J’investis dans l’immobilier depuis de nombreuses années maintenant. J’ai gagné de l’argent avec des transactions, et j’en ai perdu avec des transactions. Cette année, j’ai probablement perdu le plus d’argent de toute ma carrière dans l’immobilier.

Maintenant, j’ai aussi eu la chance de réaliser plus de 500 transactions immobilières. Qui compte, n’est-ce pas ? Mais l’expérience m’a amené à croire que lorsque vous réalisez votre première transaction, vous devez commencer petit, lentement et pas cher.

Réussir avec votre toute première propriété

Alors, laissez-moi vous parler de petit, lent et bon marché. Beaucoup de personnes que j’ai rencontrées et avec qui j’ai parlé voulaient travailler avec moi par le biais de l’une de mes diverses sociétés. Ils sont tous excités par l’investissement immobilier et cette nouvelle passion qu’ils ont trouvée.

Alors, ils empruntent beaucoup d’argent et refinancent leur logement, ou bien ils demandent à leurs parents et à leur famille de leur donner de l’argent. Ensuite, ils achètent toutes les propriétés qu’ils voient ou ils achètent la plus grande propriété de merde connue de l’homme, parce qu’ils pensent qu’ils sont bons pour rénover après avoir regardé une de ces émissions télévisées sur la rénovation. Les gars, mauvaise idée. Mauvaise décision. Ne le faites pas.

1. Choisissez une région abordable.

Voici ce que je pense que vous devriez faire. Trouvez une zone abordable, principalement une zone de classe B ou C, même si je sais qu’elle peut être plus difficile du point de vue de la gestion immobilière. Je pense également que vous devez investir le moins d’argent possible, car moins vous investissez, moins vous prenez de risques. Plus vous investissez d’argent, plus vous prenez de risques.

Je dis cela parce que la probabilité que vous perdiez et que vous n’obteniez pas de bons résultats lors de cette première transaction est très élevée. À moins que vous n’ayez de la chance – et je ne crois pas à la chance – vous ne ferez probablement pas de bonnes affaires lors de votre première transaction. Même si vous atteignez le seuil de rentabilité sur cette première transaction, c’est vraiment génial. J’ai perdu sur mes cinq premières transactions, donc si vous pouvez faire mieux que cela, je pense que vous vous en sortez bien.

2. N’acceptez pas trop de travail.

N’abandonnez pas si vous perdez et faites des erreurs car elles vous rendront meilleur. Crois-moi, après 500 transactions, tu me remercieras pour ça. Donc, commencez doucement, commencez petit. Trouvez un quartier à faible loyer, achetez une propriété pour le moins que vous pouvez, et assurez-vous qu’elle n’a pas besoin de beaucoup de travaux.

Oubliez les rénovations structurelles, la construction de murs de fondation, les grands travaux d’électricité et les travaux importants de plomberie et de toiture. Vous voulez acheter une propriété qui ne nécessite pas trop de travaux. Au mieux, vous trouverez une propriété qui a besoin d’une rénovation cosmétique – peinture, moquette, linoléum dans la salle de bain, linoléum dans la cuisine, etc.

3. Négociez longuement et fermement dès le départ.

Maintenant, une autre chose que je vous recommande de faire est quelque chose que j’ai beaucoup fait. C’est de négocier longtemps et durement dès le départ. Si vous êtes dans un marché d’acheteurs comme c’est le cas dans le Midwest – en particulier à Toledo, Ohio – il y a beaucoup de vendeurs qui veulent vendre parce qu’il n’y a pas beaucoup de concurrence. Ainsi, quiconque se présente avec une offre ferme et rapide acceptera le marché.

Au lieu d’acheter des propriétés qui nécessitent beaucoup de travaux, achetez-les à bas prix et passez quatre à six semaines à les rénover. Lorsque vous rénovez, vous prenez une tonne de risques, car il y a beaucoup de facteurs extérieurs que vous ne pouvez pas prendre en considération, comme des entrepreneurs qui vous bousillent ou la ville qui vous fait fermer.

Et ensuite, je vendais ces propriétés pour un profit décent aux investisseurs qui cherchaient à acheter. Maintenant, même si je fais un plus gros bénéfice sur le papier parce que j’ai acheté une propriété en difficulté, l’ai réparée, vendue et fait ma marge, je suis devenu plus intelligent en réalisant que le temps c’est de l’argent. Donc, maintenant, je dépense plus pour acheter des propriétés qui n’ont pas besoin de beaucoup de travail, les transformer rapidement, et faire moins de profit sur cette affaire particulière.

Réflexions finales

Ceci est mon message à tous les débutants. J’espère que vous pourrez apprendre quelque chose. Ceci vient de quelqu’un qui a fait beaucoup d’affaires, gagné beaucoup d’argent et perdu beaucoup d’argent. Commencez lentement, commencez petit, commencez pas cher, et négociez bien. Les gars, rappelez-vous, vous ne faites pas d’argent quand vous vendez, vous faites de l’argent quand vous achetez. Donc, assurez-vous d’acheter en dessous de la valeur du marché.

Vous avez des questions ? Je serais ravi de les entendre.

Tu penses que j’ai raison ? Vous pensez que j’ai tort ?