Bien que j’aie suivi des cours sur la manière d’acheter des transactions à la vente du shérif, je dois dire, en toute franchise, que je n’ai jamais assisté à une vente. En général, mon entreprise et moi-même nous trouvons à l’autre bout de la vente, représentés par notre avocat spécialisé dans les saisies, à qui nous avons donné des instructions d’enchères pour représenter nos intérêts.

Je me souviens que lorsque j’ai suivi l’un de ces cours sur l’achat de biens à la vente du shérif, mon copain, l’instructeur, m’a demandé ce que je faisais là, et j’ai répondu : « Je veux savoir ce que vous faites et pensez à la vente ». Il a ri et a commencé à me donner beaucoup d’informations intéressantes. Il a abordé non seulement ce qu’il faut faire lors de la vente en tant qu’investisseur, mais aussi certaines choses à faire avant d’arriver à la vente. Il a également décrit comment les choses se passaient dans le comté d’où je viens, ce qui était utile puisque le processus est souvent spécifique à chaque comté.

C’est cette discussion avec lui qui a fait naître le déclic chez moi. Bien que de nombreuses personnes fassent de bonnes affaires en assistant à la vente du shérif, j’ai réalisé que d’autres stratégies pouvaient également être employées, comme l’achat avant ou après la vente.

Pour être tout à fait honnête, je n’ai jamais été un grand fan des situations de surenchère. Qu’il s’agisse d’assister à une saisie, à une vente fiscale ou à des offres multiples sur une opération de réhabilitation, les guerres d’enchères ne sont jamais amusantes. Je me demande toujours si je n’ai pas payé trop cher. Je préfère plutôt les transactions hors marché ou, plus encore aujourd’hui, l’achat d’une note non performante.

Notes non performantes

Pour moi, bien qu’il puisse y avoir plusieurs acheteurs qui font des offres sur les billets, il semble qu’il y ait moins d’acteurs dans l’espace, en particulier pour les transactions d’un montant élevé. Les grandes entreprises qui achètent des prêts institutionnels auprès des banques doivent être contrôlées et jugées conformes.

Mais lorsque vous achetez la note, il semble que vous ayez une longueur d’avance sur les personnes qui font des offres à la vente, sur les rénovateurs et même sur les personnes qui achètent des maisons.

Une fois que vous achetez le prêt, en devenant le prêteur, vous serez l’un des premiers à savoir si cette propriété doit être saisie ou vendue. Par exemple, s’il s’agit d’un privilège de premier rang vacant et que le propriétaire n’a aucun intérêt à garder la propriété, la stratégie de sortie la plus courante peut être la vente de la propriété (c’est-à-dire la saisie, l’acte de remplacement ou le rachat). En tant que titulaire du premier privilège, c’est vous qui dirigez cette procédure.

Outre l’achat de la note non performante, voici quelques autres stratégies pour éviter autant que possible la concurrence, que vous achetiez avant, pendant ou après la vente.

Acheter avant la vente

Une autre stratégie souvent négligée consiste à acheter le bien avant la vente par l’intermédiaire de l’avocat de la banque chargé de la saisie. Nous avons réussi à le faire à plusieurs reprises, notamment lorsque notre avocat, qui nous représente en tant que détenteur d’un privilège de second rang, contacte l’avocat du privilège de premier rang et lui suggère d’économiser le temps et l’argent de la vente et de nous vendre le bien pour le montant de l’offre d’ouverture.

Enchérir à la vente

Lorsqu’il s’agit d’assister à une vente de sheriff, nous sommes plus soucieux de contrôler la vente que de simplement enchérir. Si notre stratégie consiste à reprendre la propriété, notre avocat commencera l’enchère à un chiffre plus élevé. Si ce n’est pas notre stratégie, il/elle peut commencer par un chiffre inférieur (qui protège toujours nos intérêts en tant que détenteur du privilège). Il y a cependant quelques considérations à prendre en compte, notamment ce que nous pensons que la propriété vaut, ce qu’elle pourrait vendre en tant que REO, si nous devons recapitaliser, etc.

Si vous vous présentez pour faire une offre sur une propriété, il est important de faire preuve de diligence raisonnable à l’avance et de connaître le montant maximum que vous êtes prêt à offrir. Vous voudrez peut-être examiner le titre de propriété, ainsi que la VRA (valeur après réparation), qui peut être plus difficile à déterminer.

Si la banque ne connaît pas la valeur du bien en raison de données erronées ou si elle a besoin de le rayer de ses livres, il peut s’agir d’une bonne opportunité pour l’investisseur immobilier, surtout si peu d’autres soumissionnaires se présentent à la vente.

L’achat d’un REO

Bien entendu, l’autre option consiste à racheter le bien immobilier à la banque.

Cette stratégie me semble plus logique, d’autant plus que je peux généralement pénétrer à l’intérieur du bien pour me faire une meilleure idée des coûts réels de remise en état (il n’est normalement pas possible de pénétrer dans un bien sur lequel vous faites une offre lors d’une vente forcée). De plus, j’obtiens un titre de propriété assurable et souvent la possibilité d’obtenir une réduction ou un taux de réémission sur la police d’assurance titre.

Le seul problème que pose l’achat d’une maison en vente libre est que la banque est parfois lente à répondre (car elle essaie toujours d’encourager les offres multiples). Elle veut toujours votre offre la plus élevée et la meilleure, et tout ce qui compte, c’est ce qu’elle va gagner sur l’affaire. Elles exigent un dépôt solide (souvent au moins 2 500 dollars pour les investisseurs) et préfèrent conclure rapidement avec le moins d’imprévus possible.

Pour ma part, je ferais tout ce qui est possible pour faciliter la conclusion de l’affaire. Par exemple, j’essayais d’apprendre à connaître l’agent inscripteur et de faire en sorte qu’il lui soit plus facile de me vendre en lui montrant à l’avance que je comprends le processus des REO. Une autre stratégie que j’ai utilisée en tant qu’agent immobilier agréé était d’inciter la banque à accepter mon offre en renonçant à ma commission sur l’affaire, car cela augmenterait le bénéfice net de la vente.

Je suis sûr qu’il existe de nombreuses autres stratégies pour éviter la concurrence, que vous achetiez avant, pendant ou après la vente par le shérif. Et donc, j’aimerais en entendre quelques-unes de la part de la communauté BiggerPockets.

Quel est votre moment préféré pour trouver une affaire ? Ou quelles sont vos stratégies préférées pour battre la concurrence sur votre marché ?

J’aimerais entendre votre avis dans un commentaire !