Avoir une licence immobilière n’est pas aussi nécessaire que beaucoup de gens le pensent. En fait, observez le marché et vous trouverez des milliers d’investisseurs immobiliers prospères qui n’ont pas de licence. Mais si vous faites une recherche en ligne, neuf sites sur dix vous diront de passer ce test.

Ils ont tort, surtout pour les investisseurs. Avez-vous besoin d’une licence d’agent immobilier pour transformer des maisons ? Qu’en est-il de la vente en gros, ou de l’achat et de la conservation des investissements ? Absolument pas. Si vous n’avez pas demandé de licence ou si vous vous demandez si c’est vraiment important, voici quelques raisons de ne pas y penser.

L’immobilier est un travail à temps plein

Voulez-vous être un investisseur ? Ou voulez-vous être un agent immobilier ? Parce que si vous obtenez une licence d’agent immobilier, vous avez pratiquement un travail qui consiste à vendre les propriétés d’autres personnes. C’est tout ce que vous ferez. Vous prospecterez quelqu’un qui veut inscrire sa maison. Vous listerez leur maison. Puis vous travaillerez avec les acheteurs et les prêteurs pour vendre leur maison, et vous toucherez une commission.

Vous devrez également vous conformer aux règles et règlements de quelqu’un d’autre, très probablement le courtier. Si vous voulez être un agent immobilier, aucune de ces restrictions ne pose problème. Mais les investisseurs avisés les trouveront probablement encombrantes.

Restrictions de courtage

Ce n’est pas parce que vous êtes titulaire d’une licence immobilière que vous pouvez simplement réaliser toutes les transactions immobilières par vous-même. De nombreux États exigent que vous travailliez sous la direction d’une société de courtage ou d’un courtier jusqu’à ce que vous obteniez votre licence de courtage.

Sans licence, vous pouvez acheter un bien immobilier auprès de n’importe quel courtier. Les choses ne sont pas si simples avec une licence : vous devez informer votre courtier avant l’achat.

Les lois et les règlements existent, et ils puent. Vous n’êtes pas libre de mener vos affaires comme vous l’entendez. Il y aura des restrictions à ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire.

En outre, chaque bureau de courtage a ses propres règles. Certains exigent des heures de formation, d’autres imposent d’appeler des clients potentiels ou d’organiser des journées portes ouvertes. Les courtiers facturent également des frais aux agents immobiliers, en fonction de leur organisation et de leur structure.

Les économies de commissions ne sont pas si importantes

Les personnes qui se concentrent sur l’investissement – les investisseurs sérieux comme les « fix-and-flippers » dont l’objectif est de transformer 10 ou 12 maisons par an ou les investisseurs locatifs qui essaient d’avoir 10, 20 ou 50 locations – peuvent penser qu’ils économiseraient beaucoup sur les commissions si seulement ils avaient leur licence. Ce n’est pas le cas.

Prenons l’exemple d’une commission standard de 6 %. Dans une transaction, trois pour cent de la commission sont destinés à l’agent qui représente le vendeur et trois pour cent à l’agent qui représente l’acheteur. Ainsi, lorsque vous calculez les économies que vous pouvez réaliser en tant qu’investisseur, vous n’économisez que sur un côté de la transaction. Rien à redire, certes, mais cela équilibre-t-il vraiment les autres dépenses ?

Problèmes de divulgation

Une licence immobilière s’accompagne de responsabilités supplémentaires. Tout d’abord, vous devrez révéler à vos acheteurs ou vendeurs que vous êtes un agent agréé – et de nombreux agents immobiliers investisseurs ont découvert, à leur grand désarroi, que cela avait un impact négatif sur leur activité et la croissance de leur portefeuille personnel.

L’octroi de licences n’est pas facile

Vous ne pouvez pas simplement appeler la commission d’agrément de l’État pour qu’elle vous ajoute à une liste. La procédure est longue et fastidieuse. En fait, il vous faudra suivre une centaine d’heures de cours et beaucoup d’études avant de passer l’examen, qui ne vous donnera droit qu’à une licence. Une fois que vous avez obtenu votre prélicence, votre maison de courtage peut vous demander de suivre des cours supplémentaires.

Processus de licence coûteux

Le processus exige également beaucoup d’argent, des cours de préparation aux frais d’examen. En fonction de l’État, vous passerez de quatre semaines à trois mois à écouter quelqu’un vous expliquer comment devenir un bon vendeur plutôt que de vous apprendre quoi que ce soit sur l’immobilier. Vous allez passer environ trois mois – et probablement entre 1 500 et 2 000 dollars – pour obtenir votre licence immobilière.

Et une fois que vous aurez obtenu votre permis, la maison de courtage vous demandera davantage de temps et d’argent. Les coûts supplémentaires comprennent également les frais de maintien de la licence, les adhésions aux conseils d’administration, les frais et les abonnements au service d’inscription multiple (MLS), la formation continue, l’assurance contre les erreurs et les omissions, les abonnements à l’échange de données sur Internet (IDX) et les frais des conseils locaux et des agents immobiliers.

Certains diront que l’argent dépensé en vaut la peine parce que vous construisez votre réseau d’agents, mais ce n’est qu’une excuse. Les investisseurs se mélangent automatiquement. Le meilleur retour sur investissement que j’ai jamais eu, c’est d’offrir aux gens un café à 3 $.

…et des coûts encore plus surprenants

Maintenant que c’est vous qui êtes l’agent immobilier, tout ce que votre agent couvrait auparavant, comme la commercialisation et l’inscription de votre maison, est de votre responsabilité. Vous devez maintenant payer pour les boîtes aux lettres (les boîtes centralisées coûtent environ 300 $), les panneaux, les photographies professionnelles et la mise en scène.

Tu vois ? Il n’y a pas de solution facile, « Oh, je vais garder toute cette commission ! »

Si votre objectif est de devenir un investisseur ou d’avoir beaucoup de locations, le fait d’être un agent vous fera perdre du temps que vous pourriez consacrer à votre activité d’investissement.

Et il y a tellement de tâches administratives dans les transactions immobilières. La plupart des agents engagent un gestionnaire ou un coordinateur de transactions pour les aider, ce qui coûte encore plus cher. Oui, vous pouvez les faire vous-même, mais voulez-vous être coincé à faire un travail à 10 dollars de l’heure alors que vous devez vous concentrer sur la recherche de votre prochaine opération de réhabilitation ?

Surcharge de paperasse

Demandez aux agents immobiliers agréés et ils vous diront qu’ils consacrent la moitié de leur semaine à la paperasse. C’est frustrant ! En tant qu’agent immobilier agréé, vous rédigez vos propres offres et soumettez des formulaires aux avocats, courtiers et agents, sans oublier le MLS.

Oui, vous pouvez engager des assistants, mais cela représente un coût supplémentaire. De plus, vous risquez de ne pas être entièrement satisfait des résultats parce que vous ne les contrôlez pas entièrement.

L’accès au MLS n’est pas tout

Demandez à n’importe quel investisseur agréé, et il vous dira probablement que l’accès au MLS est le plus grand avantage. Mais n’oubliez pas : Il ne suffit pas d’avoir une licence d’agent immobilier. Vous devez également adhérer à la commission locale et à une maison de courtage et payer les frais d’accès associés. Oui, la base de données contient une quantité considérable d’informations, mais vous pouvez également les trouver dans les moteurs de recherche immobiliers, sans frais. De plus, de nombreuses offres sur le MLS sont chères ou expirées.

Alors, dois-je obtenir ma licence d’agent immobilier ?

Une licence d’agent immobilier offre certains avantages. Il y a de bonnes inscriptions sur le MLS, et cela peut vous aider à établir de meilleures relations avec d’autres agents. Vous pouvez même prendre des commissions sur les transactions. Mais surtout, vous jouissez du statut d' » agent immobilier agréé « , que peu de gens possèdent. Vous avez travaillé dur pour obtenir ce titre !

Cependant, le fait d’avoir une licence ne vous qualifie pas en tant que professionnel de l’immobilier pour l’IRS. C’est votre travail – la qualité et le nombre d’heures – qui vous permet d’obtenir ce statut.

Si vous observez les investisseurs immobiliers les plus prospères, vous constaterez une tendance intéressante : La plupart n’ont pas de licence. Leur concentration sur le travail qu’ils font bien – investir dans l’immobilier – est à l’origine de leur succès.

Avez-vous l’intention de vous engager dans une carrière dans l’immobilier ? Que voulez-vous réellement de votre licence : la liberté financière ou un emploi de vendeur ? Parce que le temps, c’est de l’argent. Vous voulez être dans votre bureau à passer des appels téléphoniques, à envoyer des courriels, à acheter et à vendre des propriétés pour développer votre empire immobilier, et non pas travailler pour quelqu’un d’autre et l’enrichir.

Je sais qu’il s’agit d’une question controversée, et j’ai hâte d’en savoir plus.

Apportez-le en bas ! Je vais le prendre, et je vais le rendre.