L’immobilier a de formidables pouvoirs, dont le moindre n’est pas sa capacité à vous aider à trouver la liberté financière et à quitter votre terrible emploi de jour. Vous voulez voyager dans le monde entier ? Consacrer plus de temps au bénévolat ? Vous concentrer sur l’éducation de vos enfants ? Une affaire immobilière florissante vous procurant un revenu passif peut être la clé.

Mais il y a un hic : Pour atteindre une véritable indépendance financière, vous devez vraiment aimer l’immobilier. Ce n’est pas parce que vous abandonnez le salaire de neuf à cinq que les investisseurs immobiliers ne travaillent pas. À bien des égards, c’est toujours un travail à temps plein. Vous aurez simplement plus de liberté pour organiser leur vie de la manière qui leur convient le mieux.

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Commencez par les éléments de base de la liberté financière

Avant d’examiner la manière dont vous devriez construire votre valeur nette, commençons par les bases : Mettre de l’ordre dans vos finances. Après tout, la liberté financière ne sera pas aussi grande si vous êtes encore prisonnier de dettes et de mauvaises habitudes financières. Voici les éléments à prendre en compte avant de vous lancer dans l’immobilier.

Cartes de crédit

Les cartes de crédit ne sont pas mauvaises en soi – en fait, l’utilisation des récompenses et des protections d’achat offertes par ces cartes peut être une stratégie financière intelligente ! Cependant, de nombreux Américains ne peuvent pas utiliser une carte de crédit sans dépenser trop. Si vous avez une dette de carte de crédit, remboursez-la aussi vite que possible. Si vous êtes enclin aux achats impulsifs, envisagez de vous débarrasser de vos cartes ou de suivre un conseil financier. Avec le temps, vous pourrez changer votre attitude à l’égard du crédit, et finalement utiliser ces cartes comme prévu : D’excellentes sources de récompenses.

Fonds d’urgence

Avez-vous mis de l’argent de côté en cas d’urgence ? Que se passerait-il si vous perdiez votre emploi – avant d’exécuter pleinement vos stratégies de constitution de patrimoine, bien sûr – ou si vous deviez faire face à une importante dépense imprévue, comme une facture médicale ? Commencez par un petit fonds d’urgence (selon de nombreux experts, 1 000 $ est un bon point de départ), puis augmentez-le au fil du temps. En fin de compte, vous devriez être en mesure de couvrir six mois de frais de subsistance sans votre revenu principal. Envisagez de créer un compte bancaire destiné explicitement à votre fonds d’urgence. Gardez cet argent dans votre compte d’épargne jusqu’à ce que vous en ayez besoin.

Autres dettes

Avez-vous des prêts étudiants ou un prêt automobile ? Un prêt hypothécaire important ? Vous n’avez pas nécessairement besoin de les rembourser avant de commencer votre carrière d’investisseur immobilier, mais il est important de connaître exactement le montant de vos dettes. C’est également important pour les prêteurs : Avant de vous accorder un prêt, ils calculeront votre ratio dette/revenu. Beaucoup considèrent que 36 % est le ratio le plus élevé autorisé, y compris pour une nouvelle hypothèque, si vous devez en contracter une. Réglez vos dettes avant d’investir afin de mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un prêt.

Devriez-vous quitter votre emploi pour vous lancer dans l’immobilier ?

Avant de nous plonger dans les détails de la liberté financière grâce à l’immobilier, voyons si quitter votre emploi est vraiment la meilleure solution pour vous.

Idéalement, vous devriez trouver ce que vous aimez faire dans la vie plus que tout autre chose et en faire une carrière. Si cela signifie enseigner les mathématiques au lycée, enseignez les mathématiques au lycée. Si cela signifie voyager dans le monde entier, alors trouvez un emploi qui permet de voyager dans le monde entier.

Et si cela signifie investir dans l’immobilier pour faire carrière… alors investissez dans l’immobilier pour faire carrière. Parce que les investisseurs immobiliers à plein temps travaillent toujours – en fait, leur travail ressemble souvent plus à un style de vie. S’il existe des investissements véritablement passifs, comme les REIT (ou sociétés d’investissement immobilier), l’investissement à plein temps implique généralement du travail. Vous devrez :

• Parler avec des propriétaires en difficulté
• Envoyer des quantités massives de courrier direct
• Établissez un réseau avec des investisseurs immobiliers établis.

Cela ressemble-t-il à quelque chose que vous détesteriez ? Tout le monde peut, et devrait, créer un portefeuille immobilier dans le cadre de sa stratégie de retraite et de constitution de patrimoine – et de nombreux millionnaires actuels ont suivi cette voie exacte. Mais l’immobilier à plein temps est un engagement à plein temps.

Vous êtes prêt à vous lancer dans l’investissement immobilier en tant que carrière à plein temps ? Voici votre chemin vers la liberté financière.

Informez-vous

Si vous n’êtes pas familier avec l’investissement immobilier, rafraîchissez vos connaissances de base. Faites-le avant même d’envisager de plonger un orteil dans les eaux à plein temps.

Commencez par décider de la stratégie sur laquelle vous allez vous concentrer. Il existe plusieurs types de biens immobiliers, et chaque type présente des avantages et des inconvénients uniques.

Vente en gros

Ce processus vous permet de repérer des offres exceptionnelles, de les mettre sous contrat et de vendre ce contrat à un investisseur ou à un convertisseur de maison, tout en réalisant un bénéfice appréciable. Les grossistes maîtrisent la compétence la plus précieuse à posséder pour un investisseur immobilier : comment acheter correctement.

La vente en gros fonctionne. Cependant, même si la vente en gros peut être assez « simple », elle n’est ni facile ni rapide. Il faut du travail, des compétences, de la motivation et certains traits de personnalité (comme la capacité à négocier). Trouver constamment des affaires qui valent la peine d’être poursuivies peut être un travail de longue haleine.

Transformation de la maison

Cela peut être un moyen passionnant et rentable de gagner un revenu. Vous avez probablement vu des émissions télévisées de flipping où des investisseurs transforment un taudis en manoir en trois semaines et gagnent des centaines de milliers de dollars. Bien que cela soit possible, ne vous lancez pas dans l’immobilier en espérant que cela vous arrivera. Assurez-vous de bien comprendre la construction et le marché avant de vous lancer dans une activité de réparation et de transformation.

La revente de maisons est très amusante et permet de réaliser des bénéfices fantastiques. Cependant, il y a quelques considérations importantes à prendre en compte avant de se lancer tête baissée dans une carrière d’investisseur à plein temps :

• Comment allez-vous financer votre entreprise de flipping si vous n’avez pas d’emploi ?
• Comment ferez-vous pour payer vos mensualités si vous n’avez pas d’emploi ?
• Votre emplacement est-il propice à la vente à crédit ?

Acheter et conserver des investissements en flux de trésorerie

L’achat et la conservation de biens immobiliers générant des flux de trésorerie permettent d’obtenir un ensemble de biens immobiliers générant des flux de trésorerie. Ces biens peuvent s’additionner rapidement et fournir un revenu important. Il s’agit d’une excellente option pour les investissements à long terme, mais n’oubliez pas que vous aurez besoin de réserves monétaires importantes si les choses tournent mal.

Renseignez-vous également sur votre marché local. Les emplois sont-ils en croissance ? Les revenus ? À quoi ressemble la population ? Établissez un réseau d’investisseurs et d’agents immobiliers locaux et assurez-vous de visiter les maisons à vendre dans votre région avant de commencer à faire des offres. Savoir ce que votre marché offre dans différentes gammes de prix est une connaissance essentielle pour tous les investisseurs immobiliers, quelle que soit votre stratégie.

Créer un plan d’affaires personnalisé

Un plan d’affaires fonctionne comme un plan détaillé créé par un architecte.

Gardez à l’esprit : Ce plan est voué à être imparfait, malgré toute votre préparation et votre éducation. Attendez-vous à modifier votre plan au fur et à mesure que votre compréhension du marché local – et vos capacités et intérêts – évoluent.

Voici ce que votre plan d’affaires doit aborder :

1. Quel est le but et le modèle de mon entreprise ?
2. Comment vais-je mobiliser des capitaux pour les opérations et les acquisitions ?
3. Qu’est-ce qu’une bonne affaire ? À quels critères objectifs de transaction dois-je me tenir ?
4. Qui est mon utilisateur final cible ? Que veulent-ils vraiment ? Où vivent-ils ?
5. Comment vais-je trouver des offres potentielles ? Comment vais-je les convertir en achats ?

Trop de débutants cherchent des réponses avant même de poser les bonnes questions. Formuler les principales pierres angulaires d’un plan d’affaires sous forme de questions signifie que vous allez naturellement essayer d’y répondre. Et lorsque vous n’avez pas de bonnes réponses, retournez à vos ressources éducatives ou à des professionnels locaux.

Pensez aussi à vos finances

Si vous quittez votre emploi pour vous lancer dans l’immobilier, vous aurez besoin d’un plan pour cela aussi. Quitter son emploi est une affaire importante – avec des conséquences financières importantes. Se lancer dans le monde du travail indépendant est une entreprise risquée. La plupart des jeunes entreprises échouent, en grande partie parce qu’elles n’ont plus d’argent.

Si vous envisagez de quitter votre emploi, vous devrez faire quelques sacrifices, à commencer par vos frais de subsistance.

• Avez-vous vraiment besoin de la télévision par câble ?
• Et le paiement de la voiture ?
• Abonnement à un club de gym ?
• Starbucks ?

Si vous voulez sérieusement faire de l’investissement immobilier un travail à plein temps, il est temps de réduire vos dépenses. Décidez dès maintenant ce qui est essentiel et ce qui est du luxe. Vous pourrez toujours rajouter les dépenses de luxe plus tard.

En plus de réduire vos dépenses, vous aurez également besoin de liquidités. Il est impératif de disposer d’un coussin financier important. Le montant dont vous aurez besoin dépend largement de votre situation personnelle, mais essayez d’avoir au moins six mois d’économies avant de quitter votre emploi.

Un point supplémentaire à souligner ici : un grand sacrifice à faire est celui de votre maison elle-même. Acheter une petite propriété multifamiliale, vivre dans une unité et louer l’autre (une stratégie appelée « house hacking ») est un excellent moyen de vivre à bas prix – ou gratuitement – et d’apprendre le métier d’investisseur immobilier.

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Constituez votre équipe et votre réseau

Identifier et recruter d’excellents membres d’équipe est la clé de la liberté financière grâce à l’immobilier. Voici une liste de mes membres les plus importants, la raison pour laquelle ils sont importants et la manière dont je compte recruter les bonnes personnes pour ce rôle.

Sources d’argent

Sans sources d’argent, le reste des membres de votre équipe n’aura aucune importance. Vous ne pouvez pas réparer une maison et la revendre si vous ne pouvez pas acheter une maison et la revendre.

Établissez des relations bancaires avec des prêteurs qui offrent une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (LDCVD), et travaillez avec des prêteurs privés pour financer le reste de vos besoins en capital. Malheureusement, trouver un prêteur privé n’est ni facile ni rapide. Il faut parfois  » danser lentement  » avec des prêteurs potentiels avant qu’un ou plusieurs d’entre eux n’engagent leur argent.

Vous voulez aussi quelqu’un en qui vous avez confiance et dont les objectifs à long terme s’alignent sur les vôtres. Les partenariats à long terme sont essentiels à l’investissement immobilier.

Entrepreneur général / chef de projet

À moins que vous n’ayez des compétences en construction, vous aurez besoin d’un entrepreneur ou d’un chef de projet capable d’analyser les coûts de réparation, d’éviter les gros problèmes et de gérer un projet de réhabilitation du début à la fin.

Voici quelques qualités à rechercher chez un partenaire :

• Compétence: Votre entrepreneur doit être compétent dans le monde de la construction. Il doit connaître les coûts et les meilleures pratiques pour tous les métiers que vous allez embaucher, des plombiers aux électriciens. Il doit également posséder toutes les licences et assurances de responsabilité civile appropriées.
• L’honnêteté: Pouvez-vous leur faire confiance ? Détectez-vous la malhonnêteté, même dans les petites choses ?
• Sens de l’organisation: Cette personne peut-elle gérer de nombreux éléments mobiles sans perdre le fil ? Elle est peut-être de la vieille école avec un agenda et du papier ou totalement numérique. Quoi qu’il en soit, recherchez un système solide.
• Frais généraux réduits: Vous ne payez pas pour de gros camions, des bureaux supplémentaires ou du personnel fantaisiste pour nourrir l’ego de votre entrepreneur. Vous voulez des frais généraux réduits au strict minimum.
• C’est agréable d’être avec elle: Vous parlerez beaucoup à cette personne. Vous amuserez-vous ? Ou redouterez-vous de devoir parler avec lui ?

Courtier et agent d’inscription expert

Vous ne gagnerez pas d’argent sans acheter et vendre votre inventaire. Vous devez donc tout savoir sur la façon de vendre des maisons le plus rapidement possible et au meilleur prix.

Certains investisseurs immobiliers choisissent de devenir des agents immobiliers agréés, et il n’y a rien de mal à cela. Mais si ce n’est pas (encore) une voie que vous êtes prêt à suivre, il est essentiel de s’associer à un agent adapté aux investisseurs. Voici ce que votre agent doit faire :

• Vous consulter lors de la négociation des propriétés que vous achetez.
• Fournir des estimations de la valeur après réparation (ARV), y compris des listes des meilleures comparaisons.
• Conseils sur la conception, l’agencement, les couleurs de peinture, les finitions et les autres choix de réhabilitation.
• Mise en scène de la maison pour l’exposition
• Prendre des photos de qualité professionnelle pour le marketing
• Commercialisation de la propriété par tous les canaux traditionnels, comme les panneaux, le MLS, les sites Web en ligne tels que Zillow, et le réseautage.
• Être vos yeux, vos oreilles et vos conseillers lors des négociations avec les acheteurs.
• Traitement des détails nécessaires à la conclusion d’une transaction

C’est une combinaison assez puissante, vous ne pensez pas ? Le fait d’avoir un membre expert de l’équipe prêt à fournir ces avantages vous donnera confiance.

Avocat

Les membres de l’équipe comblent les lacunes en matière d’expertise – et les transactions immobilières peuvent être un champ de mines de problèmes juridiques. Un conseil juridique de confiance est une nécessité.

Outre les critères de base, comme le franc-parler, choisissez votre avocat en fonction de son expertise et de son expérience dans les domaines suivants :

• Litiges relatifs aux contrats immobiliers: Personne ne veut de litiges, mais les avocats doivent être en mesure de rédiger des contrats en sachant comment les litiges se dérouleront. Cette expertise vous permet de prévenir les problèmes en incluant un langage spécifique dans les contrats.
• Transactions immobilières et assurance titres: Recherchez une personne connaissant parfaitement les clôtures immobilières. C’est encore mieux s’il dispose d’une équipe de parajuristes qui peuvent aider à gérer les problèmes mineurs.
• Structuration d’une entité de base, planification successorale et protection des actifs: Un avocat peut vous aider à créer une entité juridique de base pour exercer votre activité d’achat-vente.

Comptable

Avant de créer votre entité juridique avec votre avocat, demandez à un comptable quelle est la meilleure option pour votre entreprise. Il peut s’agir d’une SARL, d’une société S ou d’une société C, mais la bonne réponse dépend de votre État et de votre stratégie commerciale.

Vous pouvez également envisager de faire appel à un comptable, éventuellement. Les petits investisseurs peuvent souvent s’en sortir en utilisant un programme comme QuickBooks pour mieux organiser les activités comptables.

Décider ce qu’est une bonne affaire (pour vous)

Pour vous aider à guider votre entreprise, créez le profil détaillé d’une bonne affaire. Tout d’abord, vous devez comprendre les bases de l’analyse des transactions. Voici ce que vous devez savoir pour chaque transaction :

• Les frais de vente, tels que les commissions, les frais de clôture et la garantie du logement.
• Bénéfice souhaité
• Les coûts de détention, tels que les taxes, l’assurance, les services publics et l’entretien.
• Les coûts de réhabilitation, y compris la main-d’œuvre, les matériaux et les permis.
• Les coûts d’acquisition, tels que les frais d’avocat ou de titre, les frais de clôture et les inspections.

Par exemple, un investisseur de type  » fix and flip  » ou  » BRRRR  » soustrairait ces coûts de la valeur ajoutée de la propriété pour trouver son prix d’achat maximum.

Soyez prudent avec l’analyse des transactions : Les chiffres peuvent être trompeurs. En d’autres termes, tout ce qui brille n’est pas or – ou tout ce qui répond à votre formule n’est pas toujours une bonne affaire.

Vous avez besoin de critères allant au-delà des chiffres. Vous devez vérifier les hypothèses derrière ces chiffres.

Tout d’abord, faites attention aux coûts de réhabilitation. C’est pourquoi votre entrepreneur est si important, et c’est pourquoi les inspections avant achat sont toujours de l’argent bien dépensé.

Deuxièmement, faites attention aux hypothèses qui sous-tendent votre VRA. Envisagez de dresser une  » liste de contrôle de désirabilité  » de critères qualitatifs concernant la maison et l’emplacement. Si la maison cochera trois cases ou plus, envisagez de passer votre tour. Il peut être difficile de surmonter autant de facteurs négatifs.

Les problèmes à inclure dans votre liste sont les suivants

• Quartiers peu sûrs
• Quartiers où l’on trouve surtout des locataires et non des propriétaires.
• Propriétés trop éloignées des emplois, des commerces et des commodités (plus de 15 km)
• Terrains escarpés
• Des routes très fréquentées
• Odeurs extérieures désagréables ou voisins désagréables.
• Grandes lignes électriques à proximité
• Taille de la maison extra-petite
• Les maisons à deux chambres, si elles sont difficiles à vendre sur votre marché.
• Aménagement bizarre (par exemple, passage d’une chambre à une autre)
• Piscine creusée, si vous achetez dans des régions plus fraîches.

Créez un plan marketing pour trouver de bonnes affaires

Tout ce dur labeur ne sert à rien si vous ne pouvez pas trouver de bonnes affaires. Vous devez créer des systèmes qui vous apportent des opportunités d’achat d’affaires – ou de prospects – afin de ne pas être constamment à leur recherche. Pensez à inclure les éléments suivants dans votre plan de marketing.

Les pistes MLS

Une licence immobilière donne accès au service d’inscription multiple (MLS). Si vous n’avez pas de licence, votre agent peut vous aider à le mettre en place. Utilisez des filtres quotidiens pour envoyer les propriétés listées directement dans votre boîte aux lettres électronique.

Par exemple, votre filtre MLS pourrait ressembler à ceci :

• Dans votre région cible
• Statut de nouvelle inscription, changement de prix ou remise sur le marché
• Prix de liste inférieur à 70 % de votre prix de détail le plus élevé
• Superficie supérieure à 1 200 pieds carrés.

Campagnes de parrainage

Envoyez des lettres aux professionnels locaux pour leur dire que vous achetez des propriétés dans n’importe quel état pour de l’argent liquide. Mais ne vous attendez pas à une ruée immédiate vers les résultats : Vous établissez des relations. À long terme, 25 à 50 % de vos transactions proviendront de ces sources. Les sources potentielles peuvent inclure :

• Avocats chargés des successions, des divorces, des saisies et des faillites.
• Gestionnaires de biens immobiliers
• les courtiers en immobilier commercial, qui peuvent vous envoyer leurs petites affaires
• Les agents immobiliers résidentiels, qui peuvent envoyer leurs propriétés mochetés.
• CPAs
• Conseillers financiers

Marketing sur Internet

Une activité en ligne ciblée peut générer des pistes de vendeurs potentiels. Les projets spécifiques peuvent inclure :

• Créez un site web avec des vidéos et du contenu.
• Créez un bon profil financesarticles, y compris les marchés cibles. Postez plus de 10 messages sur le forum par semaine.
• Créez un profil Trulia et Zillow et répondez à plus de 10 questions par semaine sur leurs forums de questions-réponses.
• Créez un profil LinkedIn et partagez un conseil intéressant ou une actualité par semaine.

Construisez votre ferme de fourmis

Recrutez votre famille, vos amis et vos contacts locaux pour qu’ils deviennent des « fourmis » et vous ramènent des morceaux – ou des pistes. Demandez-leur d’être à l’affût des maisons vacantes ou délabrées dans le cadre de leurs activités quotidiennes. S’ils en voient une, les instructions sont simples : Envoyez-moi l’adresse par SMS et je m’occupe du reste.