L’autre jour, je suis tombé sur cet article : « Étude de cas :Comment remplacer un revenu d’emploi de 70 000 $ par des loyers (pour les personnes réfractaires aux mathématiques !)« .

Je ne sais pas pourquoi, mais l’article a touché une corde sensible chez moi, car il laisse entendre qu’il faut être libre de toute dette pour atteindre l’indépendance financière. Je vais vous offrir une perspective différente basée sur mon expérience personnelle. Cela implique de s’endetter, d’avoir du cran et de faire appel à Dave Ramsey.

Au cas où vous vous diriez : « Qui est ce type qui me donne des conseils ? », laissez-moi vous donner quelques informations.

J’ai commencé par un triplex délabré et vacant en 1998 et j’ai lentement transformé cette première propriété en plus de 100 unités aujourd’hui. La propriété était si mauvaise qu’elle a fait pleurer ma petite amie. .

Je continue d’acheter (sur la base de mon objectif initial d’acheter une propriété rentable par an) jusqu’à ce que mes enfants entrent au collège.

Par exemple, je viens de fermer un 11-unité ce mois-ci. Un jeu de valeur classique. Il m’a fallu 10 ans pour l’acheter car le vendeur n’arrêtait pas de me dire qu’il n’était pas à vendre. Soudainement, il était à vendre en octobre, et il devait fermer avant la fin de l’année.

Allez comprendre.

Ne m’envoyez donc pas de messages haineux. Je ne suis pas un gourou de fin de soirée « quelque chose pour rien » et je souhaite établir une certaine crédibilité.

Oh, Allison, rédactrice en chef de BiggerPockets, m’a suggéré de développer les commentaires que j’ai faits dans le fil de discussion. Envoyez-lui plutôt un courrier de haine.

[Note de la rédaction : N’y pensez même pas ! J’ai réglé mes filtres anti-spam pour éliminer les messages haineux. Ne m’envoyez que des messages avec des gifs de chiots (ou des idées géniales de contenu immobilier, bien sûr)].

L’ensemble de mon portefeuille repose sur la dette – ce vilain mot de quatre lettres qui fait siffler la congrégation de Dave Ramsey.

Je n’ai jamais gagné plus de 50 000 dollars par an après impôts lorsque j’ai commencé dans l’immobilier. J’ai dû me frayer un chemin vers la richesse grâce à l’effet de levier, aux reports des vendeurs et au repositionnement des actions.

Si j’avais suivi l’Évangile selon Dave, je n’aurais plus de dettes après avoir vendu mon premier triplex afin de rembourser plus de 40 000 $ de dettes liées à des cartes de crédit et à des prêts-autos acquis à la suite d’une jeunesse insouciante. Au lieu de cela, j’ai échangé cette transaction en franchise d’impôt contre deux autres duplex.

Soyons clairs. Dave Ramsey est génial pour vous sortir de vos problèmes financiers. Faites simplement attention lorsqu’il vous dit de payer comptant pour un bien immobilier ou de vendre votre bien locatif afin de compléter son programme en 7 étapes.

Encore une chose…

Pourquoi prendre conseil auprès d’un investisseur immobilier raté dont le seul conseil à un nouvel investisseur immobilier est de toujours payer en liquide ? Umm, tout le monde n’a pas les moyens de payer en liquide pour des propriétés comme Dave.

Nous ne connaissons pas tous les détails. D’après ce que je peux comprendre, Dave Ramsey a eu un appel de marge de plusieurs millions de dollars sur son portefeuille immobilier de 4 millions de dollars, et le reste est de l’histoire.

Maintenant, c’est une célébrité déca-millionnaire qui se vante de ne payer l’immobilier qu’en liquide. Le classique voyage du héros de la richesse à la misère à la richesse.

La dette était-elle le problème, ou la personne qui s’est endettée et la structure de la dette étaient-elles un problème ?

Juste une idée.

Tout ce que je sais, c’est que la dette, utilisée à bon escient, est un joli mot de quatre lettres. C’est un outil qui vous permet d’amplifier votre richesse. Dans mon cas, cela m’a permis de rembourser toutes mes dettes de carte de crédit lorsque j’ai commencé mon aventure immobilière, tout en créant de multiples sources de revenus sous la forme d’unités de location.

J’avais deux dettes avec Countrywide Financial.

J’avais une grosse dette avec Lehman Brothers.

Les banques ont été saisies et mes prêts ont été vendus, tandis que les propriétés qui détenaient les prêts ont continué à générer des liquidités après le service de la dette, même lorsque les valeurs sont tombées en dessous de la valeur estimée.

Aujourd’hui, Bank of America possède les deux premiers, et US Bank a pris le dernier avant que je ne le refinance à un meilleur taux et à une meilleure échéance auprès d’une banque locale sympathique.

Pendant ce même effondrement de l’immobilier (le test ultime pour ma stratégie d’endettement), aucune banque n’a voulu me prêter de l’argent. À l’époque, j’avais 64 unités et j’ai continué à générer des liquidités grâce à la structure de la dette fixe/non remboursable.

J’étais ennuyé.

J’ai des rentrées d’argent de 200 dollars par mois ici, de 300 dollars par mois là, avec toutes ces unités très endettées – et pourtant aucun banquier ne veut me prêter un centime.

Tous les gens qui ont contracté trop de mauvaises dettes voulaient louer chez moi après avoir perdu leur maison. Mais je ne pouvais plus acheter de propriétés puisque les banquiers se cachaient sous leurs bureaux. Si l’endettement est une si mauvaise chose, pourquoi pensez-vous que j’ai voulu contracter encore plus de bonnes dettes pendant le pire effondrement immobilier de notre vie ?

D’après ce que j’ai compris, le message d’Erion est qu’il est intelligent de ne pas s’endetter et que le moyen le plus rapide de remplacer 70 000 $ de salaire est de posséder 10 propriétés en toute liberté. J’aimerais proposer un contrepoint.

Appelons cela la stratégie de levier la plus intelligente

Si vous employez la stratégie de levier la plus intelligente, vous ne laisserez jamais votre rapport prêt/valeur dépasser 70 % sur la base d’une évaluation prudente. Bien sûr, le ratio prêt/valeur sera plus élevé lors de l’achat initial de la propriété. Mais vous ne payez jamais un bien au détail si vous achetez correctement.

Voici ce que vous devez savoir. Vous pouvez acheter un bien immobilier aujourd’hui avec un ratio prêt/valeur de 80 %, puis en augmenter la valeur de manière à ce qu’il vaille plus dans l’année, et qu’il se situe désormais à un ratio prêt/valeur de 70 %, grâce à des techniques avancées d’investisseur ninja.

Dans l’idéal, s’il est acheté et géré correctement, vos paiements hypothécaires seront payés par vos locataires vedettes qui, à leur tour, ramèneront votre ratio prêt/valeur à environ 50 % en 10 ans.

Vous ne le faites pas en payant un supplément sur l’hypothèque. Non. Vous voulez que l’excédent de liquidités provenant de votre travail acharné de gestion de votre portefeuille améliore votre style de vie et vos réserves de liquidités aujourd’hui.

Cela rend l’investissement amusant.

Ou, si vous êtes un fou comme moi, vous prenez l’excédent de trésorerie pour acheter encore plus de cash-flow.

Le scénario idéal est de laisser la puissance de la hausse des loyers, associée à l’externalisation de la dette aux locataires, remplacer vos frais de subsistance fixes en 10 ans ou moins.

Acheter et conserver des biens immobiliers générant des liquidités est l’ investissementIDEAL.

Je représente le revenu dans votre poche après toutes les dépenses, y compris l’hypothèque.

D comme dépréciation – le plus grand avantage fiscal jamais créé. C’est le seul amortissement pour lequel il n’est pas nécessaire de dépenser de l’argent pour obtenir une déduction.

E signifie equity capture, car vos locataires remboursent votre hypothèque tandis que vous créez encore plus d’équité en ajoutant de la valeur ou en achetant en dessous du marché.

A est pour l’appréciation. Je suis dans un marché linéaire à croissance lente, donc ce n’est pas quelque chose sur lequel je me concentre. Historiquement, l’appréciation a suivi le même rythme que l’inflation selon les recherches approfondies de Robert Schiller.

L comme effet de levier. Avec un acompte de 20%, vous contrôlez 100% de tous les avantages de l’immobilier. Si vous payez comptant, vous perdez ce merveilleux outil et vous immobilisez tout votre argent dans une seule transaction.

La stratégie d’effet de levier la plus intelligente nécessite un endettement. Pourtant, si votre rapport prêt/valeur est de 70 % ou moins, je me risquerais à penser qu’il est assez difficile d’avoir des problèmes – surtout si votre ratio de couverture de la dette (DCR) est de 1,25 ou plus.

Qu’est-ce que le DCR ?

Il s’agit du montant du revenu après toutes les dépenses qui peut couvrir votre prêt hypothécaire. Étant donné que votre revenu net d’exploitation (RNE) reflète déjà les taxes et l’assurance de votre propriété, vous n’utilisez pas l’IPIT pour le calculer. N’oubliez pas que l’IRPF correspond au capital, aux intérêts, aux taxes et à l’assurance.

Le DCR est le suivant :

NOI ÷ Versement hypothécaire

Dans l’article d’Erion, l’investisseur avec l’hypothèque a reçu 600 $ par mois en NOI. Divisez ce montant par le paiement hypothécaire de 430 $, et le DCR est de 1,43.

En d’autres termes, 143% de l’hypothèque est couverte par le cash-flow mensuel.

C’est un gros DCR. La plupart des banquiers d’affaires veulent un minimum de 1,2 à 1,25.

Le principal obstacle à la stratégie de levier la plus intelligente est que vous devez savoir ce que vous faites ET savoir comment gérer correctement un portefeuille locatif OU savoir comment gérer le gestionnaire immobilier.

Maintenant, utilisons la stratégie de levier la plus intelligente pour remplacer votre salaire de 70 000 $ puisque c’est la partie de l’article qui a attiré mon attention en premier lieu.

La plupart des gens pensent qu’il faut plus de propriétés pour obtenir plus de revenus. Je crois qu’il faut voir cela en termes d’unités plutôt que de propriétés.

En d’autres termes, cessez de vous concentrer sur les propriétés !

Chaque unité que vous achetez devient un élément unique de flux de trésorerie qui vous aide à diversifier votre flux de revenus et à assurer le service de la dette.

Vous avez un 4 pièces ? Vous avez quatre sources de cash-flow. C’est quatre fois plus sûr que de posséder un logement individuel, où vous n’avez qu’une seule source de flux de trésorerie.

Ensuite, remplacer 70 000 dollars de revenus W-2 ou 1099 revient en fait à environ 50 000 dollars par an, après déduction de tous les impôts fédéraux et d’État, plus FICA et Medicare. Pour les revenus 1099, vous avez besoin d’encore moins en raison de l’impôt supplémentaire sur le travail indépendant.

Cela suppose que vous êtes célibataire, sans personne à charge, que vous résidez dans un État où les impôts sont élevés et que vous ne contribuez pas à votre plan de retraite.

Recadrons la situation en exigeant 50 000 dollars par an de salaire net, soit 4 166 dollars par mois.

Vous pouvez facilement couvrir ces coûts en vous concentrant sur de petites transactions multifamiliales dans la gamme des 4-15 unités, où chaque unité fournit 150 $ par mois au minimum. Je vise 200 $ par unité. Donc, soyons conservateurs.

Maintenant, tout ce dont vous avez besoin est de 27 unités. Cela ne semble-t-il pas mieux que les 34-35 logements mentionnés par Erion ? Il existe d’innombrables façons de procéder – 14 duplex, 7 quadruplex, vous voyez le genre.

S’ils sont structurés correctement, vos revenus immobiliers seront exonérés d’impôts en raison des frais d’intérêt, des stratégies d’amortissement et du traitement de votre projet immobilier comme une entreprise, où vous êtes classé comme un professionnel de l’immobilier selon les directives de l’IRS.

À propos, il vaut mieux avoir le bon expert-comptable pour que cela fonctionne, car la différence entre l’optimisation et l’évasion fiscales est d’environ 10 ans de prison.

Lorsque vous vous lancez dans la stratégie de levier la plus intelligente, vous voulez vous concentrer sur les propriétés de 5 unités et plus avec des prêts commerciaux qui s’amortissent sur 20 ans et dont le taux d’intérêt est fixe pour un minimum de 5 ans.

La plupart des banquiers d’affaires exigeront un acompte d’au moins 20 % et voudront voir un RCD de 1,2 ou plus, comme je l’ai mentionné précédemment. Certains banquiers peuvent exiger un acompte de 25 à 30 %. Cela vaut vraiment la peine de magasiner votre transaction.

De plus, si vous n’avez pas d’expérience dans la gestion des locations, ils peuvent exiger que vous engagiez un gestionnaire immobilier professionnel et/ou un partenaire et une SARL. Cette mesure ne protège pas seulement M. le banquier, elle vous protège aussi.

Gardez à l’esprit que dans le secteur des logements collectifs de plus de 5 unités, le banquier prête sur la propriété et le cash-flow. Pas sur vous. C’est un point critique par rapport aux locations de maisons individuelles.

Si l’affaire n’a pas de sens, vous ne serez pas approuvé et vous serez obligé de trouver la bonne affaire qui correspond aux paramètres de la banque. Au fur et à mesure que vous vous améliorez, vous pouvez affiner votre recherche de transactions où le banquier vous supplie presque de lui en proposer d’autres.

Encore une fois, M. le banquier vous prête de l’argent sur la propriété et le cash-flow. Pas à vous. Ensuite, il examine votre bilan, votre revenu annuel et votre cote de crédit. C’est pourquoi il est judicieux de conserver votre emploi principal, votre 401k et votre IRA, tout en maintenant un crédit décent. Je suis toujours déçu quand les gens encaissent leur 401k ou IRA pour trouver de l’argent. Cela rend l’éligibilité plus difficile à long terme si vous souhaitez construire un portefeuille de plus de 10 unités.

Une fois que vous avez remplacé votre salaire net par toutes ces unités en utilisant la stratégie de levier la plus intelligente, devinez quoi ? Le solde de vos prêts est considérablement réduit.

Vous vous souvenez de ces prêts commerciaux sur 20 ans ?

Les soldes ont facilement baissé de près de 40 % en 10 ans. Vous pourriez refinancer ces prêts pour un paiement encore plus bas (en raison de la réduction du principal) et vous donner une belle augmentation pour tout le mal que vous vous êtes donné, ou vous pourriez repositionner le capital pour plus d’unités et encore plus de liquidités.

Notez que je n’ai même pas tenu compte de l’appréciation. Si vous avez de la chance et que vous faites grimper l’aiguille de l’appréciation en jouant sur la valeur, le ratio prêt/valeur pourrait être inférieur à 50 % après 10 ans.

La stratégie de levier la plus intelligente ne convient pas à tout le monde

Si vous avez une aversion pour les dettes, alors allez-y et suivez le plan d’Erion. Il s’agit d’une stratégie solide. Ces deux scénarios vous permettent d’atteindre une valeur nette d’un million de dollars et de remplacer vos revenus en 10 ans environ.

Je n’ai pas fait les calculs, mais j’ai l’impression qu’il faudrait plus de temps pour remplacer votre salaire net dans le cadre de la stratégie sans dette, puisque vous remboursez environ 800 000 $ d’hypothèques et que tout le cash-flow excédentaire est réinjecté dans les hypothèques.

N’hésitez pas à me corriger si je me trompe.

La stratégie sans dette me rappelle le chemin suivi par la secte Dave Ramsey. Vous vivez de riz et de haricots et conduisez une vieille voiture pendant que vous réduisez la dette hypothécaire de votre portefeuille locatif. Vous êtes obligé de garder votre emploi tant que vous avez les hypothèques et vous vous concentrez sur le jour où vous pourrez crier « Je possède 10 maisons sans dette ! ».

Dans ce même scénario, je pourrais obtenir 1 million de dollars de capitaux propres sur mon marché en constituant lentement un portefeuille de 3 millions de dollars dans le cadre du plan de levier le plus intelligent. Cela équivaut à 50 unités ou plus, où le ratio prêt/valeur est d’environ 66 %.

Vous pouvez améliorer votre niveau de vie chaque année tant que vous vivez en dessous de vos moyens. Gardez les extravagances pour plus tard, lorsque vos liquidités immobilières dépasseront largement votre salaire avant impôts.

De plus, l’appréciation et les avantages fiscaux sont trois fois plus élevés, ainsi que les gains de revenus locatifs induits par l’inflation. Imaginez plus de 50 locataires travaillant dur pour rembourser vos 2 millions de dollars d’hypothèques parce que vous êtes prêt à leur offrir le meilleur produit au meilleur prix. Un véritable gagnant-gagnant.

Mieux encore, vous pouvez dépenser l’excédent de liquidités aujourd’hui tout en conservant votre emploi.

Imaginez ce que quelques milliers de dollars supplémentaires par mois de revenus locatifs sans frais pourraient faire dans votre vie si vous étiez en mesure d’acquérir 10 logements ou plus au cours des cinq prochaines années.

Pouvez-vous dire que louer une villa d’un million de dollars au bord de la mer au Mexique pour une semaine en plein hiver comme je le fais chaque année ? Les haricots et le riz ont bien meilleur goût sur la Rivera mexicaine.

[Note de la rédaction : nous republions cet article pour le bénéfice de nos membres les plus récents].

Qu’en pensez-vous ? Est-il préférable de posséder 50 unités avec un effet de levier raisonnable ou 10 unités en toute liberté ?

Discutons-en ci-dessous !