En tant que propriétaire depuis près de dix ans, j’ai possédé de nombreuses catégories de biens immobiliers dans des économies et des lieux différents. Je peux affirmer sans hésiter que la gestion active et passive de vos biens locatifs est source de nombreux maux de tête.

Le terme « gestion passive » semble être un oxymore. Mais si vous avez eu une location passive sans travail, veuillez commenter ci-dessous. J’aimerais en savoir plus !

J’ai fait ces deux choses, et vous trouverez ci-dessous une liste de situations moins qu’optimales que j’ai rencontrées, allant de la gêne légère au problème majeur.

Les 5 côtés sombres de la possession de biens locatifs

5. Locataires nécessiteux, indépendants ou gênants

Avez-vous déjà eu des locataires qui vous appellent pour tout ? Et dans le cas contraire, vous n’avez pratiquement aucune nouvelle d’eux ?

D’après mon expérience, les deux peuvent être tout aussi problématiques l’un que l’autre. D’un côté, les locataires qui appellent pour de petites choses peuvent sembler fastidieux et irritants. Le bon côté des choses, c’est qu’ils se soucient du bien-être de la propriété d’une manière ou d’une autre. Leur point de vue est probablement du genre : « On m’a conseillé de signaler les problèmes pour éviter qu’ils ne me soient facturés à mon départ ».

Bien qu’ennuyeux, l’état d’esprit opposé adopté par les locataires indépendants est pire. J’ai déjà eu des locataires qui « réparaient » des choses par eux-mêmes sans m’en parler, comme visser des étagères dans des armoires depuis l’extérieur (et bien d’autres « réparations » similaires).

Était-ce agréable de vivre dans l’ignorance béate que tout allait bien dans cette location ? Oui.

Le réveil a-t-il été brutal lorsque j’ai appris que le contraire était vrai ? Oui.

En fin de compte, les locataires indépendants comme celui-ci sont la raison pour laquelle vous voyez des clauses de bail spécifiques empêchant de tels travaux sans autorisation expresse.

En ce qui concerne mon expérience avec les locataires gênants… celle-ci était intéressante. La gestion de la propriété (un problème en soi qui se trouve plus bas sur cette liste) a loué à une toxicomane qui venait d’être expulsée ailleurs et qui avait un crime récent sur son casier judiciaire. Je pourrais détailler l’état dans lequel elle a quitté la propriété, les multiples fois où les policiers ont été appelés à sa résidence pour des troubles, et plus encore. Mais je dirai simplement que cela s’est passé aussi bien que l’on pouvait s’y attendre.

4. Nuisibles

Curieusement, c’est l’un des problèmes que j’ai rencontrés sans avoir à m’en préoccuper outre mesure. Il y a des gens qui ont rencontré bien pire, car il est notoirement difficile de se débarrasser de parasites tels que les punaises de lit et le traitement est particulièrement coûteux, surtout si le locataire n’est pas coopératif.

Je constate que la plupart des locataires n’apprécient pas la présence de nuisibles chez eux et sont prêts à faire tout ce qu’il faut pour s’en débarrasser. J’ai eu un duplex où l’un des locataires s’est plaint d’insectes. Nous avons découvert que c’était effectivement des punaises de lit. Le problème a été détecté très tôt, et nous avons supposé qu’il était entré dans la maison par le biais d’un canapé usagé qu’elle avait acquis. Le problème a été coûteux à traiter, mais il a été atténué assez rapidement.

Heureusement, les bogues ne se sont pas propagés aux autres unités – elles sont restées exemptes de bogues. Mais ce n’est pas toujours le cas.

Une fois, j’étais en train de délibérer pour l’achat d’un quadruplex, jusqu’à ce que le grossiste révèle que l’unité avait des punaises de lit. C’était particulièrement inquiétant, car l’un des locataires ne permettait pas aux gens d’entrer dans son logement pour le voir. Nous avons décidé que nous n’étions pas intéressés par l’achat, mais le grossiste a fait pression sur nous pour que nous vendions, offrant même de payer pour une inspection des punaises de lit.

Quels ont été les résultats, à ton avis ? Ouaip. Encore infesté. C’est là que les punaises de lit peuvent définitivement passer de l’ennui au cauchemar, surtout dans un endroit aussi grand qu’un quadruplex. Passage difficile.

3. Assurance

Il y a quelques années, nous avons eu un lave-vaisselle qui s’est brisé et a fui dans une location de maison de ville. Les dégâts des eaux peuvent être un cauchemar, mais nous avons eu de la chance dans un sens, car ils ont été détectés assez tôt.

Malheureusement, la cuisine partageait un mur avec le voisin. L’eau a fini par s’infiltrer sous son revêtement de sol et le détruire. Cela a entraîné non seulement une réclamation pour dégâts des eaux, mais aussi une réclamation en responsabilité civile. Heureusement, l’assureur lui-même a été assez facile à traiter ; la cuisine a reçu de nouveaux placards en raison des dégâts, et le revêtement de sol du voisin a été réparé rapidement.

La nouvelle de l’augmentation de 600 $ par an de la prime d’assurance en raison du sinistre n’a pas été… une bonne nouvelle. La même année, une tempête est passée par là et a nécessité la réparation du toit de notre résidence principale et de celui d’une location. Nous en étions donc à quatre sinistres en un an.

Lorsque j’ai cherché à souscrire une assurance, j’ai découvert que certains assureurs nous considéraient comme non assurables en raison de nos sinistres. Cette découverte m’a mis en colère. Pourquoi les compagnies d’assurance vous puniraient-elles pour avoir utilisé le service pour lequel vous les payez ?!

C’est pourquoi l’assurance figure plus haut dans cette liste. Je suis toujours en colère à ce sujet.

2. Entrepreneurs

Les entrepreneurs sont si infâmement difficiles à traiter qu’il existe des milliers d’articles sur la façon de choisir le bon et/ou de ne pas se faire avoir.

Un jour, un entrepreneur en climatisation a pris une photo d’une unité, invoquant les raisons pour lesquelles il devait me facturer des centaines de dollars pour une réparation. Je lui ai demandé de me montrer les détails de la photo pour le forcer à admettre quelque chose que je savais être vrai. À sa grande surprise, je savais parfaitement à quoi ressemblait mon unité de climatisation – et cette unité n’était pas la mienne !

Il a immédiatement fait marche arrière lorsque je lui ai fait remarquer à quel point ses affirmations étaient étranges, étant donné que l’appareil ne m’appartenait pas. Son excuse était qu’il avait envoyé la photo par erreur. Dommage que j’avais déjà payé une partie de la réparation…

Il m’est également arrivé plusieurs fois que des entrepreneurs ne se présentent tout simplement pas pour un travail – parfois le même entrepreneur pour le même travail plus d’une fois. La patience diminue lorsque cela se produit, car les locataires ont besoin que leur maison soit en état de marche et habitable. Nous ne pouvons pas les faire attendre pour de l’eau chaude à n’importe quel moment ou pour la climatisation au milieu de l’été ou pour le chauffage au milieu de l’hiver. C’est pourquoi les entrepreneurs valent leur pesant d’or à mes yeux.

À l’heure actuelle, c’est mon interlocuteur dans l’une de mes régions de location hors de l’État qui reçoit des notes de remerciement, des cartes-cadeaux à Noël et toutes mes recommandations (dont j’ai donné beaucoup).

1. Gestion de la propriété

J’ai eu trois sociétés de gestion de propriété (PM) en l’espace de cinq ans. Notre société actuelle est incroyable, et je n’ai pas à me plaindre. Les deux premières, cependant… disons juste que j’ai des histoires.

J’ai passé en revue tous ces MP, pensant avoir fait mon travail et ne pas avoir de problèmes. Bouclez votre ceinture, tout le monde. Ça va être un voyage !

PM 1 a placé l’ex-délinquant récemment expulsé susmentionné dans la maison. La première année, notre relation était plutôt bonne jusqu’à ce qu’un certain PM soit engagé pour mener leur société (et mes propriétés) à la catastrophe. Cette société a loué par erreur une propriété pour 200 $ de moins que le loyer mensuel du marché et a pris tellement de retard dans l’exécution des travaux d’entretien que cinq locataires ont été privés de chauffage en plein hiver pendant plus d’un mois.

Les locataires ont à juste titre appelé le service de conformité au code, qui a failli condamner la location. Je n’en ai été informé que lorsqu’un des locataires a trouvé mes coordonnées pour me le dire directement. PM 1 a été rapidement licencié.

PM 2 est très probablement le pire PM que j’ai rencontré à ce jour. Malheureusement, je les ai recommandés à un autre ami investisseur avant de découvrir cela.

Le PM 2 a fait ce qui suit :

• Il repoussait régulièrement les ordres de travail des locataires. Le même locataire me contactait constamment, disant que sa commande n’avait pas été exécutée après des semaines d’attente. Heureusement, il était très prévenant et compréhensif.
• Il a tout surfacturé en faisant de fausses déclarations sur le temps passé à réparer les choses pour être mieux payé (jusqu’à quatre heures de plus !) et en refusant toujours de fournir une facture de l’entreprise qui effectuait le travail. Cela n’a été découvert que lorsque quelques endroits m’ont accidentellement envoyé les factures directement. Le GP a dit qu’il s’agissait d’une erreur la première fois, mais la vérité est qu’ils avaient fait cela à plusieurs reprises. À la fin de l’affaire, nous avons pu prouver l’existence de plus de 5 000 $ de frais frauduleux.
• Une myriade d’autres transgressions ont détérioré la relation, nous amenant à demander une rencontre avec le propriétaire. Celui-ci a immédiatement refusé et a aggravé la situation en envoyant une série d’e-mails grossiers et menaçants (avec de nombreux F-bombs). D’autres critiques de propriétaires ont révélé que ce comportement bizarre était typique de l’entreprise.

Vous pensez probablement : « Vous avez dû faire quelque chose pour l’énerver à ce point, non ? »

La réponse est non… puis, oui. Après avoir essuyé un refus aussi grossier pour un rendez-vous, nous nous sommes désengagés et avons transmis les e-mails à mon ami investisseur (également avocat) pour l’informer de la situation et lui demander conseil. Il a publié des captures d’écran dans un avis en ligne, ajoutant ses mauvaises expériences à celles des autres avis de propriétaires. Les critiques ont donné lieu à d’autres communications hostiles de la part du propriétaire, et nous avons fait une horrible découverte peu après : Le propriétaire avait créé des sites Web qui donnaient les coordonnées personnelles et l’adresse d’anciens clients, en disant des choses diffamatoires à leur sujet.

Il ne semble pas qu’il ait eu le temps de créer un site web pour l’un ou l’autre d’entre nous, mais même maintenant, je me gratte la tête en pensant à la vitesse à laquelle cette situation a échappé à tout contrôle. Il en est résulté une légère victoire pour nous, mais qui gagne vraiment après une expérience comme celle-ci ?

Mon ami a pu faire sa magie pour récupérer notre (et son) argent volé. En outre, les sites Web ont tous été supprimés et la licence d’agent immobilier du propriétaire a été suspendue. L’entreprise n’est plus en activité, sans surprise, mais sa réputation à une étoile demeure.

Nous sommes passés à PM 3, qui gère nos locations jusqu’à ce jour (et qui acceptait volontiers les contrats de PM 2 depuis plus d’un an). Nous n’avons aucune plainte, aucun problème, et une excellente relation de travail. Nous sommes désolés d’avoir mis tant de temps à trouver cette personne, mais nous sommes soulagés d’avoir trouvé une personne de confiance pour gérer nos locations.

Conclusion

En tant que propriétaire, c’est un parcours bizarre, surtout ce dernier fiasco. Et il y a beaucoup d’autres maux de tête qui peuvent survenir, comme des locataires qui ne paient pas leur loyer et qui doivent être expulsés ou des locataires qui laissent la maison en mauvais état.

Il y a tellement de problèmes que l’on peut rencontrer. J’ai vu un immeuble en copropriété prendre feu et, heureusement, ne pas endommager notre unité, un dégât d’eau provenant d’un appartement situé au-dessus s’infiltrer dans un autre appartement, et j’ai eu des locataires qui ont été victimes d’une effraction – ce qui les a amenés à rompre le bail avec un jour de préavis.

Les choses arrivent, mais cela m’a définitivement aidé à tempérer les réactions que j’ai face à elles. Quelque chose est cassé ? On va le réparer tout de suite. Un dégât des eaux ? Oups ! Il faut s’en occuper. Un problème avec le locataire ? La gentillesse est reine.

Le fait est que certains maux de tête sont certainement évitables, mais que tout ne l’est pas, même si vous faites de votre mieux pour le faire !

Quelle est votre histoire de propriétaire la plus horrible ou celle dont vous n’oublierez jamais l’existence ?

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