Vous en avez peut-être fait l’expérience, mais je suis certain que vous avez tous entendu des histoires d’horreur de la part d’investisseurs qui achètent et conservent. Vous avez une propriété locative qui fonctionne merveilleusement bien, et tout à coup, le système de chauffage, de ventilation et de climatisation cesse de fonctionner. Cela va coûter 4 500 $ pour le remettre en état de marche.

Oh, non !

Dans cet article, nous allons examiner ce que sont exactement les réserves et les dépenses d’investissement, ainsi que le montant que vous devriez mettre de côté pour ces scénarios.

Que sont les réserves et le CapEx dans l’investissement immobilier ?

Réserves

Les réserves sont simplement des économies que vous avez mises de côté pour le jour où votre propriété sera vacante. La question n’est pas de savoir si le bien sera vacant, mais quand il le sera. Tous les locataires finissent par déménager (ou par être expulsés).

Dans cette situation, il est très sage d’avoir de l’argent de côté pour payer l’hypothèque (le cas échéant), l’assurance et les taxes qui s’accumulent sur la maison. Vous devrez également tenir compte de l’électricité, de l’eau, des ordures et de tous les autres services publics dont votre propriété peut avoir besoin pour rester fonctionnelle jusqu’à ce que votre prochain locataire emménage et prenne la relève.

Capex

Abréviation de  » dépenses d’investissement « , le terme CapEx désigne les gros articles ménagers qui doivent être remplacés au fil du temps. Pensez à des choses comme les chauffe-eau, les toits et les systèmes de climatisation. En général, ces éléments ne doivent pas être remplacés chaque année, mais tous les cinq ou dix ans.

Combien devez-vous mettre de côté pour les réserves et les dépenses d’investissement ?

Il est assez courant que les banques exigent six mois de réserves sur un compte d’épargne lorsqu’elles accordent un prêt immobilier. Donc, si vous passez par un prêteur traditionnel, vous devrez peut-être en tenir compte.

Les mathématiques

Réserves

Pour calculer ce chiffre, prenez votre hypothèque avec les intérêts, ajoutez vos taxes et assurances, et multipliez par six. Et hop ! Voilà le montant des réserves que vous devriez avoir mis de côté.

CapEx

Quant au CapEx, il varie au cas par cas. Vous devrez vous poser la question :

• Le toit a-t-il été remplacé récemment ?
• Quand le système de chauffage, ventilation et climatisation a-t-il été mis à jour ?
• Ai-je remplacé la plomberie ?

Fondamentalement, dans quel état se trouve la maison lorsque vous commencez à la louer ? Cela déterminera le montant que vous voulez mettre de côté.

Comment puis-je économiser pour cela ?

C’est une bonne idée de prendre en compte ces dépenses dans votre analyse mensuelle des flux de trésorerie. En procédant ainsi, il est plus facile d’épargner pour ces dépenses, car vous les ventilez mois par mois. Les fonds sont prélevés sur le loyer que vous percevez.

Pour en savoir plus, consultez mon article sur tous les éléments que je prends en compte dans une analyse des flux de trésorerie intitulé « Comment savoir si un bien immobilier est un bon investissement ? (avec un exemple de Buy & Hold !). Il donne beaucoup plus de détails sur l’analyse des flux de trésorerie qui ne sont pas couverts dans cet article.

Ne considérez pas ces éléments comme une réduction de votre résultat net. Pensez à mettre cet argent de côté pour protéger votre investissement lorsque les choses tournent mal et qu’il faut s’en occuper.

Chacun aborde cette question différemment et il n’y a pas vraiment de règle absolue pour vous aider à déterminer le bon montant à épargner. Vous devez simplement faire ce qui vous met à l’aise et vous aide à dormir la nuit – au lieu de vous inquiéter de l’éventualité d’un problème dans votre investissement immobilier.

Avez-vous mis de l’argent de côté pour les dépenses immobilières imprévues ? Combien ? Comment êtes-vous parvenu à ce chiffre ? Si vous n’en avez pas, quel est votre plan en cas d’imprévu ?

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