Lorsque vous êtes un investisseur immobilier vivant dans une ville où le coût du logement est scandaleusement élevé, il peut être plus judicieux d’acheter des biens immobiliers en dehors de l’État.

L’enquête 2017 sur l’indice des loyers a placé San Francisco en tête de sa liste des villes où les loyers sont les plus chers au monde, avec 4,80 USD par pied carré. Bien qu’il s’agisse du prix de location, ce genre de marché peut se traduire par beaucoup de pognon si vous cherchez à acheter une propriété. Et ce n’est pas comme si les maisons les plus chères avaient quelque chose de spécial. Leur valeur dépend essentiellement de leur emplacement, et la valeur des propriétés peut varier considérablement d’un État à l’autre.

Par exemple, la maison moyenne de Cupertino, CA, de 1 500 pieds carrés, de 3 chambres à coucher et de 2 salles de bain, construite en 1960, peut se vendre près de 2 millions de dollars. D’autre part, une maison de près de 3 000 pieds carrés et de 4 chambres à coucher construite en 2012 à Yelm, WA, peut se vendre pour seulement 330 000 $.

Lorsque vous pouvez acheter une maison entière en dehors de l’État pour ce qui ne serait qu’un acompte dans votre quartier, c’est une motivation pour envisager d’acheter en dehors de l’État.

Mais comme tout investissement, il existe des risques potentiels qu’il convient de peser avant de s’engager.

Voici six facteurs à prendre en considération avant de vous engager à acheter une propriété hors de l’État.

6 questions à poser avant de s’engager dans une location hors de l’État

1. Vos dépenses vont-elles être plus élevées que d’habitude ?

Si vous venez d’un autre État, vous êtes plus susceptible d’être considéré comme un emprunteur à haut risque. Cela peut entraîner une augmentation des taux d’assurance habitation, de la mise de fonds et même des taux d’intérêt hypothécaires.

Le fait de posséder un bien locatif en dehors de l’État peut également créer une situation fiscale compliquée pour vous, puisque vous percevrez des revenus dans plusieurs États. Dans ce cas, soyez prêt à faire appel à un fiscaliste pour gérer vos impôts.

Vous voudrez également visiter votre propriété en personne à l’occasion. Cela signifie qu’il faut ajouter le coût du voyage et de l’hébergement à votre liste de dépenses. Comme pour toutes les dépenses, il existe des moyens d’obtenir des offres spéciales, comme chercher des vols le mardi ou partir le mercredi.

2. Existe-t-il une société de gestion immobilière locale et réputée ?

Si vous êtes hors de l’État, il vous est difficile de faire un saut et de vérifier votre propriété. Il est également extrêmement difficile de gérer les problèmes et les réparations des locataires ou même de percevoir le loyer.

Avant d’acheter une propriété à l’extérieur de l’État, faites des recherches pour savoir s’il existe une société de gestion immobilière locale jouissant d’une excellente réputation qui peut s’occuper des aspects techniques de votre propriété pour vous. La plupart des sociétés de gestion immobilière peuvent même sélectionner des locataires potentiels pour vous dans le cadre de leurs services.

3. Quel est le taux de forclusion de la région ?

Un taux élevé de saisies dans la région est un signe d’ennui. Avant de prendre la décision d’acheter une propriété à l’étranger, vous voudrez trouver une région où l’économie est forte.

4. Le retour sur investissement en vaut-il la peine ?

Les facteurs qui affectent le retour sur investissement peuvent vous donner un avantage dans certains États. Les maisons peuvent être moins chères à l’achat, les taux d’appréciation peuvent être plus élevés, les prêts hypothécaires peuvent être moins élevés et les conditions du marché locatif peuvent être plus favorables dans un autre État.

Bien que vous puissiez voir au départ des facteurs qui peuvent augmenter votre retour sur investissement, il y a d’autres facteurs à prendre en compte qui peuvent finir par diminuer votre retour sur investissement à l’arrière-plan : les taxes, les frais supplémentaires des prêteurs parce que vous venez d’un autre État, et même les frais de gestion de la propriété. Ou encore, si votre bien se trouve dans une zone où le marché n’est pas favorable, vous risquez d’avoir du mal à percevoir le loyer nécessaire pour couvrir l’hypothèque et réaliser un bénéfice.

5. Pouvez-vous vous fier aux avis des professionnels locaux ?

Lorsque vous recueillez des informations sur le quartier, vous risquez d’obtenir une version différente de la part de personnes qui profiteront financièrement de votre relation, si vous décidez d’acheter une propriété dans le quartier. Faites attention à qui vous faites confiance lorsque vous sollicitez des informations.

6. Avez-vous vu la propriété en personne ?

Tout comme les menus des restaurants qui présentent des photos trop parfaites de la nourriture, les photos des propriétés situées à l’extérieur de l’État peuvent être trompeuses et ne ressembler en rien à ce que vous obtiendrez réellement. Ne négligez pas de faire un voyage pour visiter la propriété en personne.

Évaluez vos options et faites votre choix

La plupart des investisseurs s’accordent à dire que l’investissement dans des biens immobiliers situés en dehors de l’État est une stratégie difficile pour les débutants en raison de ses subtilités. Donc, si vous êtes un débutant et que vous vous êtes engagé à acheter une propriété hors de l’État parce que vous avez trouvé une très bonne affaire que vous ne pouvez pas laisser passer, n’ayez pas peur de demander des conseils à des investisseurs chevronnés pour vous aider dans votre apprentissage.

Investissez-vous à distance ? Pourquoi ou pourquoi pas ?

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