Lorsque j’ai commencé à travailler avec un agent immobilier pour acheter ma première location il y a des années, l’une des premières questions qu’elle m’a posées était : « Quelle catégorie de propriété recherchez-vous ? »

Je me suis dit : « Cours ? Je suis en retard pour l’anglais ? »

Mon agent immobilier m’a expliqué (gentiment) que la classe du bien indiquait généralement la « note » qu’il recevrait sur la base d’un classement de A à D (pensez aux bulletins scolaires du lycée). Lorsque j’ai fait pression sur elle pour qu’elle me donne plus de conseils, elle m’a donné ce seul conseil : « Restez loin de D ».

Alors naturellement, comme un nouvel investisseur, si D était le pire, alors les actifs de classe A doivent constituer le meilleur investissement. (Qui n’aime pas avoir des A sur son bulletin de notes ? ! )

Aujourd’hui, je sais que ce n’est pas le cas…

Laissez-moi vous expliquer.

Que signifie vraiment « classe » dans l’immobilier ?

De nombreux investisseurs définissent la classe d’actifs uniquement par l’âge de la maison :

• Classe A : Maisons construites au cours des 10 dernières années
• Classe B : Maisons construites au cours des 10 à 20 dernières années
• Classe C : Maisons construites au cours des 20 à 30 dernières années.
• Classe D : Maisons construites au cours des 30 dernières années

Mais je trouve que cette définition est trop étroite. La catégorie de l’actif est bien plus dynamique que le simple âge d’un bien.

C’est un peu comme le classement des couleurs sur une piste de ski : vert, bleu, noir et diamant. (OK, le diamant n’est pas une couleur… mais suivez-moi !) Ce classement est basé sur le degré de la pente dans la station. Si vous avez l’habitude de skier des pistes bleues sur votre montagne natale, lorsque vous visitez une autre montagne et que vous skiez une piste bleue, elle peut vous sembler plus facile (comme une verte) ou plus difficile (comme une noire) en comparaison.

Pourquoi ça ? Le bleu est le bleu est le bleu… n’est-ce pas ?

Faux.

Il n’y a pas que le degré de la pente de la montagne qui entre en jeu. Il y a l’inclinaison de la colline, la longueur de la piste, les obstacles tels que les rochers et les arbres, et d’autres facteurs intra-montagne qui entrent en jeu.

Cela vaut pour la définition des catégories d’actifs d’une ville à l’autre. Un actif de catégorie B (ma maison, par exemple) dans ma ville serait un actif de catégorie C dans une ville située à 15 km au sud de la mienne, et peut-être un actif de catégorie A dans une ville située à 30 km à l’ouest de la mienne.

Mais d’après la définition de l’âge ci-dessus, ma maison est techniquement un bien D.

Pourquoi l’évaluation de la propriété des classes d’actifs est-elle importante ?

Lorsque vous classez correctement un actif, vous pouvez raisonnablement prédire comment cet actif pourrait se comporter et quel type de locataire voudrait cet actif. Plus l’actif global est « classé » , plus on peut raisonnablement s’attendre à un locataire « classé ».

En comprenant la classe d’actifs, nous pouvons prévoir des loyers plus élevés, une vacance plus faible (parce que le locataire veut rester et construire sa vie) et des coûts d’entretien moins élevés.

Comment considérer de manière holistique la catégorie d’un actif ?

Lorsque je recherche un marché, je décompose la catégorie de l’actif que je cherche en fonction de quatre facteurs afin d’obtenir une image globale de ce qui se passe au-delà du simple âge de la propriété.

Ces quatre facteurs sont :

• La propriété
• L’accessibilité financière
• Les commodités
• L’habitabilité

Caractéristiques des biens immobiliers de classe A, B, C et D

Classe A

La propriété : Construit au cours des dernières années, il présente des finitions de luxe et se trouve dans une zone idéale. La maintenance et les dépenses d’investissement sont généralement très faibles en raison de l’âge de la propriété.

Le caractère abordable : Les loyers sont généralement très élevés, tout comme la valeur des propriétés. Par conséquent, les personnes à hauts revenus et les investisseurs bien capitalisés peuvent généralement s’offrir ces zones.

Les commodités : Généralement situé à côté de grandes commodités (pensez à Whole Foods, Nordstrom, Starbucks, etc.), d’espaces ouverts et de parcs, et de grandes écoles.

L’habitabilité : La criminalité est faible. En ce qui concerne les maisons unifamiliales, il y a une grande fierté d’être propriétaire, car la zone est principalement occupée par des propriétaires.

Classe B

La propriété : Construit au cours des 20 dernières années dans une bonne zone et avec des finitions de qualité constructeur. L’entretien et les dépenses d’investissement sont plus élevés en raison de l’âge de la propriété. Assurez-vous de prévoir un budget pour d’éventuelles mises à niveau mécaniques.

Le caractère abordable : Dans l’ensemble, cette catégorie d’actifs présente le taux de vacance le plus faible. Les loyers sont modérément élevés et attirent les personnes à revenus moyens. La propriété est également plus abordable pour la plupart des investisseurs. Un BRRRR est possible pour préserver le capital, bien que la récolte de grandes quantités de capitaux propres puisse être difficile.

Les commodités : L’accès aux commodités, aux écoles et aux emplois est toujours bon.

L’habitabilité : La criminalité est faible. En ce qui concerne les maisons unifamiliales, il existe encore un fort sentiment de fierté puisque le taux d’occupation par les propriétaires est élevé et que la proportion de locataires est inférieure à 25 ou 30 %. En cas de récession, un habitant d’un bien de classe A pourrait vivre dans un bien de classe B.

Classe C

La propriété : L’âge de la propriété devient une zone grise. Cette zone doit être fortement évaluée. En général, l’entretien est plus élevé et la propriété a désespérément besoin d’être mise à jour et réparée, y compris les composants mécaniques, le toit et d’autres éléments structurels.

Le caractère abordable : Les loyers sont faibles à modérés, ce qui rend ce bien plus abordable pour les personnes à faibles revenus. Le bien est également plus abordable pour la plupart des investisseurs. Un BRRRR est possible pour préserver le capital et récolter des fonds propres en raison des problèmes qui peuvent être résolus.

Les commodités : L’accès à de bonnes commodités, à des écoles et à des emplois n’est pas une garantie. Vous verrez peut-être plus d’épiceries bon marché, de prêteurs sur gage, de magasins d’encaissement et d’écoles de rang inférieur ou moyen dans le mélange.

L’habitabilité : La criminalité est modérée et généralement non violente. Il peut y avoir un certain sentiment d’appartenance lorsque la proportion de locataires approche les 50 %.