Après 4 ou 5 ans, j’ai enfin formulé dans mon esprit ce qu’est BiggerPockets. Je pense que c’est à bien des égards un microcosme de cette chose que nous appelons la vie, et je suis arrivé à une description simple, qui est la suivante :

BiggerPockets est une lutte permanente entre l’ignorance et l’optimisme.

Réfléchissez-y.

De temps en temps, cependant, quelqu’un qui n’est ni ignorant ni trop optimiste pose une de ces questions profondément perspicaces, ce qui indique qu’il réfléchit ! L’une de ces questions qui se pose est la suivante :

Quel est le montant des dépenses d’investissement (CapEx) que vous devez calculer de manière pro forma ?

Maintenant – avant de commencer, il semble approprié de vous avertir. Lorsque j’étais sur Cardone Zone avec Grant Cardone, il a dit que si tout le monde m’écoutait, personne ne conclurait jamais de marché. Il disait que je suis trop pessimiste – toujours le verre à moitié plein. Je suppose que je préfère faire ça plutôt que de perdre de l’argent !

Je suis sur le point de vous donner de vrais montants en dollars provenant de vraies affaires qui se passent aujourd’hui. Je suis désolé si vous ne les aimez pas et si vous êtes d’accord avec Cardone, mais je m’en fiche un peu. Il a des équipes de souscripteurs pour s’assurer qu’il ne fait pas d’erreur ; ce n’est pas votre cas. Je suis là pour vous faire économiser de l’argent. C’est à prendre ou à laisser !

La norme acceptée

Lorsque nous souscrivons, il est courant de voir un montant de l’ordre de 250 à 300 dollars par porte pour les réserves CapEx. Ce poste est présent dans le formulaire pro forma pour représenter l’argent que nous mettons de côté pour les dépenses futures que nous savons qu’il y aura – des choses que nous n’avons pas besoin de faire maintenant, mais que nous devrons probablement faire à un moment donné au cours de notre propriété.

La question est donc de savoir si 300 dollars par porte seraient suffisants dans des conditions réelles.

Triplex

Au moment où je vous parle, je suis assis sur le balcon de mon appartement du deuxième étage en Arizona – j’ai déménagé de l’Ohio. Mais alors que je suis assis ici, un toit est en train d’être remplacé sur un triplex que je possède depuis 2006 à Lima. Je paie 240 dollars par mètre carré pour la main-d’œuvre et les matériaux, plus 2,40 dollars par mètre linéaire de gouttière. Le total est d’un peu moins de 7 500 $.

Alors, faisons le calcul – 7 500 $ sur 10 ans, sur 3 unités, cela fait 250 $.

7 500 $/10 ans/3 unités = 250 $/porte

Ainsi, si je n’avais dépensé aucun autre argent, la réserve CapEx aurait dû être de 250 $ par porte. Naturellement, j’ai remplacé les revêtements de sol, acheté des appareils électroménagers et peint à plusieurs reprises dans ce bâtiment. Le coût réel est presque le double – prenez-le ou faites l’autruche.

6 unités

Je viens de vendre un immeuble de 6 logements que je possédais depuis 2011. Lorsque je l’ai acheté, j’ai tout de suite investi 12 000 $ dans l’immeuble – tous les éléments CapEx comme le toit, le revêtement de sol, les appareils électroménagers, la rénovation de la salle de bain, etc.

Au cours de la période de détention, j’ai dépensé environ 12 000 $ de plus à partir du flux de trésorerie. J’ai donc dépensé environ 24 000 $ en dépenses d’investissement. Alors, combien cela représente-t-il par porte ?

24 000 $/6/5 = 800 $/porte

Oui, c’était un projet de repositionnement. Et oui, c’était un vieux bâtiment. Et oui, je savais que ça allait arriver, et ça a été le cas !

Et je ne veux pas vous dire que si le CapEx est élevé, vous ne pouvez pas faire d’argent. Ce 6-unité m’a fait 44% IRR tout en dedans, ce qui n’est pas mal. Et, c’était une affaire sans argent.

Alors, oui, tu peux très bien gagner de l’argent, mais tu dois savoir que ça va arriver !

Conclusion

Je n’arrête pas de vous dire d’arrêter d’utiliser des règles empiriques dans vos réflexions. Oui, il existe des moyennes, mais elles doivent être fortement ajustées en fonction des spécificités de chaque transaction. La partie difficile pour ceux d’entre vous qui sont nouveaux est qu’il est beaucoup plus facile de savoir ce qui va se passer dans le futur si vous avez le passé – ce qui n’est pas le cas. Mais c’est pour cela que je suis ici !

Comment estimez-vous les dépenses CapEx lorsque vous projetez les flux de trésorerie de vos propriétés ?

Faites-le moi savoir dans un commentaire !