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Comment analyser la criminalité et la sécurité d’un marché immobilier potentiel ?

How to Analyze a Potential Real Estate Market for Crime & Safety

Le taux de criminalité est un indicateur important à analyser lors de la recherche d’un immeuble de placement. Acheter dans une zone à forte criminalité peut être risqué non seulement pour vous, mais aussi pour votre investissement. Nous avons certainement connu quelques condensateurs de climatisation qui se sont mystérieusement fait pousser des jambes et sont partis.

Non seulement la criminalité peut coûter cher aux propriétaires par le biais des vols et des effractions, mais un taux de criminalité élevé réduit généralement la valeur des propriétés dans une zone donnée. Une étude du Center for American Progress, par exemple, a montré qu’une réduction de 10 % des homicides entraînait une augmentation de 0,83 % de la valeur des logements l’année suivante.

Cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas gagner de l’argent dans les zones à forte criminalité. En effet, nous avons un bon nombre d’investissements dans des zones où le taux de criminalité est relativement élevé. Il y a encore beaucoup de gens bien dans ces zones à qui vous pouvez faire de l’argent en les louant ou en les vendant.

Mais l’important est de savoir dans quoi vous vous engagez. La pire chose que vous puissiez faire est d’acheter dans une zone à forte criminalité alors que vous pensez qu’il s’agit d’une zone à faible criminalité – ce qui nous amène à la première chose importante à faire avant de commencer à investir.

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1. Décidez des domaines dans lesquels vous voulez investir

La stratégie consistant à « fermer les yeux et à lancer une fléchette dans la section des actions du journal » n’est pas particulièrement efficace. (OK, peut-être que ça l’est pour les actions, mais pas pour l’immobilier).

Si vous ne savez pas ce que vous cherchez, vous ne le trouverez jamais. Il est important de décider dès le départ quel est votre degré de tolérance au risque et dans quels types de domaines vous êtes prêt à investir. Voulez-vous vous lancer dans le logement de luxe, le logement de la section 8, le logement de la classe moyenne, etc. Les richesses se trouvent dans les niches, il n’est donc généralement pas judicieux de se lancer sans but. En ce qui concerne la criminalité, la question est la suivante : « Quel taux de criminalité êtes-vous prêt à tolérer ? » Vous devez répondre à cette question à l’avance.

2. Sites web sur la criminalité

Une fois que vous avez décidé du type de zones dans lesquelles vous souhaitez investir, vous pouvez commencer à les rechercher. Le premier endroit où chercher est en ligne.

Des sites Web tels que CLRSearch.com, NeighborhoodScout.com et HomeFair.com peuvent vous donner toutes sortes d’informations sur un code postal, des prix médians et du revenu par habitant aux taux de vacance et, bien sûr, aux taux de criminalité.

Malheureusement, ces sites ne ventilent ces informations que par code postal, et les codes postaux peuvent être assez grands. Parfois, certaines parties d’un code postal auront un taux de criminalité élevé, et d’autres parties auront un taux de criminalité faible.

City-Data.com, quant à lui, dispose d’une fonction cartographique qui peut vous donner des informations beaucoup plus précises.

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Image via City-Data.com

Malheureusement, si cette fonction peut vous donner un compte rendu du revenu médian par subdivision, elle ne dispose que de données sur la criminalité par code postal.

3. Sites web de cartographie de la criminalité

Il existe toute une série de sites Web de cartographie de la criminalité :

Ces sites valent probablement la peine d’être consultés, même si j’ai toujours été un peu méfiant à leur égard. D’abord, ils ne montrent qu’une carte parsemée de crimes signalés, ce qui rend difficile la comparaison d’une région à l’autre. Ensuite, je ne suis pas sûr que toutes les données pertinentes aient été obtenues et soient présentées. Ainsi, même si je pense que ces cartes valent la peine d’être consultées, je ne prendrais pas de décision en me basant uniquement sur elles.

4. Conduire le quartier

Google Earth est un outil fantastique, mais je vous déconseille de l’utiliser pour tirer des conclusions sur un quartier. Une image fixe donne généralement l’impression qu’un endroit est meilleur qu’il ne l’est en réalité. Par exemple, si un quartier est délabré, il peut très bien sentir mauvais, et vous ne pouvez pas détecter une odeur nauséabonde sur une photo. Les ordures qui flottent au vent ou les fauteurs de troubles qui rôdent ne sont pas non plus très visibles sur une photo.

En fin de compte, il n’y a tout simplement aucune comparaison possible avec le fait d’être sur place. Même si vous souhaitez investir à partir d’un autre État (ce que vous devriez faire avec beaucoup de prudence, d’ailleurs), vous devriez d’abord vous rendre sur place, là où vous souhaitez investir. Conduire dans un quartier peut vous donner une très bonne idée de sa qualité et de sa sécurité.

Les éléments à rechercher sont les suivants :

  • Les bâtiments vacants et barricadés (s’ils sont barricadés, cela signifie probablement que le propriétaire a peur d’être volé).
  • De nombreux bâtiments brûlés ou gravement délabrés qui ne sont pas réparés.
  • Cages autour des condensateurs de climatisation
  • Barres sur les fenêtres ou les portes
  • Les ordures dans les rues
  • Beaucoup de graffitis
  • Etc.

N’oubliez pas non plus de vous arrêter dans un ou deux magasins de proximité et regardez si le caissier est derrière un plexiglas. Cela vous en dira long.

Si vous voulez encore plus d’informations, faites un tour en voiture la nuit et voyez si c’est calme et si les gens promènent leur chien ou font leur jogging, ou si c’est complètement vide (les gens sont probablement nerveux de sortir) ou très bruyant (les gens causent probablement des problèmes).

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5. Parler aux voisins

Les personnes qui en savent le plus sur un quartier sont celles qui y vivent. Beaucoup d’entre eux seront ravis de vous parler de leurs expériences ou des enfants d’aujourd’hui. N’hésitez pas à demander aux voisins s’ils aiment vivre dans le quartier ou s’ils pensent qu’il est sûr.

Soyez juste prêt à recevoir une oreille attentive.

6. Autres investisseurs et gestionnaires de biens

Si vous ne fréquentez pas votre club immobilier local, vous devriez commencer. Il en va de même pour les groupes de gestionnaires immobiliers de votre ville. Ce sont les meilleures personnes à qui demander ce que c’est que d’être propriétaire et à quel point la criminalité est grave dans les différents quartiers de la ville.

7. La police

Les services de police peuvent être une excellente source d’informations sur divers secteurs, en particulier si vous cherchez à acheter un immeuble d’habitation. De nombreux services de police vous donneront une liste des appels qu’ils ont reçus concernant un appartement si vous en faites la demande. Donc, si vous évaluez un appartement dans une zone qui vous semble un peu douteuse, c’est absolument quelque chose que vous devriez faire.

En outre, de nombreux services de police autorisent les citoyens à effectuer des patrouilles. À Kansas City, MO, par exemple, les résidents peuvent demander à faire un tour en voiture une fois par an. C’est un excellent moyen de voir à quoi s’occupe exactement la police dans votre ville, et il n’y a pas de meilleure personne qu’un officier de police pour s’informer sur la criminalité. D’ailleurs, si vous connaissez des policiers, vous devriez leur demander ce qu’ils pensent de tel ou tel quartier.

Conclusion

Encore une fois, il est important de se rappeler qu’un taux de criminalité élevé ne signifie pas nécessairement qu’il est interdit d’investir dans une région. Mais ce qui est essentiel, c’est de savoir dans quoi vous vous engagez avant de vous lancer. Les outils ci-dessus devraient vous permettre de déterminer le taux de criminalité d’une zone donnée et de vous lancer dans un investissement les yeux ouverts.

Comment analysez-vous les marchés pour la criminalité ? Utilisez-vous d’autres outils ?

Faites-le moi savoir dans un commentaire !

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