Il y a des tonnes d’articles, de cours, de bootcamps et de forums sur le thème de la revente de maisons unifamiliales sur financesarticles et sur toutes sortes d’autres sites Web.

La plupart des familles veulent vivre le rêve américain. Elles veulent acheter une maison 3BR/2BA (ou une McMansion 5BR/6BA) dans un beau quartier, emménager avec leurs 2,3 enfants (moyenne à des fins statistiques – je ne préconise pas d’avoir 0,3 enfant), et rembourser progressivement leur prêt hypothécaire (ou quitter la maison quand elles en ont assez de payer).

Avec un marché aussi important pour les maisons individuelles, il est naturel que tous les rénovateurs et les vendeurs de maisons individuelles s’adressent à cette population importante.

Mais laissez-moi vous proposer une alternative. Dans l’économie actuelle, il semble que de moins en moins de personnes (bien qu’il y en ait encore beaucoup) s’intéressent au « rêve américain ». Je pense qu’il y a plusieurs raisons à cela :

• Ces deux dernières années, de nombreuses personnes ont été lésées en achetant des maisons dont la valeur s’est considérablement réduite.
• Les gens ont du mal à croire qu’une maison est leur « meilleur investissement » et commencent à considérer les résidences principales comme un passif plutôt que comme un actif.
• La main-d’œuvre devient beaucoup plus mobile grâce à la technologie. Elle aime la flexibilité de la location.
• Les jeunes travailleurs ont des dettes d’études de plus en plus lourdes, ce qui les rend peu enclins à contracter d’autres dettes, comme des prêts hypothécaires.

Certes, nombre de ces observations sont le fruit de mon point de vue personnel à la lecture de l’actualité, mais je le constate également dans mon activité de location et en discutant avec mes amis et collègues.

Cependant, ces mêmes raisons constituent un excellent marché pour l’achat de propriétés résidentielles multifamiliales.

Pourquoi revendre de petites propriétés multifamiliales

S’il y a beaucoup d’acheteurs potentiels, n’est-il pas logique de devenir vendeur ?

La plupart de mes achats, qu’il s’agisse de flips ou de propriétés locatives à long terme, ont été des unités résidentielles multifamiliales – des duplex aux quadruplex. Je n’ai pas d’expérience dans les propriétés commerciales multifamiliales, et cet article n’a pas pour but d’inclure les immeubles d’habitation. Je ne dis pas non plus que les propriétés résidentielles multifamiliales sont le paradis des chats (conseil de Brandon l’homme aux chats) et le seul type de propriété à flipper.

Mais j’ai gagné beaucoup d’argent en transformant plusieurs duplex, et en louant des duplex, des triplex et des quadruplex.

Laissez-moi vous expliquer pourquoi je pense que ces propriétés sont si intéressantes à rénover et à revendre :

1. stratégie de sortie

Les spécialistes de la rénovation et de la vente de maisons individuelles vous diront de toujours bien planifier votre stratégie de sortie. C’est un excellent conseil. Une partie de cette stratégie consiste à déterminer la valeur après réparation (ARV). Vous devez savoir à quel prix vous pouvez vendre la maison entièrement rénovée afin de déterminer un bon prix d’offre et un budget de rénovation qui vous permettra de gagner de l’argent.

Mais ils se demandent aussi : « Et si je me trompe sur le prix de vente ? ».

Si le marché s’effondre ou si votre budget de rénovation augmente en raison d’une réparation importante et imprévue, les bons gourous (et de nombreux autres flippers expérimentés) vous diront d’avoir un plan de sortie alternatif, c’est-à-dire de pouvoir louer le bien s’il n’est pas vendu.

Dans le cas des maisons unifamiliales, le loyer couvre souvent à peine le paiement de l’hypothèque, y compris l’assurance et les taxes. Si vous devez effectuer des travaux d’entretien, vous risquez de perdre de l’argent pour le mois en question. Vous ne gagnez certainement pas beaucoup d’argent.

Les propriétés multifamiliales résidentielles, en revanche, peuvent être des vaches à lait. Souvent, vous pouvez couvrir les paiements hypothécaires avec le loyer d’une ou deux unités et recevoir des bénéfices purs des autres unités. Si votre propriété multifamiliale ne se vend pas, cela ne vous brisera certainement pas le cœur. Louez-la et gagnez de l’argent !

Lorsque je transforme un duplex, je place un locataire dans l’une des unités. De cette façon, l’acheteur n’a pas besoin de trouver un locataire et peut commencer à recevoir un loyer dès qu’il achète l’unité.

Mais il y a un autre avantage à mettre un locataire dans toutes les unités sauf une. Le fait d’avoir au moins un locataire dans l’immeuble vous aidera à payer le prêt hypothécaire pendant que vous attendez que la propriété soit vendue. Avec un achat de maison individuelle, l’immeuble doit rester vide pendant qu’il est sur le marché – et le propriétaire doit payer la totalité du prêt hypothécaire.

2. possibilité de commercialisation

Dans de nombreuses régions, on assiste à une augmentation des taux de location. La crise des saisies immobilières a transformé un grand nombre de propriétaires en locataires, ce qui peut compliquer la tâche des propriétaires de maisons individuelles. Leur marché s’est rétréci au cours des deux dernières années, car de moins en moins de personnes peuvent prétendre à un prêt hypothécaire.

Mais des loyers plus élevés signifient des prix de vente plus élevés pour les immeubles de placement. C’est le principal facteur contribuant à la vente d’immeubles multifamiliaux commerciaux, mais c’est aussi une partie très intéressante de la vente d’immeubles multifamiliaux résidentiels.

Les acheteurs de maisons individuelles ne vont pas payer plus cher parce que les loyers sont plus élevés dans une zone donnée, mais les acheteurs de duplex ou de quadruplex le feront.

J’entends aussi parler de flippers qui essaient de vendre leur maison en annonçant les paiements mensuels au lieu du prix de vente – comme les concessionnaires automobiles.

Emménagez dans votre nouvelle maison avec un acompte de 3,5 % et seulement 997 $ par mois.

Et si vous pouviez dire :

« Emménagez dans votre nouvelle maison pour 3,5 % d’acompte et 100 $ par mois » ? Ou « 0 $ par mois » ?

Vous pensez que le second logement pourrait se vendre plus vite ? Je préférerais acheter ces conditions plutôt qu’une maison individuelle. Il y a beaucoup d’âmes aventureuses qui seraient prêtes à faire un peu de gestion immobilière en échange du paiement de leur hypothèque par les locataires.

Il existe de nombreuses possibilités d’acheter une propriété résidentielle, multifamiliale, de la rénover et de la vendre à un propriétaire occupant à un prix qui permet à l’acheteur de vivre pratiquement sans payer d’hypothèque.

3. financement résidentiel

L’achat et la vente de propriétés commerciales multifamiliales impliquent l’utilisation d’un financement commercial. D’après ce que je comprends, le financement commercial implique

• Les taux des prêts commerciaux sont plus élevés que ceux des prêts résidentiels
• Coûts et frais de clôture plus élevés que dans le secteur résidentiel
• Des mises de fonds plus élevées et des exigences éventuelles pour les partenaires financiers en raison de prix d’achat plus élevés.
• Moins de programmes soutenus par le gouvernement pour encourager la propriété

Le gouvernement veut aider Joe et Sally Homeowner – il ne se soucie pas de « The Donald ». Il a donc mis en place toutes sortes de programmes tels que les prêts FHA, les prêts VA, les ventes HUD, les programmes HARP, etc. pour encourager les gens à devenir propriétaires.

Tous ces programmes s’appliquent également aux maisons unifamiliales ET aux immeubles comptant jusqu’à quatre unités. Ainsi, un acheteur final ou un  » flipper  » peut bénéficier de tous les avantages d’une propriété commerciale (meilleurs flux de trésorerie, répartition des risques sur plusieurs unités, etc.) tout en conservant les avantages et les coûts réduits d’une propriété résidentielle .

4. s’adresser aux investisseurs ET aux propriétaires

Une fois que vous avez réhabilité une propriété multifamiliale résidentielle, vous pouvez la commercialiser auprès des propriétaires et des investisseurs, ce qui peut créer un marché plus large et potentiellement faire monter les prix.

De nombreux investisseurs prospères ont commencé leur carrière en achetant un duplex, en vivant dans une moitié et en louant l’autre. L’immeuble leur permettait de.. :

1. Économiser de l’argent pour leur prochain investissement parce que leur locataire payait leur hypothèque.
2. Leur présenter la gestion immobilière d’une manière très simple, car leur location était à peu près aussi proche que possible de leur maison.

Même si quelqu’un ne veut pas devenir un magnat de l’immobilier, il aime l’idée de vivre sans loyer ou presque. En ces jours où tout le monde essaie de faire des économies, un immeuble résidentiel multifamilial semble être une excellente option.

D’un autre côté, il est possible de vendre un immeuble multifamilial entièrement réhabilité à un investisseur pour un bénéfice important, tout en lui assurant un flux de trésorerie mensuel intéressant. L’achat d’une propriété entièrement réhabilitée avec un flux de trésorerie dès le premier jour peut être très intéressant pour de nombreux investisseurs, en particulier ceux qui n’ont pas beaucoup d’expérience en matière de réhabilitation.

5. avantages fiscaux

Veuillez noter que je ne suis pas un professionnel de la fiscalité et que ces informations ne doivent pas être considérées comme des conseils fiscaux.

Les acheteurs de propriétés résidentielles multifamiliales, en particulier les acheteurs qui vivent dans un seul logement, peuvent profiter des déductions fiscales accordées aux propriétaires et aux investisseurs.

Bien que la personne qui vit dans son immeuble multifamilial ne puisse pas bénéficier de l’amortissement pour l’ensemble du bâtiment, elle peut bénéficier d’une partie de l’amortissement en fonction du nombre d’unités. Elle peut également bénéficier d’une partie des dépenses en tant que déductions.

Les acheteurs bénéficient également de la déduction hypothécaire et de toutes les autres déductions dont bénéficie un propriétaire, y compris le fait qu’une partie du produit de la vente est exonérée d’impôts.

En plus des acheteurs, il existe également une bonne incitation fiscale pour les flippers qui achètent des immeubles résidentiels multifamiliaux. J’ai en fait réhabilité certaines de ces propriétés et je les ai conservées pendant un an. Je loue toutes les unités de l’immeuble et j' »encourage » ensuite l’un des locataires à déménager à la fin de l’année. C’est normalement assez facile parce que j’achète la plupart des miennes près d’une université locale, de sorte que les locataires ne restent pas plus d’un an dans de nombreuses circonstances.

Ensuite, je vends la propriété.

En procédant ainsi, je bénéficie de plusieurs avantages par rapport à un retournement traditionnel :

• Je reçois un flux de trésorerie d’une année, ce qui augmente mes bénéfices.
• Cela me permet d’étaler la réhabilitation sur une plus longue période, afin d’être sûr de régler tous les problèmes. Je n’ai pas non plus besoin d’avoir tout l’argent de la réhabilitation d’avance.
• Je peux vendre après un an et bénéficier du taux d’imposition sur les plus-values à long terme, ce qui est bien plus intéressant que le taux normal que la plupart des flippers doivent payer.

Alors que les marchés de l’immobilier et de la location continuent de s’améliorer, les duplex et les quadruplex peuvent tirer parti des deux types d’investissement – les locations et les conversions. Le conseil éprouvé de toujours essayer de trouver la meilleure affaire reste valable, mais ces types d’investissements multifamiliaux peuvent être un excellent moyen d’augmenter vos bénéfices.

Qu’en pensez-vous ? Avez-vous déjà transformé une petite propriété multifamiliale ? Partagez vos commentaires ou vos questions ci-dessous !