Surpayer une propriété est l’un des plus grands risques de l’achat de saisies aux enchères – etc’est aussi l’une des erreurs les plus courantes commises par les nouveaux investisseurs. C’est pourquoi il est important de mettre en place un système solide d’évaluation des achats potentiels avant de faire des offres.

Pendant des années, mes partenaires et moi-même avons tiré profit de la vente de biens saisis grâce à un système basé sur l’équation simple suivante :

Prix de revente – coût = enchère maximale

Si le système lui-même a évolué au fil du temps, la base (l’équation ci-dessus) n’a pas changé et ne changera pas. Si vous êtes en mesure d’estimer avec précision le prix de revente d’un bien et les coûts associés à sa préparation à la revente, vous pouvez faire de bonnes affaires aux enchères tout en évitant la plupart des mauvaises.

Je vais vous expliquer les principes de base qui permettent de déterminer le prix de revente d’un bien immobilier et vous donner un aperçu des coûts à prendre en compte pour obtenir le bon chiffre pour une offre maximale.

Estimation du prix de revente d’un bien immobilier

L’estimation du prix de revente est un bon point de départ pour tout retournement potentiel de propriété. Le prix de revente est le prix auquel vous pensez pouvoir vendre une maison après avoir effectué tous les travaux nécessaires. En d’autres termes, il s’agit du prix auquel la propriété devrait se vendre sur le marché libre une fois qu’elle sera en état d’être vendue.

C’est assez facile à comprendre, mais il n’est pas toujours aisé d’estimer le prix de revente, car il dépend de toute une série de facteurs, dont certains sont en constante évolution.

L’emplacement, par exemple, aura un impact considérable sur le prix, tout comme les propriétés environnantes et l’économie actuelle. Heureusement, dans la plupart des cas, il est possible de s’approcher assez facilement des calculs de la valeur marchande, à condition que des maisons similaires dans le même secteur aient été vendues récemment. Les ventes de maisons similaires sont appelées comparables, et elles sont la clé pour estimer rapidement les chiffres de la revente.

Pour trouver des comparables, on peut utiliser des sites de données immobilières comme Realtor.com et Zillow pour rechercher des données sur les ventes. Les ventes récentes sont toujours les meilleures, mais elles ne sont pas toujours disponibles. Les comparables doivent également être proches de la maison que vous cherchez à acheter (dans le même quartier si possible) et similaires en termes de taille, de style et de commodités pour une meilleure précision.

Malheureusement, il n’est pas toujours possible de trouver ces comparables idéaux, mais cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas travailler avec ce que vous avez pour estimer le prix de revente. Dans notre prochain livre Bidding to Buy, nous détaillons le système que nous utilisons pour ajuster les comparables afin de tenir compte des différences entre eux et la propriété concernée.

Calculer les coûts de la revente de biens immobiliers

Même si vous êtes capable de calculer la valeur de revente avec précision, vous gagnerez très peu (ou perdrez de l’argent) au moment de la revente si vous n’avez pas pris en compte les coûts et plafonné votre offre maximale en conséquence. Voici les coûts les plus courants rencontrés sur le chemin de la revente.

Commissions des agents immobiliers

Si vous choisissez de faire inscrire votre propriété par un agent immobilier, vous devrez payer une commission. Celle-ci se situe généralement entre 3 et 4 % du prix de vente.

Frais de clôture

Afin de finaliser la transaction, il faudra payer les frais juridiques et les frais de clôture. Nous supposons généralement que ces frais s’élèvent à environ 2 % du prix de la revente.

Impôts passés dus

Les arriérés d’impôts sont fréquents lors des saisies. Si l’ancien propriétaire devait des taxes foncières, vous devrez les payer après avoir pris possession du bien. Heureusement, une recherche de titre vous indiquera le montant dû, vous n’aurez donc pas besoin de l’estimer.

Liens

Bien que de nombreux privilèges expirent après la saisie, certains devront toujours être payés par le nouveau propriétaire. Il peut s’agir de privilèges de mécanicien, de privilèges fiscaux fédéraux et de privilèges de services publics municipaux. Là encore, une recherche approfondie des titres devrait vous indiquer quels sont les privilèges à payer, le cas échéant, et combien cela vous coûtera.

Coûts d’occupation

En général, nous préférons acheter des saisies inoccupées pour éviter des coûts et des maux de tête supplémentaires. Cependant, vous passerez à côté d’excellentes affaires si vous choisissez d’ignorer toutes les saisies occupées. Lorsque nous calculons notre offre maximale pour une propriété occupée, nous ajoutons 5% supplémentaires pour tenir compte des coûts associés au dégagement des occupants.

Dépenses diverses

Il y a certaines dépenses associées à la recherche d’achats potentiels de propriétés. Les recherches de titres et les inspections sur place, par exemple, nécessitent un investissement en temps (si vous choisissez de les faire vous-même) ou en argent.

En outre, comme pour toute maison, vous devrez couvrir des dépenses telles que l’assurance et la sécurité jusqu’à la vente de la propriété. Ces dépenses ont tendance à être assez constantes d’un achat immobilier à l’autre, de sorte que vous serez en mesure de les estimer avec plus de précision à mesure que vous acquerrez de l’expérience.

Coûts de construction

Comme vous ne connaissez jamais vraiment l’état réel des propriétés proposées aux enchères, vous devez faire une offre en vous attendant à ce que des travaux soient nécessaires pour remettre la maison dans un état vendable. Dans Bidding to Buy, nous expliquons exactement comment nous calculons les coûts de rénovation par poste, alors consultez ce document pour avoir une idée précise de ce que nous payons généralement aux entrepreneurs par travail.

En cas de difficulté, vous pouvez calculer ces coûts en supposant que les coûts des matériaux et de la main-d’œuvre seront à peu près égaux. Il suffit de doubler le prix des matériaux pour obtenir un chiffre à prendre en compte dans votre offre maximale.

Formuler votre enchère maximale

Après avoir calculé les coûts décrits ci-dessus, n’oubliez pas de prendre en compte le bénéfice souhaité dans votre offre maximale. Sur la plupart des marchés actuels, un chiffre compris entre 10 et 20 % est raisonnable.

Maintenant que les estimations du prix de revente, des coûts et du bénéfice sont complètes, vous pouvez formuler votre offre maximale. Voici à quoi devrait ressembler l’équation du début de l’article après l’avoir développée pour tenir compte des coûts prévus et du bénéfice souhaité :

Prix de revente – (commissions de l’agent immobilier + frais de clôture + impôts passés + privilèges + coûts d’occupation + dépenses diverses + coûts de construction + bénéfice souhaité) = offre maximale

Votre offre maximale, le dernier chiffre de l’équation ci-dessus, doit servir de point d’arrêt le jour de la vente. Tant que vous avez fait vos devoirs et que vous ne dépassez pas votre enchère maximale, vous devriez réaliser un bénéfice sur votre vente aux enchères.

Vous avez des questions sur l’estimation des coûts ou le calcul du prix de revente ? Faites-le moi savoir dans la section des commentaires ci-dessous. N’oubliez pas non plus de consulter notre prochain livre, Bidding to Buy, dans lequel nous détaillons notre système d’investissement dans les saisies immobilières, étape par étape.

Des questions ? Des commentaires ?

Participez à la discussion ci-dessous.