L’immobilier comporte un grand nombre de niches, comme l’ont souligné de nombreux auteurs sur financesarticles. Beaucoup d’entre eux ont également souligné combien il est essentiel de se concentrer sur une ou deux niches au lieu de tomber sans cesse dans le « syndrome de l’objet brillant ».

Comme je l’ai déjà noté,

« J’ai vu des investisseurs immobiliers passer d’une classe d’investissement à une autre, puis à une autre, sans jamais planter une base solide dans une niche (vous savez, là où se trouvent les richesses). Ces investisseurs semblent toujours faire quelque chose d’intéressant qui fait l’objet d’une grande conversation, mais ils ont aussi tendance à ne faire que du sur-place, financièrement parlant.

« Trop souvent, ces opportunités perçues ne sont guère plus que des distractions. Faire la même chose encore et encore peut sembler ennuyeux, mais cela peut être efficace. »

En effet, l’une des premières choses que j’ai remarquées après avoir déménagé à Kansas City en 2011, ce sont les différentes sociétés clés en main qui vendaient des propriétés aux Australiens arrivant de Sydney (et d’ailleurs). Toutes ces sociétés n’étaient pas mauvaises, mais certaines étaient carrément affreuses. Elles achetaient des maisons horribles dans les pires quartiers de la ville, mettaient du rouge à lèvres sur un cochon, le louaient à quelqu’un qui n’était pas susceptible de payer plus d’un mois ou deux, puis vendaient cette « opportunité d’investissement » à des investisseurs hors de l’État – ou généralement hors du pays.

Ces investisseurs australiens étaient habitués à des maisons coûtant bien plus d’un million de dollars. Lorsqu’ils ont vu ce qui semblait être des maisons relativement décentes pour seulement 60 000 ou 70 000 dollars, ils ont immédiatement pensé que c’était l’affaire du siècle. J’ai vu des histoires similaires avec des investisseurs de Chine, de New York, de Los Angeles et d’ailleurs qui ont fait la même erreur.

D’une manière générale, ces propriétés n’ont jamais pu rapporter suffisamment de liquidités pour les entretenir(un problème courant avec les propriétés bon marché dans les mauvaises régions) et se sont rapidement dégradées. Les propriétaires étrangers perdaient inévitablement une somme d’argent substantielle en espérant que la propriété finirait par s’améliorer, pour finalement la vendre à perte (et parfois à un prix très élevé).

Vérifiez vos hypothèses

Il est évident qu’il y a eu des pratiques commerciales très douteuses, mais cela ne change rien au fait que beaucoup de ces investisseurs n’ont pas remis en question leurs propres hypothèses. Si quelqu’un devait passer de l’investissement boursier à l’investissement immobilier, cette personne comprendrait immédiatement que ce qu’elle sait de l’investissement boursier ne peut pas être appliqué sans risque à l’immobilier.

Cette vérité évidente s’estompe lorsqu’on passe d’une niche à l’autre dans l’immobilier. Et même s’il ne faut pas passer d’une niche à l’autre bon gré mal gré, il est parfois judicieux d’ajouter ou de changer de niche. En fait, nous avons eu beaucoup de succès en passant (ou plutôt en ajoutant) des logements pour étudiants en Oregon à des logements pour la classe ouvrière et la classe moyenne à Kansas City peu après la Grande Récession.

Nous voulions revenir à l’achat et à la conservation, alors j’ai quitté l’Oregon pour un marché moins cher et plus rentable à Kansas City. Malheureusement, même ici, nous avons emporté avec nous certaines de nos hypothèses.

Tout d’abord, habitués aux logements étudiants et aux logements de la classe moyenne, nous n’étions pas préparés aux quartiers plus modestes et nous avons commis certaines des mêmes erreurs que les Australiens. Nous avons supposé qu’une propriété bon marché qui semblait bonne sur le papier constituait un bon investissement.

Plus tard, nos critères de sélection se sont avérés insuffisants, car nous n’avions jamais eu de problème de recouvrement des loyers avec les locations d’étudiants (les parents cosignaient les baux des étudiants) et nous avions rarement eu des problèmes avec nos locations de classe moyenne en Oregon. Nous avons dû augmenter considérablement nos critères et faire face à une augmentation des impayés, à une base de locataires indisciplinés et à un excès d’expulsions pendant près d’un an.

Maintenant, je dois noter que nous n’avons pas explicitement pris ces hypothèses avec nous. Nous savions que les propriétés bas de gamme nécessiteraient plus d’attention et présenteraient plus de délinquance. Nous avons même accordé beaucoup plus d’attention à nos critères de sélection au départ. Mais cela n’a pas suffi. Nous sommes restés loin de ce que nous aurions dû faire.

La même leçon pourrait s’appliquer à un flip relativement haut de gamme que nous avons fait récemment. Nous ne faisons pas beaucoup de flip, mais cette propriété est tombée dans notre escarcelle et était une bonne affaire, alors nous l’avons saisie. Nous avons fait en sorte qu’il brille beaucoup plus que nos locations habituelles, mais le fait que notre dernier flip de ce type remontait à longtemps nous a quand même fait mal.

Le système de chauffage, de ventilation et de climatisation était bon mais plutôt vieux. Pour une location, ce n’est pas un problème. Mais dans une propriété haut de gamme, les propriétaires sont obsédés par ce genre de choses. Ce fait nous a considérablement retardés, a grevé notre budget et a réduit notre bénéfice, car nous avons fini par devoir remplacer le système de chauffage, de ventilation et de climatisation, alors que je ne l’avais pas prévu à l’origine.

Les propriétaires, surtout dans les beaux quartiers, attendent beaucoup plus que les locataires. Je le savais, mais cela ne me semblait pas totalement vrai. Les hypothèses d’une niche ont tendance à se glisser dans votre esprit lorsque vous abordez une niche différente.

Comment changer de niche

La grande leçon à en tirer est qu’il y a des coûts substantiels à changer de créneau. Vous ne devez pas présumer de grand-chose, mais une chose que vous devez présumer, c’est que si vous changez de créneau, cela aura un coût. Il est peu probable que vos premières affaires soient des succès et, quelle que soit la qualité de votre étude de la niche, vous allez commettre des erreurs coûteuses au cours du processus d’apprentissage et vous devez vous attendre à les payer dès le départ.

Cela devrait vous conforter dans l’idée que le « syndrome de l’objet brillant » est à éviter. Bien sûr, il arrive que les opportunités d’un nouveau créneau soient si convaincantes que vous devez sauter dessus ou qu’il soit logique d’en ajouter un ou de changer complètement d’activité. Dans ce cas, cependant, vous devez vous assurer de passer plus de temps à l’apprendre et comprendre qu’en vous lançant dans l’aventure, vous devrez probablement assumer les coûts liés aux « erreurs de débutant ».

Vous devez en outre remettre en question chacune de vos hypothèses. Mettez-les sur papier et assurez-vous que vous ne vous contentez pas de les connaître – comme nous l’avons fait pour la sélection des propriétés de bas de gamme – mais que vous les adoptez pleinement.

Vous ne manquerez pas d’apporter certaines hypothèses avec vous chaque fois que vous changerez de créneau – que ce soit de la vente en gros à la revente, de la revente à la détention, des maisons aux appartements, des appartements aux commerces, de la campagne à la ville, des faibles revenus au luxe, des propriétés aux billets, etc. La seule façon d’atténuer les dépenses qu’entraîneront ces hypothèses est de les énumérer explicitement et de les remettre en question dès le départ.

Et encore, vous devez prévoir de supporter les coûts financiers qui découlent des difficultés d’apprentissage.

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