Lorsque vous commencerez à investir dans l’immobilier, vous entendrez probablement les gens parler d’un bien immobilier situé dans un emplacement A, B ou C. Tout comme à l’école, les quartiers reçoivent une note – bien que la classification soit un peu plus subjective. Il n’existe pas d’organisation gouvernementale, de conseil ou de société qui définisse de manière absolue une classe de gestion immobilière.
Les catégories de biens sont, honnêtement, plus une règle non écrite acceptée par la plupart des investisseurs, et les lignes ne sont pas incroyablement claires. Vous pouvez penser qu’un emplacement est un emplacement A (en d’autres termes, « le meilleur »), tandis qu’un autre investisseur peut penser qu’il s’agit d’un emplacement B – ou deuxième meilleur. Mais dans l’ensemble, les investisseurs s’accordent sur les distinctions entre les catégories. Les différents États et villes peuvent proposer des variations sur la façon dont les classifications sont classées.
Chaque catégorie comporte des risques et des avantages différents. Vous devrez faire preuve de diligence raisonnable pour déterminer quelle catégorie est le bon investissement pour vous.
Les différentes échelles de notation
Certains investisseurs notent les emplacements sur une échelle de A à C, tandis que d’autres les notent sur une échelle de A à F. En d’autres termes, vous pouvez dire qu’un site est un « C » – ou vous pensez que c’est le pire – mais quelqu’un qui note sur une échelle A-F peut penser que « C » signifie moyen. Par souci de clarté, nous utiliserons une échelle de A à C.
Outre l’emplacement qui reçoit une note, le bien lui-même peut être classé comme un bien A, B ou C. Ainsi, vous entendrez peut-être quelqu’un dire : « J’ai un bien A dans une zone B ». Pour ajouter plus de spécificité au système de classification, certains ajoutent même un plus ou un moins à ces notes. On peut ainsi entendre : « La propriété est une maison B-moins dans une zone B-plus ». Pour l’instant, nous allons omettre les désignations plus et moins, mais n’hésitez pas à les utiliser si vous souhaitez ajouter de la spécificité lorsque vous commencez à investir.
Classe de propriété A
Un emplacement de classe A est une zone où l’on trouve de nouveaux immeubles, des restaurants branchés, de bonnes écoles… et des biens immobiliers coûteux. Les locataires ont des revenus élevés et les propriétés sont rarement vacantes. C’est vraiment le meilleur emplacement que vous puissiez trouver, et les locataires les plus qualifiés veulent louer ici.
Un immeuble de classe A est généralement plus récent – probablement moins de 10 ans – et présente donc moins de problèmes d’entretien. L’immeuble dispose d’équipements modernes, tels que des comptoirs en granit et des planchers en bois dur. Les immeubles sont bien situés, par exemple au bord de l’eau, au centre-ville ou en banlieue, selon votre région.
Les biens de classe A demandent généralement les loyers les plus élevés mais peuvent fournir un flux de trésorerie plus faible en raison de la forte demande d’un « investissement facile ». Cela signifie que les prix d’achat seront plus élevés et que le cash-flow sera plus faible.
Classe de propriété B
Un emplacement de classe B peut être légèrement plus ancien que son cousin de classe A, mais il dispose toujours de restaurants, de magasins et d’écoles décents. En général, ces zones sont occupées à 50 % par des propriétaires, l’autre moitié étant détenue par des investisseurs et louée. Il s’agit peut-être de la zone de la classe moyenne, où les locataires ont un revenu légèrement inférieur à celui des propriétés de classe A.
Un immeuble de classe B a probablement 15 à 30 ans. Ces logements n’ont pas l’éclat d’un immeuble de classe A. Les revenus locatifs sont plus faibles et les coûts d’entretien sont plus élevés en raison de l’âge du logement.
Cependant, vous pouvez y ajouter de la valeur. Ces biens peuvent facilement devenir des biens de catégorie B-plus ou même A grâce à des rénovations et des améliorations. En raison du flux de trésorerie, du potentiel de croissance et de la stratégie de sortie offerts, les biens de classe B constituent une base solide pour tout investisseur cherchant à se constituer un portefeuille immobilier substantiel et rentable.
Classe de propriété C
Les emplacements de classe C ont généralement des locataires aux revenus plus faibles que dans les zones de classe B, et les maisons sont vieilles de 30 ans ou plus, sans aucune évaluation historique. Cette zone est moins désirable, et de nombreuses propriétés présentent une détérioration visible. Certaines peuvent même être condamnées. Le quartier est probablement éloigné des commerces, des restaurants et des transports en commun.
Un bâtiment de classe C, lui aussi, a probablement plus de 30 ans et a l’air d’en faire partie. Ils nécessitent des réparations fréquentes, alors prévoyez un entretien continu. Les systèmes, comme la plomberie et l’électricité, peuvent être obsolètes et nécessiter une attention permanente. Les propriétés se loueront généralement moins cher, mais seront beaucoup plus abordables.
Ces propriétés sont principalement détenues par des investisseurs et occupées par des locataires. Bien qu’elles offrent le meilleur cash-flow de toutes les catégories, elles nécessitent un suivi et une gestion à plein temps.
Recherchez un gestionnaire de biens immobiliers spécialisé dans ce domaine particulier.
Quelle classe dois-je choisir ?
De nombreux grands portefeuilles reposent sur des fondations solides, de classe B, acquises avec le moins de dettes possible.
Une fois que vous avez construit une base solide qui génère un montant décent de flux de trésorerie chaque mois, envisagez de prendre plus de risques. Utilisez l’effet de levier pour vous diversifier dans des secteurs de classe C, qui augmentent encore le cash-flow mensuel et vous permettent de faire croître votre portefeuille à un rythme plus rapide.
Clause de non-responsabilité : il y a des histoires d’horreur et des contes de fées dans cette classe d’actifs à succès ou à défaut. Faites preuve d’une grande diligence avant d’investir et veillez à rechercher la meilleure gestion immobilière.
(Et les propriétés de classe A ? Laissez-les de côté. Au lieu de vous dire « J’aimerais y vivre », emménagez-y une fois que vous vous serez constitué un grand portefeuille).
Comme indiqué précédemment, les distinctions entre les classes ne sont pas très rigides ou définies, mais les classifications décrites ici devraient vous donner une indication générale de la façon dont les investisseurs considèrent les propriétés et les quartiers. Étudiez votre marché pour découvrir la stratégie qui vous convient le mieux.
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