres tactiques que les investisseurs qui achètent et conservent doivent envisager lorsqu’ils achètent et conservent pendant un centre-ville, mais tournons-nous maintenant vers les investisseurs commerciaux.

Commercial

Si vous aimez le commerce, il existe certaines tactiques que vous pouvez employer pendant une récession et qui amélioreront considérablement vos chances de réussite. En voici quelques-unes :

1. Self-stockage. Pendant un ralentissement économique, les gens ont tendance à réduire la taille de leur maison, mais ils ne réduisent pas leurs affaires. Donc, nous constatons généralement une augmentation de la demande de self-stockage pendant un ralentissement économique.
2. Egalement, les centres médicaux. Si vous êtes un investisseur commercial cherchant à acheter des locaux commerciaux, pensez aux bureaux médicaux. Les services médicaux ont tendance à être très résistants à la récession, vous pouvez donc être sûr que vos locataires continueront à payer leur loyer et à renouveler leur bail.

Ce ne sont là que quelques-unes des tactiques que les grossistes, les  » flippers « , les propriétaires et les investisseurs commerciaux peuvent utiliser pendant un ralentissement économique pour réduire les risques et augmenter les profits. Mais il en existe bien d’autres.

Et si votre stratégie d’investissement préférée est l’achat de billets, le prêt, les immeubles multifamiliaux ou autre, il existe de nombreuses tactiques que vous pouvez également employer.

Maintenant, mettez votre entreprise à l’abri de la récession dès aujourd’hui !

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