En tant qu’agent immobilier depuis plus de 30 ans, je peux vous promettre que l’inspection de la maison est l’une des plus grandes craintes de la plupart des agents immobiliers. Bien sûr, un agent de l’un ou l’autre côté de la transaction pourrait attendre le résultat, avec son salaire potentiellement en jeu. Si ça ne marche pas pour une raison quelconque, ils ne sont pas payés. Donc, en gros, c’est la peur de l’inconnu.

L’inspection de la maison peut aussi être une grande crainte du vendeur, d’autant plus qu’il ne sait souvent pas à quoi s’attendre. Mais si votre agent est malin, il peut même s’avérer payant de faire effectuer certaines inspections à l’avance, surtout s’il y a des problèmes potentiels.

Par exemple, si j’étais l’agent d’un propriétaire dans un quartier qui vend surtout des FHA et qu’il y avait beaucoup de maisons sur le marché, je pourrais même lui recommander de faire faire une évaluation FHA et la liste des réparations à l’avance. De cette façon, on connaîtrait les réparations et la valeur à l’avance. Ainsi, pas de surprises. Si les résultats sont défavorables, cependant, toute autre personne qui veut acheter la propriété en utilisant le financement FHA dans les six prochains mois devra toujours utiliser cette évaluation, même si c’est un acheteur FHA différent.

Une autre stratégie de l’agent inscripteur consiste à demander au vendeur d’offrir une garantie sur la maison afin d’atténuer les craintes du futur acheteur concernant les réparations. C’est tout à fait logique puisque la plupart des acheteurs d’une première maison ont des fonds limités après avoir dépensé tout leur argent pour leurs achats initiaux.

En fait, il arrive que les acheteurs ne fassent même pas inspecter leur maison parce qu’ils ne veulent pas la payer, et qu’ils fassent venir un parent ou un ami bricoleur pour visiter la propriété. Cependant, je dirais qu’il est préférable de faire appel à une tierce personne certifiée et formée pour savoir exactement ce qu’il faut regarder. De plus, qui veut parler de la réparation surprise qui n’a pas été remarquée pendant que vous êtes tous assis autour de la table du dîner ?

N’oubliez pas qu’en tant qu’acheteur, l’inspection de la maison est votre amie. Si les résultats sont un cauchemar, il est peut-être préférable de passer à autre chose. Après tout, la meilleure affaire est parfois celle que vous n’avez pas obtenue.

Agents immobiliers investisseurs

En ce qui me concerne, en tant qu’agent immobilier ancien investisseur, j’accueille l’inspection de la maison comme un outil de négociation extrêmement utile. Je l’ai trouvé particulièrement utile lorsqu’un de mes investisseurs immobiliers essayait d’acheter une transaction au détail. Oui, vous m’avez bien entendu. Une affaire au détail.

Certaines opérations de détail peuvent s’avérer tout à fait judicieuses pour les investisseurs, en particulier s’ils recherchent une résidence principale pour une à quatre familles ou si elles entrent dans la catégorie des 4 à 10 biens d’investissement que l’on peut acquérir avec un prêt hypothécaire conventionnel à son nom.

Il s’agit souvent d’affaires que l’on trouve sur le MLS, y compris des successions, des propriétés nécessitant un peu d’amour ou de travail, des propriétés avec de longs temps de marché ou DOM (jours sur le marché), des propriétés qui ont été inscrites auprès de plusieurs courtiers, ou même des maisons où le vendeur est un administrateur. Par exemple, s’il s’agit d’une situation où la maison de retraite ou de soins obtient tout le produit de la vente, l’administrateur peut être plus préoccupé par le déchargement de la propriété que par le prix.

Un autre exemple, qui est l’un de mes types de propriétés préférés, est la maison fonctionnellement obsolète. Elle peut sembler trop désuète pour un acheteur au détail ou un propriétaire-occupant, mais peut encore convenir à un locataire qui se préoccupe davantage de l’emplacement que de l’état. D’ailleurs, il se peut qu’il ne cherche qu’un logement temporaire. Souvent, l’inspection de la maison révèle des mises à jour qui devraient être faites, mais qui n’ont pas nécessairement besoin d’être faites maintenant pour satisfaire un locataire.

Stratégie pour les investisseurs

La meilleure stratégie d’investisseur particulier à laquelle je pense est assez simple : peu d’apport financier, mais toujours des flux de trésorerie. Nous avons toujours demandé une aide au vendeur, même lorsque nous avons dû augmenter le prix par rapport au prix demandé après une contre-offre. Et, bien sûr, nous avons toujours demandé une inspection de la maison, que nous faisions passer par notre inspecteur super minutieux, qui s’assurait d’inclure des estimations pour tous les travaux ou réparations qu’il recommandait. C’était toujours génial de laisser les inspecteurs, ou n’importe quel tiers d’ailleurs, être le méchant.

Dans le cadre de notre stratégie, nous faisions une offre assez proche du prix demandé avec une bonne assistance, puis nous demandions l’inspection. Lorsque le rapport revenait, nous ne négociions jamais les points qui, selon nous, seraient relevés par l’inspecteur de l’utilisation et de l’occupation ou du canton lors d’une inspection ultérieure, mais uniquement les points qui ne le seraient pas. Nous gardons également les inspections spécialisées – telles que les infestations de bois, les moisissures, les piscines, les certifications HVAC, les certifications de toiture, les inspections de fosses septiques, les tests de puits et, bien sûr, le radon – séparées.

N’oubliez pas que la plupart des inspecteurs vous donneront une liste de ce qu’ils recherchent ou examinent avant de procéder à l’inspection. Si vous achetez avec un financement FHA, bien sûr, ils ont des directives spécifiques pour les évaluations et les exigences de propriété. En ce qui concerne l’inspection du canton, vous pourrez peut-être vous instruire quelque peu sur leur processus s’ils disposent d’un manuel.

Ensuite, il s’agirait de savoir comment négocier les réparations. Bien sûr, nous préférons toujours, dans la mesure du possible, les crédits de réparation ou nos entrepreneurs qui effectuent tous les travaux plutôt que les entrepreneurs du vendeur. Cela était particulièrement vrai pour tous les éléments qui n’étaient pas jugés nécessaires pour obtenir un prêt hypothécaire. Il n’y a rien de tel que d’obtenir un crédit de réparation et de pouvoir effectuer les travaux à son propre rythme, car cela n’entrave en rien le processus de location de la propriété.

En outre, il est toujours utile d’obtenir des devis rapidement, car de nombreux vendeurs ne disposent pas d’un vaste réseau de réparateurs. N’oubliez pas d’envoyer le rapport de votre inspecteur à l’agent immobilier et au vendeur. Cela peut jouer en votre faveur, car si le vendeur refuse de réparer un défaut ou une réparation majeure et que l’affaire tombe à l’eau, il peut toujours être tenu de divulguer tous les défauts matériels à un nouvel acheteur. Cela peut être très préjudiciable, et il devra probablement effectuer la réparation à l’avenir de toute façon. Il est donc tout à fait logique qu’il répare maintenant et vous vende le bien.

Récapitulons. Si vous achetez un bien au détail, essayez d’y aller avec une faible mise de fonds, obtenez toujours une aide (au moins 3 %), assurez-vous d’avoir toujours des liquidités et laissez l’inspecteur être le méchant. Avec un financement FHA ou conventionnel, cela devrait vous permettre de faire une très bonne affaire et d’obtenir un bien en bon état – ou du moins de trouver l’argent ou le crédit nécessaire pour le remettre en bon état.

Alors, comment utiliser les inspecteurs pour négocier une meilleure affaire immobilière ?

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