Même si vous pouvez faire toutes les vérifications préalables du monde, il peut être difficile de connaître la qualité réelle d’une transaction de billets, surtout avant d’avoir atteint un quelconque résultat ou une sortie.

Il y a quatre raisons principales qui expliquent pourquoi il est si difficile de le savoir, et ce sont également les quatre raisons principales pour lesquelles les gens ne remboursent pas leurs prêts :

1. La mort,
2. Le divorce,
3. la perte d’emploi, et
4. Questions médicales.

Regardons les choses en face. De mauvaises choses peuvent arriver aux meilleurs d’entre nous, surtout si l’on considère que la plupart des gens vivent au jour le jour.

Malgré cela, il est toujours utile de faire preuve de diligence raisonnable et d’essayer de limiter les risques en tant qu’investisseur.

Diligence raisonnable

Voici donc quelques éléments à prendre en compte pour augmenter vos chances de faire une bonne affaire.

1. Le vendeur de billets

Tout d’abord, jetons un coup d’œil à ce que vend le vendeur de billets. C’est définitivement un scénario de confiance mais à vérifier.

Le vieux dicton « connaissez votre vendeur de billets  » est essentiel. Nous avons appris cette leçon à nos dépens environ un an après avoir lancé notre société de billets. Nous avons acheté un ensemble de prêts à une entreprise du Texas, mais nous ne connaissions pas très bien ce vendeur de billets. Ensuite, il n’a pas livré un tiers des actifs que nous avions achetés.

Donc, si vous voulez faire une bonne affaire, assurez-vous d’avoir une bonne relation avec une source digne de confiance.

2. Collatéral

Est-ce que tout semble intact ? Les contrats comportent-ils des représentants et des mandats (surtout lorsqu’il manque quelque chose) ? Lorsque vous et votre dépositaire suivez le processus de gestion des documents, assurez-vous de vérifier si la note, l’hypothèque, les cessions et les allonges sont toutes présentes.

La présence ou l’absence d’une garantie peut avoir un impact considérable sur votre contrat d’achat de billets, notamment en ce qui concerne votre capacité à saisir les biens.

3. Le statut de l’actif

À quel stade se trouve le prêt ? Est-il en cours ou en souffrance ? Quelles sont les exigences réglementaires et légales, et les délais dans la juridiction de l’actif ?

Dans certains cas, vous pouvez reprendre le processus juridique là où le vendeur s’est arrêté, ce qui peut vous faire gagner du temps et de l’argent. Bien entendu, vous devrez également vous assurer que la position du privilège est bien celle qui a été divulguée, et vérifier des éléments tels que l’équité, le statut de privilège de premier rang, etc.

4. Intention de l’emprunteur

Que veut faire le propriétaire, et la propriété est-elle encore occupée ?

L’intention de l’emprunteur détermine souvent les sorties possibles de votre opération, surtout s’il s’agit d’une note non performante.

5. Gestion des risques

Les plus grands risques pour votre opération d’émission de billets dépendent réellement du type d’actif, notamment en ce qui concerne la position du privilège.

S’il s’agit d’un privilège de premier rang, vous aurez probablement une probabilité plus élevée de sortir par la propriété, surtout si elle est vacante. Vous pouvez donc examiner la juste valeur marchande de la propriété (FMV) en obtenant une opinion de prix du courtier (BPO), et pour déterminer l’occupation, vous pouvez obtenir un rapport sur la propriété et les charges (O&E). Si la propriété est vacante, vous pourriez même vouloir déterminer une valeur après réparation (ARV) en allant sur le terrain, car cela pourrait vous donner une estimation de l’ampleur du nettoyage.

Cela dit, les principaux éléments à surveiller en tant que détenteur d’un premier privilège sont les arriérés d’impôts, les frais d’association de propriétaires (HOA) et les privilèges des municipalités ou des services publics.

Les privilèges de second rang, en revanche, sont plus susceptibles d’être abandonnés par l’emprunteur. Ainsi, le statut de privilège senior est un meilleur indicateur statistique d’un résultat favorable que l’équité. Pour des choses comme les séquestres (pour les taxes et l’assurance), nous laissons généralement le privilège senior s’en occuper, et nous nous concentrons davantage sur d’autres choses comme la vérification du crédit de l’emprunteur pour vérifier le statut du privilège senior.

Est-ce que vous gagnez toujours de l’argent en achetant ?

Il est probablement plus vrai que vous gagneriez de l’argent à l’achat sur un marché en baisse lorsque les actifs sont bon marché et inondent le marché.

Lorsque les capitaux propres reviennent, le prix de l’actif augmente, et il y a moins d’actifs à répartir, de sorte qu’il est beaucoup plus difficile de gagner de l’argent à l’achat.

L’argent réel est alors gagné avec la créativité qui entre dans la modification et la sortie. L’efficacité devient beaucoup plus importante, surtout en interne, non seulement avec vos propres systèmes et processus, mais aussi dans la façon dont vous dirigez les processus de vos avocats.

Parfois, votre contrat à capital partiel prend de la valeur lorsque la valeur de l’immobilier augmente, et il est maintenant entièrement couvert. Ou bien, peut-être que votre billet a plus de valeur maintenant qu’il a un historique de paiement de 12 ou 24 mois. C’est peut-être la façon créative dont vous recapitalisez en vendant une partie du capital ou en empruntant de l’argent par le biais d’une cession en garantie d’un billet et d’une hypothèque afin de réaliser un autre billet ou une autre opération immobilière.

D’une manière ou d’une autre, vous ne savez jamais vraiment ce que vous allez gagner sur un billet jusqu’à ce que vous sortiez effectivement de la transaction. L’expérience peut donc devenir votre meilleur indicateur de résultats favorables à l’avenir.

Alors, laissez-moi vous demander sur BP, « Comment savez-vous que vous avez acheté une bonne note ? »

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